Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не платит за квартиру связи с коронавирусом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
Право на арендные каникулы
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.
Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.
Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.
В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.
Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.
Право на снижение арендной платы
Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.
Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.
Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.
Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.
Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.
Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.
Отказаться от арендной платы?
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.
Что касается законопроекта № 385п-П14 от 07.05.2020 г., внесенного Правительством РФ, то он направлен на защиту прав арендаторов и ни в коей мере не учитывает интересы арендодателей.
Вместе с тем, существуют значительные проблемы, которые указанный законопроект не учитывает в полной мере, и которые, например, касаются т.н. обеспечительного платежа или депозита.
1. Депозит, как правило, засчитывается сторонами договора аренды в счет внесения арендной платы за последние 1, 2 месяца действия договора аренды.
При обязанности арендатора полностью возвратить арендатору депозит аренда может оказаться неоплаченной. Арендодатель вынужден будет взыскивать долг по арендной плате с арендатора через суд, что приведет к значительной потере времени.
2. Депозит также обеспечивает погашение текущей задолженности по внесению арендной платы. В настоящее время в соответствии с ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г. арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по внесению арендной платы до конца октября 2020 г. Если арендатор досрочно расторгнет договор, и полностью вернет депозит, то арендодатель не сможет получить отсроченную арендную плату, и должен будет взыскивать задолженность через суд.
3. Кроме двух первых функций, депозит также служит для обеспечения возмещения ущерба, причиненного арендатором арендуемому помещению. Воспользовавшись правом на расторжение договора, и оставив арендуемое помещение в непригодном состоянии, арендатор, тем не менее, вправе претендовать на получение депозита в полном объеме. Арендодатель в такой ситуации вынужден будет за свой счет приводить помещение в надлежащее состояние, а затем длительное время взыскивать через суд соответствующие денежные суммы в возмещение ущерба с арендатора.
Потери арендодателя будут еще более значительными, поскольку в силу ст. 401 ГК РФ взыскать в арендатора убытки или неустойку не представляется возможным.
Различные объединения арендодателей считают, что принятие Государственной Думой соответствующего закона на основе указанного законопроекта приведет к нарушению ст.ст. 19, 34, 35, 45 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Корректировка графика платежей и плана-графика реализации по договору аренды
Вне зависимости от выбранного варианта отражения в бухгалтерском учете освобождения арендатора от арендных платежей, с отражением упущенной выгоды или без нее, график платежей по договору аренды меняется, а значит, его необходимо скорректировать – исключить арендные платежи за периоды освобождения арендатора от арендной платы.
План-график реализации по договору операционной аренды соответствует графику платежей по общей сумме и отражает общий объем доходов от реализации или, другими словами, – общую сумму актов об оказании услуг, которые будут выставлены арендатору по данному договору. Таким образом, план-график реализации необходимо скорректировать (уменьшить) на ту же сумму, что и график платежей.
Пример рассматривается для случая, когда в информационной базе включена функциональная опция Вести и контролировать исполнение графиков по договорам с контрагентами (раздел Администрирование – Настройка параметров учета – Ведение учета), и по договорам аренды ведутся Графики платежей и План-графики реализации (документ Регистрация графиков исполнения договоров).
Согласно заключенному договору аренды был введен График платежей документом Регистрация графиков исполнения договоров (раздел Планирование и санкционирование).
Итак, ситуация № 1 — Арендодатель самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.
В данной ситуации ,вы можете не платить арендные платежи, так как помещение не может быть использовано по вине другой стороны договора. Также вы имеете право потребовать выплатить вам убытки, использовать разнообразные типы ответственности, прописанные в соглашении. Арендодатель будет обязан скорее всего (точно можно сказать после изучения договора аренды) возвратить залог.
После закрытия помещений нужно сразу обратиться к арендодателю с заявлением-уведомлением. В нем необходимо сообщить о том, что арендные платежи уплачивать вы больше не намерены, пока не будет восстановлен доступ к помещению.
Арендодатель будет пытать ссылаться на форс-мажор. Арендные платежи платить не нужно, ведь доказать другой стороне данное основание будет достаточно непросто.
Арендодатель имеет право закрывать офис для разрешения возможных финансовых потерь сторон договора. Все условия необходимо оформит допсоглашением, оно должно быть заключено со всеми арендаторами.
В качестве примера можно привести ситуацию в Казахстане. Так вынужден был закрыться крупный торговый центр. Арендаторов освободили от уплаты арендных платежей, однако они должны погасить все расходы, связанные с эксплуатацией данных помещений.
Каким образом уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора
Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения
Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случает наиболее применим, к арендным правоотношениям тоже. Для использовании вышеуказанной нормы нужно соблюсти 4 главных пункта:
- При заключении арендного соглашения ни арендодатель, ни арендатор не могли предвидеть наступление обстоятельств непреодолимой силы. Договор аренды должен был быть подписан до пандемии.
- Нет возможности преодолеть возникшие ограничения и запреты в силу распространения коронавируса.
- Возможность платить арендные платежи по договору аренды существует, однако в полном объеме выполнять свои обязательства арендатор не может.
- Риск изменения обстоятельств не должен в силу возникших договорных правоотношений нести арендатор.
Сначала определите, может ли арендатор требовать уменьшения платы. В частности, такое возможно в двух случаях:
- арендованную недвижимость нельзя использовать из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);
- арендатор — субъект малого или среднего предпринимательства (СМСП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. При этом он должен использовать арендуемое здание, сооружение, нежилое помещение (или их часть) именно для этой деятельности, а договор должен быть заключен до принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если все эти условия соблюдены, арендатор может требовать уменьшения платы на срок до года (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
На предложение арендатора ответьте письмом о согласии или об отказе снизить плату, можно предложить снижение на других условиях.
Если арендатор ссылается на невозможность использовать имущество, сделайте это в течение 30 дней со дня получения обращения от арендатора, если иной срок не установлен в законе (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если арендатор по срочному договору работает в одной из наиболее пострадавших отраслей и относится к СМСП, рекомендуем ответить как можно быстрее, чтобы успеть договориться с ним за 14 рабочих дней. В противном случае у него появляется право отказаться от договора (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Коронавирус – договор аренды. Что это для арендатора? Есть ли вакцина?
Скорее всего, это потеря клиентов и выручки. Изо дня в день российская экономика сталкивается с удручающими последствиями распространения вируса.
Самыми восприимчивыми к кризису субъектами рынка можно считать арендаторов коммерческой недвижимости, которые сталкиваются с тяготами арендных платежей, несмотря на масштабное уменьшение числа клиентов.
Во многих регионах в отношении бизнеса, особо в части B2C, уже ввели ограничения. Серьёзно пострадали различные отрасли бизнеса: магазины, кафе, стоматологические кабинеты, студии красоты и автосалоны.
Если карантинные меры будут пролонгированы, арендаторы попросту не смогут выплачивать арендные платежи. Как быть? Что делать?
Докажите форс–мажор: самоизоляция не во всех случаях может сработать
Например, представляется возможным отсрочка платежей (или снижения платы), если представить арендодателю сертификат или заключение о форс-мажоре из Торгово-промышленной палаты, переписки с контрагентами и публикации в СМИ.
В случае отказа в отсрочке и/или снижения платы, указанные документы в суде подтвердят наличие обстоятельств, свидетельствующих о форс–мажоре и могут освободить от оплаты. Также данные документы можно использовать в суде для расторжения договора аренды, также через суд.
Существенно изменившиеся обстоятельства являются основаниями для расторжения договора, а не сама пандемия (эпидемиологическая ситуация в стране).
Скорее всего, те отрасли бизнеса, которым сейчас запрещено работать могут пытаться добиться отсрочку или снизить плату по аренде, в том числе и в судебном порядке, а арендаторам может быть отказано во взыскании арендной платы.
Таким образом, с учетом того, что в принятых новых поправках имеется много неопределенностей, именно от судебной практики будет зависеть регулирование арендных отношений.
А в настоящее время арендаторам необходимо собрать ряд доказательств, подтверждающий вынужденный простой и неиспользование помещений по назначению, а также предпринять попытки, путем письменного обращения к арендодателю о снижении или отсрочке арендной платы.
А мы работаем для вас из дома и по всем средствам связи, которые вам удобны. Пишите нам и задавайте свои вопросы. Как только заработают суды, мы приступим к решению ваших вопросов в судебном порядке.
Какие требования установлены к арендаторам для получения отсрочки по арендной плате
Для получения отсрочки по внесению арендных платежей арендатор должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя или организации и относиться к числу лиц, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших в результате коронавирусной инфекции отраслях. Перечень таких отраслей с указанием ОКВЭД установлен Правительством в Постановлении № 434 от 3 апреля 2020 – это перевозки, туризм, досуг, общепит, бытовые услуги и др.
Право требовать отсрочку по аренде имеют арендаторы, которые заключили договор аренды до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе. Все остальные требовать не могут, но могут просить арендододателя и договариваться с ним на общих основаниях о смягчении условий в сложившихся обстоятельствах.
Кто имеет право на скидки по договорам аренды нежилых помещений
Если в статье 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» говорится лишь о некоем праве арендаторов требовать от арендодателей пересмотра арендных платежей в связи с невозможностью использования имущества, то в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» содержится прямое указание на “предприятия, в наибольшей степени пострадавшие в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”.
Перечень таких предприятий содержится в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции” (с изменениями и дополнениями от 10 апреля 2020 года).
Данный перечень предприятий содержит указание не только на сферы деятельности предприятий, но и на их коды ОВКЭД 2 (Общероссийского классификатора видов экономической деятельности), и в нем перечислены:
- Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта (код ОКВЭД — 49.3)
- Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (код ОКВЭД — 49.4)
- Деятельность пассажирского воздушного транспорта (код ОКВЭД — 51.1)
- Деятельность грузового воздушного транспорта (код ОКВЭД — 51.21)
- Деятельность автовокзалов и автостанций (код ОКВЭД — 52.21.21)
- Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом (код ОКВЭД — 52.23.1)
- Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений (код ОКВЭД — 90)
- Деятельность в области демонстрации кинофильмов (код ОКВЭД — 59.14)
- Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (код ОКВЭД — 93)
- Деятельность физкультурно-оздоровительная (код ОКВЭД — 96.04)
- Деятельность санаторно-курортных организаций (код ОКВЭД — 86.90.4)
- Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код ОКВЭД — 79)
- Деятельность по предоставлению мест для временного проживания (код ОКВЭД — 55)
- Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД — 56)
- Образование дополнительное детей и взрослых (код ОКВЭД — 85.41)
- Предоставление услуг по дневному уходу за детьми (код ОКВЭД — 88.91)
- Деятельность по организации конференций и выставок (код ОКВЭД — 82.3)
- Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения (код ОКВЭД — 95)
- Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий (код ОКВЭД — 96.01)
- Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (код ОКВЭД — 96.02)
- Стоматологическая практика (код ОКВЭД — 86.23)
18 апреля 2020 года Правительством Российской Федерации данный перечень был дополнен следующими сферами деятельностями и кодами ОКВЭД:
- Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 45.11.2)
- Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая (код ОКВЭД — 45.11.345.11.3)
- Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая (код ОКВЭД — 45.19.3 2)
- Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 45.40.2)
- Торговля розничная большим товарным ассортиментом с преобладанием непродовольственных товаров в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.19.1)
- Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.4)
- Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.6)
- Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью (код ОКВЭД — 47.82)
- Деятельность музеев (код ОКВЭД — 91.02)
- Деятельность зоопарков (код ОКВЭД — 91.04.1)
Выяснить, относится ли то или иное предприятие к вышеуказанному списку, можно, заказав бесплатную он-лайн Выписку из ЕГРН.
Результатом указания в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 конкретных кодов ОКВЭД 2 стало то, что органы власти субъектов Российской Федерации, с оглядкой на данное постановление, стали издавать свои правовые акты, закрепляющие различные льготы для арендодателей лишь в отношении договоров, заключенных с весьма узким кругом арендаторов.
В итоге далеко не все предприятия малого и среднего бизнеса получили гарантированную возможность воспользоваться правом на скидки и отсрочки по арендным платежам, предусмотренным статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Расторжение договора в судебном порядке
В соответствие с п. 3 ст. 590 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Основания: если арендатор более двух раз подряд не платит по договору.
Если вы намерены подать в суд, сначала надо направить арендатору письменное предупреждение о том, что необходимо исполнить обязательства в разумный срок.
Если в предупреждении рассматривается только вопрос о внесении арендной платы ( предложение о досрочном расторжении договора отсутствует), такой досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным. В этом случае исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды будет оставлено без рассмотрения.
В уведомлении мы рекомендуем проинформировать арендатора, что если обязательства по оплате не будет исполнено, это станет требованием для расторжении договора аренды через суд.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |