Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о безопасности сделок с недвижимостью: как избежать мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Что проверяют юристы?
- Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
- Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
- Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
- Наличие обременений и арестов
- Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
- Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
- Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
- Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Риски при покупке квартиры в новостройке
О квартире в новостройке мечтают многие. Во-первых, ее можно купить гораздо дешевле, если вложить деньги в объект, который еще только строится. Во-вторых, новые жилые комплексы строят совершенно по другой технологии, которая делает их функциональными и экономными.
Кроме того, вы можете выбрать квартиру с любой планировкой, а при необходимости – самостоятельно изменить ее.
Покупка квартиры в новостройке несет в себе множество рисков. Все они связанные с различными факторами. Условно их можно поделить на 4 группы:
- связанные с недобросовестностью застройщика;
- вызванные халатностью застройщика;
- возникшие из-за неправильной схемы привлечения инвестиций;
- связанные с нарушением инвестором своих обязательств.
Для того, чтобы минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке, необходимо разобраться в них более детально.
Новостройка по переуступке
Покупать объект на этапе строительства по переуступке права по ДДУ — появившийся не так давно юридический риск. Процедура передачи прав построена так, что от продавца передаются не только права на квартиру, но и обязанности перед застройщиком. Например, неоплаченный долг дольщика станет вашей обязанностью. Но основной риск — закон допускает оплату переуступки до регистрации в МФЦ. Недобросовестный продавец может использовать эту лазейку и провести несколько сделок на один и тот же объект.
Как проверить и снизить риск?
Выбирая переуступку, проверьте реестр оплат, чтобы у продавца перед застройщиком не числилось долгов. Также важно понимать, что и все описанные выше риски при продаже через переуступку будут существовать. Присмотрели долевую недвижимость в строящемся ЖК — купите аналогичный объект у застройщика, таков оптимальный совет. Теперь более опасно брать переуступку, чем покупать напрямую: изменения в законодательстве минимизировали возможные риски приобретения квартир у застройщика, так как банк хранит деньги дольщиков на счетах эскроу, пока не достроят дом.
Схемы обмана от опасных мошенников
Высокая стоимость недвижимости всегда привлекала мошенников. Распространенные схемы, которые используются: подделка правоустанавливающих документов, завышение стоимости объекта в плохом состоянии, подмена технических характеристик квартиры, продавец — подставное лицо. Столкнуться с обманом рискуют те покупатели, которые хотят сэкономить в ущерб здравому смыслу. Что должно насторожить: цена в объявлении меньше альтернативных вариантов на рынке недвижимости Москвы, стороны хотят продать жилье в чрезмерно короткий срок, хотят внести изменения в договор-купли продажи, настаивают на отсутствии юриста, ссылаясь на страх лишиться собственности.
Как проверить и снизить риск?
Ответственное отношение к процессу приобретения квартиры поможет выявить обман до сделки. Пошаговая инструкция заключается в том, чтобы проверить правоустанавливающие документы и позвать юриста, при малейших вопросах, связанных с объектом продавца. Большую часть проблем этого списка легко избежать, проявляя бдительность при выборе квартиры.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Случай из практики
Сергей купил квартиру в Москве, ему даже удалось выторговать хорошую скидку. Сделка прошла гладко, нотариус заверил документы, но через полгода Сергей получил заказное письмо от незнакомого человека с просьбой освободить квартиру, которую он занимает незаконно.
Автор письма – Зоя Викторовна, мачеха продавца квартиры. Она продала 2/3 своей доли в единственной квартире своему пасынку, а затем через 4 месяца и оставшуюся треть. Сделку заверили у нотариуса дважды по факту передачи частей квартиры. В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг. Но на деле ни копейки из обещанных 10 млн она от своего пасынка не видела.
В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной. В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег.
Попасть в подобную ситуацию крайне неприятно, но столкнуться с ней при покупке вторичного жилья может каждый. Чтобы подобная участь не коснулась вас, мы описали самые частые риски при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их снизить.
Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры
Если Вы своевременно не проверите техническое состояние квартиры и дома, велик риск возникновения неприятных последствий – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы этого не произошло, необходимо учесть, изучить и оценить:
- Общее состояние здания (осмотреть придомовую территорию, подъезды, по возможности – подвалы и чердак).
- Материалы, использованные при возведении дома (долговечны или нет, шумоизоляционны или нет и т.д.).
- Общее состояние подъезда (степень чистоты, благоустроенности, наличие/отсутствие лифта, мусоропровода и т.д.).
- Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, грибка, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
- Наличие/отсутствие коммуникационных систем, их исправность (водопровод, электрическая проводка, отопление).
- Удобство планировки квартиры, расположение квартиры относительно сторон света, вид из окон.
- Наличие/отсутствие в квартире ремонта, а также бытовых благ.
Мнение эксперта
Александр Фомичев
Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
При осмотре квартиры Вам также понадобится запросить у Продавца технический план. Данные из этого документа внимательно сверяются с реально существующей планировкой. Если Вы выявите в каком-то месте несоответствие, Вам нужно будет уточнить у Продавца, была ли проведенная перепланировка одобрена и узаконена в БТИ. Законность и санкционированность перепланировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец обязан запросить в БТИ по Вашему требованию.
Если после перерегистрации права собственности выяснится, что перепланировка была несанкционированной, нового владельца:
- привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
- обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.
Также Покупателю понадобится проверить, совпадает ли реальное местоположение квартиры с ее местоположением по документам.
Чтобы узнать больше о возможных подводных камнях, поговорите с соседями Продавца. Так Вам удастся не только выявить интересные подробности о жилье или собственнике, но и понять, насколько потенциальные соседи близки Вам по социальному статусу.
Приобретение вторичного жилья
Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.
При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы. Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания. Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.
Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:
Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы. Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты. Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.
Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.
Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.
Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.
Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?
Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.
В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.
О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.
Очень часто риэлтерские услуги оплачивает покупатель. Именно эта особенность приводит к заключению большинства соглашений напрямую: квартира на вторичном рынке ищется с помощью объявлений. Естественно, если покупатель уже ранее покупал квартиры и имеет опыт в данной области, то решение отказаться от посреднических услуг может быть оправдано. В противном случае, существует риск «купить кота в мешке».
При покупке квартиры на вторичном рынке целесообразно обращаться в профессиональные агентства, которые не только помогут подобрать самый выгодный вариант жилья, но и разобраться с юридическими вопросами.
Несмотря на то, что не все прописанные жильцы в квартире имеют право собственности, жить в квартире могут все зарегистрированные. И даже при оформлении договора на продажу квартиры и смены владельцев они не теряют своего права на проживание по адресу регистрации. Именно поэтому при заключении соглашения необходимо потребовать справку о прописанных в ней жильцах и потребовать всем выписаться, кроме владельца, еще до подписания документов.
Документальное оформление
Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.
Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:
- Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
- Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
- Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.
Как избежать рисков при покупке недвижимости?
Удостовериться в безопасности сделки несложно
Планируете покупать недвижимость в ближайшее время? Тогда эта статья для вас. На что нужно обратить внимание при покупке? Как обезопасить себя от рисков потери денег и недвижимости? Как не стать жертвой мошенников?
По статистике, каждая двухсотая сделка с недвижимостью в России сегодня признается недействительной по разным причинам, три покупателя из ста находятся в зоне риска и могут потерять приобретенное жилье. В этой статье рассматриваются возможные риски, а также решения, которые позволят исключить появление рисков практически на 100%.
Риск № 1. Мошенничество или ошибки до момента регистрации сделки
Прежде всего, необходимо знать, что государственная регистрация сделки не гарантирует ее надежность. Если вы не профессиональный юрист, то качественно подготовить документы для покупки квартиры, и, главное, проанализировать документы продавца, вам будет не так просто.
Например, вы не попросили продавца предоставить вам справку о зарегистрированных лицах в квартире.
При регистрации сделки от вас могут не потребовать этот документ, и поэтому после, казалось бы, благополучно совершенной сделки, вам в дверь может позвонить некий человек и сказать, что он имеет право на проживание в вашей квартире.
Или вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, поэтому есть реальный риск заплатить крупный штраф за то, что у вас разрушена несущая стена, потратиться на ее восстановление или даже лишиться квартиры по решению суда.
Кстати, до самой сделки дело может и не дойти, а ваши деньги бесследно исчезнут…
Мошенники, прочитав ваше объявление “Куплю квартиру без посредников” могут предложить вам подходящий вариант по интересной цене.
Покажут документы – копии или даже якобы оригиналы (возможности современной техники позволяют сделать все что угодно) и скажут: “Вариант горит! Нужно срочно вносить задаток, чтобы квартира не ушла!”.
Вы оплачиваете задаток и… все. Продавца и след простыл. Даже расписка о получении задатка не гарантирует возврат денег – мошенника найти будет очень непросто. Да и паспорт может быть поддельным.