Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3 варианта узаконения перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Как узаконить через суд
Если работы произведены без согласования, то перепланировку нужно узаконить. В противном случае собственника могут обязать привести помещение нежилого здания или жилого дома в первоначальное состояние.
Есть 2 варианта: заказать и согласовать проект уже после выполнения работ или обратиться в суд с иском о сохранении в перепланированном виде.
Первый способ может подойти только в том случае, если предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и администрации не нужно. Конечно, можно попробовать выполнить всю бюрократическую процедуру, но шансы получить одобрение ничтожно малы.
По общим правилам, узаконивание перепланировки, произведенной без согласования, осуществляется в судебном порядке.
- оформите проект перепланировки;
- подготовьте исковое заявление;
- подайте иск, подкрепленный пакетом требуемых документов в суд;
- получите судебное решение.
Согласование перепланировки
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?
Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.
Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.
Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.
Разница в процедуре в многоквартирном доме и ином здании
От расположения нежилого помещения зависит стоимость проводимых работ и процедура оформления перепланировки:
| В нежилом доме | В многоквартирном доме |
| Переустройство и капитальный ремонт не согласовывается с администрацией, но требуется правильно квалифицировать степень производимых работ, чтобы не совершить незаконные изменения плана здания.
Для помещения в нежилом доме легче получить разрешение. |
Перед началом работ требуется провести собрание жильцов, где соседние владельцы должны дать согласие на внесение изменений и убедиться в том, что перепланировка не нарушит планировку их квартир. |
Узнайте о важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом доме.
Узаконивание самовольной перепланировки
Если перепланировку уже провели, а документы вовремя не получили, ремонт считается незаконным. По общему правилу собственник такого помещения должен привести его в прежний вид в соответствии с документами технического учета. Однако он может также попросить узаконить перепланировку по факту.
Для этого в районный суд подается исковое заявление о сохранении помещения в новом виде. К заявлению нужно будет приложить проект перепланировки и другие документы, свидетельствующие о соблюдении норм закона.
Главной задачей истца в процессе будет доказать, что перепланировка:
- соответствует санитарным, техническим и пожарным требованиям;
- не нарушает прав третьих лиц;
- не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих.
Также следует знать, что незаконная перепланировка влечет наложение административного штрафа.
Что относится к перепланировке нежилого помещения?
На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.
«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.
«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».
При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Узаконивание через суд
Ели зарегистрировать в проект «мирно» не удалось, например из-за расхождения в позициях с БТИ останется обращаться в суд. Для этого потребуется:
- Получить письменный отказ в БТИ;
- Получить все возможные разрешения от других инстанций, в том числе от ТСЖ и ЖЭУ;
- Оплатить пошлину в 1000 рублей и получить квитанцию;
- Подготовить проект перепланировки;
- Заказать выписку из ЕГРН, ЕГРП и технический паспорт;
- Получить поэтажный план;
- Составить самостоятельно или с помощью профессионалов исковое заявление;
- Собрать нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
- Сделать копию паспорта заявителя.
Незаконная перепланировка нежилых помещений
В Москве и Подмосковье ремонтные работы в нежилых помещениях проводятся на постоянной основе. Проведение работ по перепланировке и/или переустройству требует предварительного согласования, но не всегда разрешение на эти работы собственник/арендатор получает до их начала, осуществляя незаконную перепланировку нежилого помещения.
В данной статье рассказывается об особенностях узаконивания перепланировки нежилых помещений и ответственности за незаконную перепланировку.
Точного определения нежилого помещения в законодательстве нет, но по существующей юридической практике, к нежилым относят помещения, не предназначенные для постоянного проживания и не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком, лестничной клеткой), а также аварийные помещения.
Перепланировка и переустройство нежилых помещений относятся к тем видам работ, которые требуют согласования, потому что вносят изменения в первоначальный план, имеющийся в документах БТИ (техническом паспорте или поэтажном плане с экспликацией).
Несмотря на необходимость согласования таких работ, не все собственники/арендаторы нежилых помещений выполняют ремонт после предварительного получения разрешения.
Согласование перепланировки нежилого помещения
К перепланировке, проводящейся в нежилом помещении, следует отнести любые изменения, проводимые как в архитектурном, так и в инженерном плане. Если текущая перепланировка не соответствует той, что прописана в техническом или кадастровом паспорте объекта, то ее следует согласовать. Иначе все изменения должны быть устранены, а автор незаконной перепланировки должен выплатить значительный штраф. Если же провести согласование, то объект нежилой недвижимости получит новые паспорта, в которых все проведённые изменения будут отмечены.
Перепланировка помещения может включать в себя следующее:
Монтаж новых оконных и дверных проемов вместе с устранением старых
Работы, проводимые с инженерными системами, в том числе с электрикой, канализацией, водопроводом или другими элементами снабжения
Изменение общего метража помещения
Изменение высоты потолков путем монтажа новых конструкций или любым другим способом
Изменение расположения окон, дверей или стен
Размещение комнат в логически обоснованном порядке (смещение перегородок, их разрушение для укрупнения, или установка для разделения пространства)
Смена или перенос сантехники на новое место
Выполнение данных работ в Москве и Московской области требует предварительного согласования и обращения в соответствующие инстанции, т.к. только в этом случае все произведённые изменения будут признаны законными.
Как правило перепланировка нежилого помещения необходима для более рационального использования пространства: в офисе, в магазине, торговом центре, помещении ресторана, складских и производственных помещениях.
Согласование перепланировки нежилого помещения представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб. Такие требования обусловлены в первую очередь безопасностью людей. Несмотря на то, что эти объекты относятся к нежилой недвижимости, в них бывает гораздо больше людей. Это и постоянное место работы, и посетители и т.д. В случае нарушения пожарных или санитарных норм большое количество людей подвергается риску. Этим обусловлен и тот момент, что согласовать перепланировку ресторана гораздо труднее, чем перепланировку офиса. Сложнее всего согласовать перепланировку медицинского учреждения, так как к нему применяются практически все существующие нормы и правила, каждому из которых необходимо соответствовать.
В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и санитарные, противопожарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: вентиляции, кондиционирования, водоотведения и водоснабжения, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.
Сбор исходной документации
Как узаконить перепланировку дома?
Процедура в данном случае стандартная. Нюансы будут зависеть от того, насколько серьезные изменения были внесены в объект недвижимости.
- Нужно составить заявление о проведенной перепланировке, а затем запросить техническое заключение.
- Следует заранее заручиться поддержкой соседей или жильцов дома, которые в нем зарегистрированы.
- Потребуется и выписка из домовой книги, где указано, какие лица прописаны на жилплощади.
- Ходатайство и пакет бумаг рассмотрит местная администрация, и если заявка будет согласована, нужно оформить новые технические документы в БТИ.
- Затем специальная инспекция подтвердит соответствие результата работ строительным нормам.