Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как прописать срок договора аренды нежилого помещения, чтобы он был бессрочным?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением
У многих представителей бизнеса возникает вопрос, может ли договор аренды быть безвозмездным. Сразу ответим – нет. Дело в том, что с юридической точки зрения аренда предполагает внесение платы за пользование имуществом, на какой бы срок оно не предоставлялось.
Использование имущества на бесплатной основе оформляется договором ссуды, который, впрочем, имеет много общего с договором аренды. В такой сделке стороны именуются как ссудодатель и ссудополучатель. Однако в рамках данного материала мы будем далее употреблять слово «аренда».
Между юридическими лицами договор ссуды (безвозмездной аренды) применяется в тех случаях, когда предприятия тесно связаны между собой. А также часто имущество бесплатно предоставляется в пользование общественным организациям.
Для примера мы предлагаем скачать безвозмездный договор аренды офиса.
Договор безвозмездного пользования используется и тогда, когда передаётся объект культурного наследия с целью его поддержания в надлежащем состоянии.
Внимание важно! Обязательно прописывайте ответственность в случае наступления негативных ситуаций. Так же рекомендуем прописать условия о возможном ущербе вследствие пожара.
Если речь идёт о юридических лицах, то им запрещено передавать имущество безвозмездно учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.
Например, нельзя заключить договор ссуды между предприятием и его директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других же запретов в отношении бесплатной аренды для фирм законодательством не установлено.
Существенные условия договора аренды коммерческого помещения и возможность безвозмездного использования
Естественно, что вначале должна следовать преамбула, в которой указываются данные о собственнике и пользователе недвижимости. В предмете договора следует привести подробные характеристики помещения и срок, на который оно передаётся в пользование.
Рекомендуем! Для максимального комфорта желательно застраховать свою недвижимость.
Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.
Так, арендатора могут обязать за свой счет:
- поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
- осуществлять текущий ремонт;
- нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.
Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).
Предельный срок договора аренды нежилого помещения
Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.
Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.
При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора.
Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора.
Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.
Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней.
Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.
Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.
Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.
Срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными).
Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч.
Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, — 1 год.
С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда.
- В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда).
- В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год.
- Однако и в первом, и во втором случаях, нет препятствий к возобновлению договора после окончания срока его действия.
Расторжение бессрочного договора аренды
Одним из основных отличий от срочных соглашений, которые имеют определенный период действия, является более простая процедура прекращения действия деловых отношений. Порядок ее проведения согласно ГК РФ таков:
- Оформление (в письменном виде) официального уведомления о желании разорвать бессрочный договор. По существующим нормам закона такая процедура именно при аренде на неопределенное время может инициироваться не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения отношений. Меньший временной отрезок между уведомлением и прекращением действия возможен лишь при нарушении одной контрагентом каких-либо прописанных условий соглашения;
- Направление письма на адрес регистрации физ. лица, гражданина или юридической организации;
- Уведомление налоговой службы о необходимости разрыва и дате, на которую соглашение теряет свою юридическую силу;
- Передача здания, квартиры от арендатора владельцу. В подобном случае для исключения взаимных претензий лучше составить акт приема-передачи, аналогичный документу, который оформлялся при приеме объекта недвижимости в пользование. Арендодатель должен внимательно осмотреть все помещение, его конструктивные элементы, предметы мебели.
При наличии оргтехники или оборудования обычно проверяется их работоспособность. После осуществления такой передачи владелец может заметить скрытые дефекты, не увиденные им сразу. Доказать вину арендатора и возложить на него обязанность восстановления, проведения ремонта или возмещения ущерба можно будет только в судебном порядке; - Если в процессе подписания договора бессрочной аренды приборы учета были оформлены на съемщика помещения, в таком случае владелец либо переоформляет на себя, либо, если планирует снова сдавать объект, уже на нового арендатора.
Итак, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, имеет много схожих принципов и моментов со срочными договорами.
Аренда нежилой недвижимости
К объектам нежилой недвижимости относятся:
- здания и производственные помещения, предназначенные для ведения бизнеса;
- объекты недвижимости и различное имущество, которое может использоваться для ведения хозяйственной деятельности.
Для заключения договора аренды предварительно стороны должны провести тщательную проверку правоспособности партнера. Арендодатель должен проверить регистрацию компании арендатора и полномочия лица выступающего от имени компании арендатора. Арендатор – осуществить проверку права собственности на имущество арендодателя.
Сдаваемая недвижимость в обязательном порядке должна быть оформлена с помощью договора с указанием всех основных положений в отношении эксплуатации, ремонта, оплаты, причин расторжения правого соглашения.
По действующему законодательству (Гражданский кодекс РФ ст. 609) при заключении договора должны быть отражены основные положения:
- Договор должен быть заключен в письменном виде при любой продолжительности его действия (одна из сторон является юридическим лицом).
- После оформления договора при необходимости должна производиться обязательная регистрация.
- При заключении договора аренды, в котором предусматривается дальнейший переход объекта недвижимости в собственность арендатора, должна, соблюдаться форма с указанием положений договора купли-продажи.
В законодательном акте № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. оговариваются все основные пункты регистрации договора аренды в госорганах.
Договор может быть заключен между сторонами без указания срока его действия в следующих случаях:
- арендатор и арендодатель не смогли согласовать сроки действия договора;
- обе стороны заинтересованы в договоре, действующем длительный период времени.
Для расторжения заключенного договора в случае утраты необходимости в использовании помещения, одна из сторон должна предупредить своего партнера по соглашению за 3 месяца до даты расторжения. В договоре также могут быть указаны другие сроки расторжения соглашения.
Договор аренды между юридическими лицами может заключаться на срок до 5 лет с дальнейшим переоформлением в письменном виде.
При заключении договора необходимо указать характеристики недвижимого имущества с указанием юридического адреса. Передача помещений и имущества должны осуществляться с оформлением приемо-сдаточного акта, в котором указываются:
- Перечень всего имущества с указанием процента износа.
- Исходные данные передаваемого имущества (год постройки, мощности систе5м энергоснабжения, водоснабжения, канализации, отопления)
- Размер арендной платы с указанием периодов оплаты.
- Порядок проведения, выплаты по капитальному, текущему ремонту. Устранение аварийных ситуаций в арендуемых помещениях, порядок возмещения затрат.
- Перечень коммунальных услуг и порядок оплаты.
Права и обязанности сторон
При заключении договора аренды должны быть соблюдены все формальности связанные с передачей нежилого помещения, в ходе которых стороны обязуются:
- Арендатор должен выполнить ряд требований:
- осуществить приемку помещений и имущества;
- соблюдать все нормы по эксплуатации помещений;
- регулярно проводить ремонт (текущий);
- поддерживать в рабочем состоянии и своевременно проводить ремонт, техническое обслуживание оборудования;
- своевременно проводить оплату аренды помещений в установленные сроки;
- по истечении срока договора арены сдать все имущество и помещения, переданные в аренду арендодателю в рабочем состоянии.
- Арендодатель должен:
- передать помещения арендатору в рабочем состоянии;
- известить арендатора при необходимости о наличии совладельцев недвижимости передаваемой в аренду и их правах;
- осуществлять ремонт помещений (капитальный);
- при проведении дополнительных работ арендатором по улучшению состояния помещений и оснащении дополнительным оборудованием оплатить все затраты;
- принять помещения у арендатора по завершению срока договора.
Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.
5.1. Вывод из судебной практики: Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”
“…3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер…”
5.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Примечание: В приведенных ниже Постановлениях суды указали, что отказ арендодателя от договора аренды является злоупотреблением правом.
Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок
Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.
В судебной практике возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления.
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица”.
В некоторых случаях арендатор, получив отказ арендодателя от договора, не освобождает арендованное имущество, полагая, что, пока запись о прекращении договора не внесена в ЕГРП, он вправе пользоваться имуществом. Иногда возникают ситуации, когда арендатор ссылается на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ).
7.1. Вывод из судебной практики: Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.
«Срок аренды» и «срок действия договора аренды» — есть ли между ними разница? Понятие «срок аренды» означает период времени, во время которого клиент будет пользоваться имуществом владельца, а под «сроком действия договора аренды» подразумевается юридически оформленный промежуток времени. В 99% случаев эти термины являются идентичными, однако нельзя исключать и другие варианты.
Хозяин и клиент могут продлить срок неофициально, например, по истечению срока действия контракта аренды согласовать устный договор на еще один месяц, проведя все расчеты сразу. Однако юристы не советуют осуществлять сделки устно, поскольку в случае спорной ситуации невозможно доказать наличие дополнительных обязательств, не указанных в контракте.
Тем не менее, в общей юридической практике прослеживается взаимозависимость двух вышеуказанных терминов, промежуток арендных отношений устанавливается соглашением между участниками, а срок действия самого договора, соответственно, равен сроку аренды. Если бумага была заключена на одиннадцать месяцев, значит на протяжении одиннадцати месяцев временный владелец будет иметь возможность пользоваться недвижимым имуществом на условиях, указанных в договоре.
Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов
Бессрочная аренда нежилого помещения имеет ряд неоспоримых плюсов. В первую очередь это отсутствие необходимости продления договора и заключения дополнительных соглашений. Кроме того, бессрочная аренда позволяет избежать процедуры обязательной государственной регистрации договора и уплаты госпошлины.
- Арендатор нарушает договорные обязательства и неправильно использует предоставляемый объект (например, для хранения незаконной продукции).
- Ухудшаются характеристики помещения.
- Не вносится арендная плата.
- Не проводится капитальный ремонт, если на основе соглашения должен быть решен данный вопрос.
Сначала арендатор должен получить письменное предупреждение о необходимости выполнения обязательств. Для исправления ситуации дается определенное время.
Арендатор также имеет право обратиться в суд для досрочного расторжения договора, который может быть основан на долгосрочной схеме взаимодействия:
- Арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует использованию.
- Помещение имеет недостатками, которые были тщательно скрыты.
- Арендодатель должен выполнить обязанности, однако уклоняется от этого.
- Помещение оказалось в непригодном состоянии для эксплуатации (и в этом нет вины арендатора).
Возможно раннее расторжение отношений по обоюдному согласию сторон.
Список необходимых документов может значительно отличаться в зависимости от предмета соглашения (автомобиль, участок земли, дом, квартира, офис и т.д). Рассмотрим список требуемых бумаг при бессрочной сдаче для использования здания, помещения или земельного участка:
- Заявление от гражданина, физического или юр. лица (ООО, ЗАО) с просьбой о регистрации соглашения в Федеральной налоговой службе;
- Банковская квитанция, подтверждающая факт оплаты гос. пошлины;
- Документы, которые удостоверяют личность заявителя (паспорт);
- Если регистрирует документы ИП (физическое лицо), тогда оригинал свидетельства о гос. регистрации;
- Если передачу в аренду или прием объекта недвижимости осуществляет юридическое лицо, тогда список уже будет больше – учредительные документы со всеми имеющимися дополнениями, устав организации, свидетельство о гос. регистрации, свидетельство налоговой инспекции о присвоении организации кода налогоплательщика, документ об утверждении генерального директора;
- Кадастровый паспорт участка;
- Согласие супруга или супруги владельца объекта недвижимости или участка на совершение подобной сделки (если арендодатель состоит в браке);
- Свидетельство, подтверждающее право собственности на арендуемый объект государственного образца;
- Документ, на основании которого к текущему владельцу строения или объекта перешло право собственности.
В рамках договора аренды в соответствии со ст. 606 ГК собственник передает другому лицу нежилое помещение во временное пользование. Для заключения соглашения необходимо наличие следующих документов:
- документы о собственности помещения (выписка из ЕГРН);
- паспорта всех лиц, участвующих в сделке.
Договор обязательно имеет письменный характер (ст. 651 ГК). Форма его не является строго установленной законодательством. Однако, важно соблюсти все необходимые реквизиты, чтобы не просто защитить интересы каждой из сторон, но и избежать признания сделки недействительной.
Важно прописать в договоре оплату коммунальных услуг. Если не уточнить этот момент, собственнику придется оплачивать их из своего кармана. Сумму коммунальных платежей арендатор вправе уточнить у хозяина помещения, запросив у него копии платежных документов.
Обратите внимание, что договор аренды, заключенный на срок свыше одного календарного года, подлежит государственной регистрации в обязательном порядке.
Договор аренды имущества на неопределенный срок
Как уже и говорилось выше, это не будет пролонгацией, потому что оформляется по сути новый договор. Однако многие специалисты склоны расценивать это как продление самой сделки: стороны в ней не меняются, как и характер отношений между ними.
Оформление нового договора имеет смысл, если менять приходится слишком много пунктов. Разработка соглашения с нуля требует довольно много времени в некоторых случаях. Если выбирать этот способ, лучше всего начать подготовку за несколько месяцев. У вас должно остаться время, пока срок действия соглашения не закончится.
Если какое-то из положений, установленных для аренды недвижимого имущества коммерческого типа, будет нарушено ещё в момент заключения договора, то в суде он может получить статус незаключённого. Так, ст. 654 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому стороны должны согласовать в письменной форме условия о размере арендной платы при аренде здания или сооружения. В противном случае договор считается незаключенным.
В договоре должны присутствовать разделы, указывающие на:
- его субъектов — арендодателя и арендатора;
- предмет договора — объект недвижимости;
- арендную плату — приводится способ расчёта (обычно в рублях за 1 кв. метр), порядок и сроки перечисления денег;
- права и обязанности сторон, кроме вытекающих из закона;
- срок аренды;
- условия изменения и прекращения аренды;
- ответственность сторон по договору и порядок разрешения споров.
Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, субъектами которой могут являться любые участники гражданско-правового оборота. Она относится к числу возмездных и консенсуальных. Для заключения достаточно договоренности между субъектами. Она же должна быть обоюдной. Договор, в котором хорошо расписаны обязанности арендатора, но ничего не говорится об обязанностях арендодателя в плане передачи имущества, может быть признан судом недействительным. Поэтому важно максимально подробно заполнить не только раздел о предмете договора, но и о том, как именно будет осуществляться передача.
Если срок не будет указан вовсе, то договор будет отнесён к числу бессрочных. Его отсутствие не является основанием для того, чтобы считать сделку недействительной. В случае же, когда срок был указан, но по его истечении стороны не предприняли никаких шагов для фактического прекращения аренды, то договор так же становится заключенным на неопределённый срок.
В разделе о правах и обязанностях сторон следует отражать такие важные моменты:
- возможность арендодателя проникать на территорию, переданную в аренду, и совершать там какие-либо действия;
- за чей счёт и в каком порядке будет осуществляться текущий и капитальный ремонт;
- возможность арендатора требовать у арендодателя включения в общий счет своих затрат на улучшение состояния арендованных помещений.
При непосредственной передаче нужно составлять передаточный акт, а в нём отражать особенности объекта, как они есть на момент начала фактического исполнения сторонами своих обязательств. Этот документ, вместе со сроком фактической передачи, так же нужно упоминать в договоре. Такой абзац приобретает особую актуальность, если возникнут какие-то споры о сделке.
Предмет договора описывается с указанием следующих параметров:
- фактический адрес помещений или здания, которое сдаётся в аренду;
- если это помещения, то описываются их координаты внутри здания (этаж, номер комнаты и всё то, что зависит от особенностей имущества);
- площадь помещения, которая должна находиться в соответствии с данными из кадастрового паспорта БТИ;
- назначение помещения и цели аренды (для организации магазина, склада, офиса, цеха и т. п.).
Вся документация, характеризующая помещения, становится приложением к договору. В некоторых случаях в самом договоре указывается лишь экспликация. Так называется копия технического паспорта. Это возможно, к примеру, если арендуется комната в здании, которое относится к числу «бизнес-инкубаторов», а его особенностью является наличие однотипных и пронумерованных комнат.
Довольно часто в договоре указывается и право арендатора сдавать помещения в субаренду. Если же арендатор против этого, то следует ввести пункт о том, какие санкции последуют, если произойдёт передача помещений третьему лицу. Кроме прочего, это может стать и причиной для досрочного расторжения договора. Эта возможность и выделяет тип аренды — только пользование или пользование вместе со владением. Обе формы вполне возможны, но соотнесение сделки с каким-то видом требует отдельного указания в тексте договора.
Раздел об арендной плате имеет особое значение не только в силу того, что без него договор может потерять юридический смысл. Отдельные его детали имеют такую высокую значимость, что сути не уступают дополнительным соглашениям. Прежде всего — это всё, что касается вопроса ремонта помещений. Следует указать, чьими силами он будет проводиться, в какой срок и как это отразится на оплате, если ремонт будет выполнен арендатором. Кроме этого в раздел об оплате целесообразно включать условия о том, кто будет компенсировать расходы, связанные с амортизацией, оплатой налогов, эксплуатационные расходы и осуществлять все другие платежи, включая страховку.
Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 -ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендаторам предоставлено право требовать отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Кому предоставляется отсрочка
Потребовать отсрочку может арендатор — организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434. Подтвердить, что организация или ИП осуществляет деятельность в указанных в Перечне отраслях, можно сведениями из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (в Перечне указан код ОКВЭД для каждой из отраслей). Органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления могут быть предоставлены меры поддержки и иным, не вошедшим в Перечень, организациям.
Договор аренды недвижимости, по которому предоставляется отсрочка арендных платежей, должен быть заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации
По каким договорам предоставляется отсрочка
Отсрочка предоставляется в отношении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной и частной собственности (за исключением жилых помещений).
Когда предоставляется отсрочка
Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней со дня обращения арендатора. При этом условия отсрочки будут применяться с даты введения режима повышенной готовности независимо от даты заключения дополнительного соглашения.
Порядок предоставления отсрочки
Для получения отсрочки необходимо в адрес арендодателя направить письмо, в котором потребовать от арендодателя со ссылкой на вышеуказанные нормативные акты заключить дополнительное соглашение к договору арены о предоставлении отсрочки по арендной плате.
На какой срок предоставляется отсрочка
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. При этом дата заключения дополнительного соглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.
Порядок уплаты арендной платы
Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации-в размере 100% арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения действия данного режима до 1 октября 2020 года. При этом размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.
Сроки уплаты задолженности
Освобождение для пострадавших СМСП
Освобождение от уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года предусмотрено в отношении договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ, для субъектов МСП, входящих в Единый реестр МСП и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19 (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р и п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 28.04.2020 № 1155-р).
Освобождение осуществляется в течение 7 рабочих дней со дня соответствующего обращения арендатора.
Для освобождения от уплаты арендных платежей необходимо наличие следующих условий:
-
Если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления одного из указанных видов деятельности (т.е. имущество должно быть предоставлено для соответствующего вида деятельности); и
-
При наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (т.е. имущество должно фактически использоваться по целевому назначению).
Отдельные категории арендаторов решением органа государственной власти субъекта РФ могут быть освобождены от уплаты арендных платежей за аренду земельных участков и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности этого субъекта РФ.
Так, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП, в соответствии с которым организации и ИП, осуществляющие определенные виды деятельности по их обращению освобождаются от уплаты арендных платежей (пункты 3.1.-3.3.).
По каким договорам предоставляется освобождение
Освобождение предоставляется по договорам аренды:
- земельных участков, находящихся в собственности города Москвы
- земельных участков на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена
- объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы
Кому предоставляется освобождение
Перечень 1: организации, осуществляющие деятельность в сфере:
- культуры
- физической культуры и спорта
- выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности
- организации досуга и социально-воспитательной работы с населением
Перечень 2: организации, осуществляющие деятельность в сфере:
- общественного питания
- торговли и предоставления бытовых услуг населению
- туризма
- предоставления гостиничных услуг
Сроки заключения договора аренды нежилого помещения: что это значит, а также максимальный и минимальный период действия и времени хранения документа
Хранение договоров Каждый руководитель предприятия обязан хранить договора, а также все имеющие отношение к их подписанию и исполнению документы столько, сколько это требуют соответствующие законы (не менее пяти лет).
Преждевременная ликвидация договоров Преждевременная ликвидация договоров, даже выполненная тогда, когда данные договора стали неактуальными, может иметь неприятные последствия для руководителя предприятия, распорядившегося уничтожить документы ранее установленного законом срока.
Возможные сроки хранения договоров Согласно общероссийскому классификатору документов, договора являются организационно-распорядительными документами. Уменьшать срок хранения договоров недопустимо, а вот увеличивать его не запрещено и целесообразно, если на это есть веские причины.
Неопределенный срок в договоре аренды нежилого помещения
1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?
Энциклопедия решений. Срок договора аренды
Срок договора аренды
Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. По общим правилам, установленным ст. 190 ГК РФ, срок можно определить путем указания на:
— календарную дату действия договора;
— количество лет (месяцев, недель, дней, часов);
— событие, которое неизбежно должно наступить.
[2]
При определении срока договора аренды указанием на событие необходимо иметь в виду следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Срок договора аренды недвижимого имущества является определяющим фактором государственной регистрации договора аренды.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен ГК РФ в отношении договора проката — до 1 года (п. 1 ст. 627).
В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В ряде случаев договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный путем проведения конкурса или аукциона, может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Это возможно при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор аренды не устанавливает иные правила, и срок действия этого договора не ограничен законодательством РФ (ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Если для такого договора законодательством установлен максимальный срок, он исчисляется с даты заключения (ст. 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. По истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным (п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения
Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов
Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .
Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :
- Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
- Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
- Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
- Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа / лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
- Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 . 1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
- Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
- Если недвижимость ( нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
- Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
- Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .
Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.
Так как подобный вид договорных отношений не обременен временными рамками, то любая из сторон имеет право расторгнуть договор, уведомив об этом контрагента за 3 месяца (п. 2. ст. 610 ГК РФ). Стороны также могут выбрать иной срок для подобного уведомления, если законом не установлены иные требования.
Как правило, уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В последнее время сложилась практика уведомления стороны посредством электронной почты.
Таким образом, бессрочная аренда нежилого помещения представляет собой выгодные длительные правоотношения. Такую сделку не нужно регистрировать и просто расторгнуть в случае необходимости. Требующим внимания моментом является только выбор объекта аренды и документальное оформление сделки.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Срок аренды и срок действия договора аренды
Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).
Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».
Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.
Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.
Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.