Как продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.

По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.

После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.

Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Продажа в ипотеку через другой банк: риски для продавца квартиры

Выше описаны идеальные схемы, когда покупатель приходит с ипотекой в том же банке, что и у продавца, или с наличными средствами. Если же покупатель кредитуется в другом банке, могут возникать сложности в процессе.

Пример

Продавец выставил на продажу квартиру, которую покупал в ипотеку в Сбербанке, и нашёл покупателя. Казалось бы, Сбербанк — один из самых крупных кредиторов в стране. Квартира стоит 14 млн рублей, у покупателей есть на руках 3 млн рублей — около 20%. Но, как мы писали выше, недавно Сбербанк стал требовательнее к ипотечным заёмщикам, и теперь покупатели не проходят одобрение. От них требуют уже 5 млн рублей (первоначальный взнос 35%). Таких денег у покупателей нет, и они идут в другие банки.

Им одобряют ипотеку в ВТБ. Но через ВТБ продажа квартиры в ипотеке выглядит рискованной для продавца. Ему предлагают оформить «лёгкий кредит» на погашение своей ипотеки, который закрывается после проведения сделки — за счёт средств, полученных от продажи. Но если сделка сорвётся по какой-то причине и договор не пройдёт регистрацию в Росреестре, продавец перейдёт в ВТБ по программе рефинансирования. С учётом того, что ставки сейчас выше, чем год-два назад, это влечёт определённые риски для продавца. Скажем, при первоначальном кредитовании действовала ставка 7,8%, а при рефинансировании есть риск перейти на ставку 10,5%. Продавец не избавится от квартиры — он останется со своей квартирой и ипотекой с повышенной ставкой, а покупатель будет искать другое жильё.

В Альфа-Банке предлагают другую схему — без кредитов. Ипотека гасится уже в рамках кредитного договора покупателя, но продавцу нужно оформить договор поручительства. Он будет действовать до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка и пока в выписке из ЕГРН не будет указан собственником покупатель, а обременение по объекту не перейдёт со Сбера на Альфа-Банк. На это может уйти около месяца-двух. Эта схема также рискованная для покупателя, но вероятность того, что заёмщик начнёт отношения с банком с просрочки и поручителю придётся платить за него ипотеку, всё же не очень велика.

Как видите, схемы по выкупу из-под залога в другом банке у разных организаций отличаются. Соответственно, могут отличаться и этапы сделки. Уточняйте как продаётся квартира в ипотеке другого банка там, где ваши покупатели собираются брать кредит, и есть ли там вообще такая опция. Оцените свои расходы и риски по сделке. Возможно, лучше повременить со сделкой и дождаться покупателя с наличными средствами или того, кто пройдёт одобрение в вашем банке.

Схема 3. Продажа квартиры из-под залога

1. Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры.
   В этом случае сделка проводится следующим образом:
   • Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
   • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
   • В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на две части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
   • Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу; оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
   • После регистрации сделки первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. После того как ипотечный кредит погашен, банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.

   Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

   Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

   • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
   • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
   • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

   Продать квартиру, не уведомив банк

   Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.

   В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.

   Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.

   

   Как сохранить жилье, если нечем платить по ипотеке?

   Кредитные каникулы. Существует несколько категорий заемщиков, которые могут взять ипотечные каникулы. И зачастую они даже не подозревают о такой возможности.

   • Ипотечные каникулы для мобилизованных. Данная льгота была принята Госдумой в сентябре 2022 года в целях поддержки мобилизованных для участия в СВО и членов их семей. Распространяется на ипотеку, взятую до 21 сентября текущего года. Ипотечные каникулы можно оформить на весь срок службы плюс 30 дней после возвращения. Каникулы также будут продлены автоматически на тот период, пока мобилизованный находится в больнице после ранения.
   • Ипотечные каникулы для остальных категорий граждан. Подать заявку на каникулы можно только один раз за весь период выплаты долга, максимальный срок действия ипотечных каникул – не более 6 месяцев. Предельная сумма жилищного кредита, на которую разрешается оформить отсрочку по выплатам, – 6 млн рублей для Москвы и 4 млн рублей для Санкт-Петербурга.

   Как переоформить ипотеку на покупателя жилья: пошаговый чек-лист

   Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продать квартиру, находящуюся в залоге, и не знает, с чего начать. В качестве примера рассмотрим случай, когда покупатель переоформляет текущее ипотечное обязательство на себя у того же банка-кредитора.

   • Первый шаг, который необходимо сделать, – получить согласие банка. Сделать это можно двумя способами: онлайн на сайте кредитора или лично в отделении банка. Через несколько дней после подачи заявления банк направит ответ. Обычно если заемщик исправно погашает ипотеку и отсутствует текущая задолженность, то кредитор идет ему навстречу и разрешает выставить жилье на продажу.
   • Поиск покупателя. Рекомендуем указать в объявлении, что недвижимость в залоге у банка и что осталось выплатить такую-то сумму по ипотеке. Если нанять грамотного риелтора, то он обязательно учтет все нюансы сделки и, вероятно, быстрее найдет покупателя на ипотечное жилье.
   • Открыть банковские ячейки для получения и перевода денег. Для сделки понадобится открытие двух банковских счетов – аккредитивов. С их помощью продавец квартиры получит деньги после выполнения всех обязательств по договору.
     

     В один аккредитив будет заложена сумма, необходимая для полного погашения ипотеки. Во второй – остаток суммы, который перейдет к продавцу.

     Стоимость предоставления аккредитива – от 1500 рублей. Некоторые банки предоставляют аккредитив бесплатно, если в него будет заложена сумма свыше 1 млн рублей.

   • Погашение ипотеки. После того, как покупателю будет одобрена ипотека на жилье, банк переведет деньги на открытые аккредитивы. Теперь продавцу нужно погасить долг за свою ипотеку. Для этого ему нужно написать заявление в банк о досрочном погашении ипотеки. В заявлении нужно будет указать дату списания денег, номер расчетного счета (аккредитива), откуда кредитор спишет деньги, и точную сумму. После погашения ипотечного кредита, в течение двух недель, банк выдаст продавцу квартиры документы: справку об отсутствии долга и закладную, которая была составлена при оформлении ипотеки.
   • Снятие обременения с проданного жилья. Документы, выданные кредитором после полного погашения ипотеки, необходимо отправить в Росреестр для снятия обременения. Сделать это можно через МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. К заявке нужно приложить документы:
     
     • Российский паспорт.
     • Закладная из банка.
     • Ипотечный договор.
     • Свидетельство о праве собственности.

     Если закладная была оформлена в электронном виде, то продавцу не придется ничего отправлять. Банк самостоятельно направит ее в Росреестр. Через пять дней необходимо будет проверить обновленную информацию на сайте Росреестра или на портале “Госуслуги” и затем получить выписку из ЕГРН. В этой выписке будет содержаться информация о том, что жилье больше не является залоговым.

   • Регистрация договора купли-продажи. После составления и подписания договора купли-продажи недвижимости продавец и покупатель отправляют его на регистрацию в Росреестр. Если сделать это через нотариуса, ответ придет в течение 3 дней. В нем будет подтверждение о переходе права собственности к покупателю.
   • Получение второй части денег за проданную квартиру. После исполнения условий договора (получения права собственности покупателем) продавец может забрать деньги из второго аккредитива.

   Оформление продажи жилья с применением ипотечных средств

   Рассмотрим, как пошагово оформляется продажа квартиры посредством ипотечного кредита. Порядок продажи будут следующим:

   1. Покупателю следует подать заявку в банк, получить предварительное одобрение кредитной организации, осмотреть квартиру продавца.
   2. Затем сторонам нужно оговорить условия сделки, заключить предварительный ДКП с задатком (то есть с первоначальным взносом).
   3. Покупателю нужно подать документы по недвижимости в банк для получения окончательного одобрения.
   4. Кредитор будет рассматривать бумаги в течение пяти-семи дней, в этот период направляется специалист по оценке объектов недвижимости.
   5. Потом заемщику нужно получить от банка одобрение после чего происходит заключение ипотечного соглашения.
   6. После этого продавец с покупателем заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию перехода права собственности на жилье.
   7. В завершение продавец получает оставшуюся часть денежных средств после регистрации.
   

   Почему сложно продать ипотечную квартиру

   Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

   Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

   В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

   В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

   Необходимые документы для сделки

   Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

   Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

   • договор купли-продажи;
   • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
   • технический паспорт на реализуемое жилье.
   • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

   Как можно продать квартиру в ипотеке?

   Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

   1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
   2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
   3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
   4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

   Продажа с досрочным погашением

   Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости. У этого способа тоже есть недостатки. Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.

   Плюсы такой продажи:

   • выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
   • можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
   • необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.

   Варианты возникновения ипотеки

   Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

   1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
   2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
   3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.
   
   

   Похожие записи:

   • С какого возраста ребенок может ездить в машине без кресла в 2023 году?
   • Форма № 8 на ребенка — что это такое и где получить
   • Какие нормы жилой площади используются в 2023 году