Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробно о том, какие документы нужны для покупки участка под ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
- Недобросовестность продавца . На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Добавочные необходимые документы при покупке земельного участка у физического лица:
- Нотариально заверенное разрешение на продажу от супруга/-ги продавца;
- Если имеются несовершеннолетние совладельцы (дети) — разрешение органов опеки;
- Подтверждение, что продавец не состоит на психоневрологическом или наркологическом учете.
В случае, когда строительство уже начато, необходимо выяснить:
- Имеется ли план (утвержденный) застройки территории;
- Утверждены ли техусловия для подключения коммуникаций;
- Есть ли градостроительные заключения;
- Утверждено ли строительство в надзорных и архитектурных органах;
- Имеется ли разрешение на строительство, подписанное главой местной администрации.
Как проверить подлинность документов на приобретаемый земельный надел
При покупке недвижимости покупатель должен провести проверку юридической чистоты сделки и самого объекта, который он планирует приобретать.
В отношении земельных наделов алгоритм проверки будет заключаться в следующих действиях:
- необходим подтверждающий документ на право распоряжения землей (свидетельство о регистрации земельного участка или выписка из реестра ЕГРН будут являться надлежащим документом для совершения сделки);
- требуется получить выписку из реестра ЕГРН с основными характеристиками надела (границы, площадь и т. д.);
- для проверки также необходим документ, подтверждающий целевое предназначение земельного надела (при продаже земли должны соблюдаться категории участков и виды разрешенного использования);
- проверка юридической чистоты сделки невозможна без получения справки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений права (например, залогового обязательства).
В большинстве случаев покупатель может сам обратиться в учреждение Росреестра для получения необходимых выписок и справок, поскольку главными принципами функционирования реестра на недвижимость являются открытость и общедоступность.
А также покупатель может потребовать представления справки о ранее регистрировавшихся правах на данный участок.
Поскольку такие бумаги может получить только собственник объекта недвижимости, обращаться в службу Росреестра или МФЦ придется продавцу.
Как купить землю у администрации: порядок действий
Покупка земли под ИЖС у администрации в первую очередь предполагает подачу заявления в местную администрацию о покупке земельного участка. В заявлении указываются возможные способы приобретения земли, цель покупки, предпочитаемые размеры, месторасположение, юридический статус. Решение принимается в форме соответствующего постановления. Отказ в покупке земельного участка должен быть обоснованным, с указанием причин, который в последующем могут быть обжалованы в судебном порядке. Чаще всего основанием для отказного решения является отсутствие свободных земельных участков. Также, на принятие решения может повлиять место проживания заявителя. Так, например, местные жители смогут воспользоваться очередностью на бесплатное получение земельного участка, кроме того, для определенных категорий заявителей закон предусматривает соответствующие льготы: инвалидам и участникам ВОВ, нуждающимся и малообеспеченным лицам, многодетным семьям и другим категориям лиц. Список льготных категорий, равно как и стоимость земельного участка, утверждается властями каждого отдельного региона. При положительном решении о продаже земли, заявитель получает на руки пакет документов, который необходимо согласовать в соответствующих государственных службах. Каждая инстанция должна выдать документ с заключением и подписью. В полной мере можно будет владеть земельным участком только после принятия положительного решения органами Федеральной кадастровой службы, специалисты которой выполнят необходимые замеры, определят границы участков и выдадут на руки заявителю подтверждающий документ.
Требования к обеим сторонам соглашения о приобретении надела
После оформления договора купли продажи ЗУ стороны должны обратиться в Росреестр согласно нормам гражданского законодательства, выраженного статьями 131, (п.1), 558 (п.2).
Здесь предоставляются 3 экземпляра договора купли продажи для отметки сведений о проведении регистрации сделки. Если передаточный акт составлялся отдельно, его прилагают к договору. Продавец предоставляет к регистрации:
- паспорт или доверенность и паспорт поверенного;
- свой правоустанавливающий договор (свидетельство о наследовании);
- свой право удостоверяющий документ на ЗУ;
- разрешение супруга (при необходимости);
- кадастровый паспорт ЗУ;
- межевое дело с планом границ ЗУ (о том, реально ли совершить куплю-продажу ЗУ без предварительного межевания, узнаете здесь);
- дополнительные документы, исходя из нюансов сделки.
Покупатель предварительно уплачивает пошлину в размере 2 тысяч рублей за проведение регистрации и подаёт регистратору документ, удостоверяющий личность, из числа следующих:
- паспорт;
- доверенность и паспорт (для представителей);
- свидетельство о рождении ребёнка, разрешение опеки и свой паспорт (при оформлении на ребёнка).
Также покупателем подготавливается и подаётся нижеследующее:
- Заявление о регистрации права собственности.
- Квитанция об уплате пошлины.
- заявления о регистрации прав собственности при покупке земельного участка
- заявления о регистрации прав собственности при покупке земельного участка
Если договор сделки составлялся и удостоверялся нотариально, уплачивать пошлину за регистрацию не требуется.
Какие риски есть при покупке земельного участка?
Главной причиной риска является недобросовестность продавца. В этом случае он может продавать землю, не соответствующую ее планируемому предназначению. Такая земля может принадлежать лесному фонду, что делает невозможным последующее сооружение построек на ней. Также подобный земельный участок не подлежит перепродаже.
Распространенными являются случаи самозахвата земельных угодий. Приобретение таких участков может быть признано незаконным. Поэтому покупателю необходимо требовать предоставления официальной выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности. Опасность при покупке представляют участки земли, подвергшиеся аресту или ограничениям по эксплуатации.
Вторая группа рисков – это различные неточности во время оформления документов. При заключении договора следует проверять соответствие размеров и описания земли реальным сведениям, указанным в документах. Обязательным документом является согласие одного из супругов на отторжение участка, а также разрешение органов опеки, если право владения принадлежит несовершеннолетнему.
Третья группа рисков – невнимательность самого покупателя. В этом случае покупатель может предварительно не провести проверку и осмотр участка, получив в собственность совсем другую территорию.
Необходимые документы при покупке дачного участка
Покупая дачный участок необходим такой перечень документов.
- Документы, подтверждающие право продавца совершать продажу земельного надела.
- Техпаспорт на дом и участок.
- План земельного надела и его кадастровый номер.
- Письменное заявление супруга (и) продавца звериное нотариусом дающие согласие на продажу дачи. Если человек не состоит в браке, необходим подтверждающий документ.
- Письменное заявление супруга (и) нотариально заверенное дающие согласие на приобретение дачи. Также в случае отсутствия брака необходим подтверждающий документ.
- Выписка, подтверждающая отсутствие каких-либо задолженностей налоговых, коммунальных и т. д.
- Документ, подтверждающий то, что дачный участок не является залоговым имуществом, и другие ограничения.
- Паспорт гражданина РФ продавца и покупателя для подтверждения личности.
Если на земельном наделе отсутствуют капитальные сооружения, необходима справка с БТИ подтверждающая этот факт. Отсутствие, каких-либо документов из выше перечисленного списка затруднят или вообще не позволяет совершить регистрацию дачного участка.
Также не стоит доверять уверениям продавца, что документы есть и производить расчёт или оставлять залог за приобретаемый участок. Все эти действия необходимо производить, удостоверившись в наличии полного пакета документов в присутствии нотариуса.
Какие особенности оформления ипотечного кредита на земельный участок существуют?
Процесс оформления ипотеки на земельный участок аналогичен процессу ипотеки на квартиру или другую недвижимость.
Банки-заемщики в дополнение к стандартному пакету документов при одобрении ипотеки требуют документы, подтверждающие статус земельного участка.
Среди подтверждающих документов могут потребоваться:
-
справка об отсутствии строительных объектов на участке;
-
документы о праве владения участком;
-
кадастровый план земельного участка;
-
отчет оценщика.
Приобретение земельного участка – процедура достаточно простая. Однако стороны могут столкнуться с некоторыми сложностями.
Любая финансовая сделка связана с некоторым риском. На рынке недвижимости часто орудуют мошенники. Именно поэтому рекомендуется проверить при покупке все документы на объект:
- выписку из ЕГРН (она подтверждает отсутствие обременений, а также по ней можно установить настоящего владельца объекта);
- правоустанавливающие бумаги на землю (сведения, отраженные в них, советуется сравнить с информацией из выписки);
- кадастровый паспорт (поможет понять, в отношении какого именно участка стороны заключают сделку).
Особенности покупки земли под ИЖС
Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:
- обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
- возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
- после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
- предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.
Особенности земель под индивидуальное жилищное строительство
На землях ИЖС можно строить собственный дом, который не должен быть больше трёх этажей. Официально прописаться в нём может только одна семья. Участок для ИЖС, как и любая форма собственности, имеет свои плюсы и минусы.
Преимущества:
- Владелец участка становится полноправным его владельцем и не зависит от садовых товариществ.
- Земли данного типа подразумевают возведение частного дома или коттеджа, соответственно имеют наибольшую рентабельность на рынке недвижимости.
- Государство старается поддерживать частное малоэтажное строительство, поэтому после покупки участка, можно воспользоваться одной из действующих программ по оказанию помощи.
- ИЖС предполагает наличие дорог и различных коммуникаций, за состоянием и работоспособностью которых следит государство.
- После приобретения участка, его новый собственник имеет право рассчитывать на налоговый вычет.
- Участок под ИЖС надёжным активом, поэтому большинство банков разрешают использовать его в качестве залога, при оформлении заявки на кредит.
На рынке недвижимости постоянно существует множество мошеннических схем. Кроме этого, продавец почти всегда старается продать участок по выгодной цене. И даже если он не собирается специально обманывать, то может просто утаить или не рассказать о некоторых деталях или ограничениях.
Покупателю желательно знать, с какими потенциальными проблемами он может столкнуться.
Самые популярные мошеннические схемы:
- Продажа участка, полученного в результате самозахвата. В дальнейшем, после проведения сделки, это отразится на процедуре оформления земли в собственность для нового собственника.
- Несоответствие предназначения зарегистрированной земли. Здесь нужно не только полагаться на слова продавца, но и тщательным образом проверять документы. В государственных конторах по регистрации собственности должны подтвердить, что на данном участке возможна постройка частного жилого дома.
- Земельный участок может находиться в залоге у банка или быть арестован в счёт каких-либо долгов.
- Продажа одного и тоже участка нескольким покупателям. Данная ситуация может возникнуть, если используются свидетельства без учёта кадастровых номеров.
Что необходимо учесть?
При выборе земли, важно изучить расположение коммуникаций, дорог и объектов вблизи участка. А также насколько четко определены границы территории, а если их нет – требуется провести межевание, во избежание дальнейших проблем с соседями.
Если земля приобретается под строительство дома, необходимо узнать к какой категории она относится. Не на каждом участке возможна и разрешена застройка жилыми домами.
Если сделка оформляется напрямую, без участия агентов по недвижимости, лучше детально проверить правовой статус гражданина, продающего собственность. Если же договор оформляется при посредничестве риэлтора, лучше уточнить его опыт и наличие лицензии.
Случается, что продавцом по доверенности является третье лицо. Тогда следует внимательно проверить, не закончился ли срок действия этой доверенности и какую конкретно часть имущества по ней доверяется продать.
Какие документы должны быть у собственника на дом с земельным участком
Если вы наконец-то накопили денег и приняли важное решение приобрести дом с участком, то постарайтесь это сделать обдуманно и взвесить все за и против. Конечно, всегда приятно, когда во дворе растут яблони, пахнет травой, а рядом есть гараж и, что еще приятнее, парник
Перед заключением сделки, необходимо тщательно ознакомиться со всеми нюансами купли-продажи, быть предельно осторожным и внимательным, чтобы не стать жертвой мошенничества. Большинство неприятностей случается из-за пренебрежения этими правилами и по причине неосведомленности. Как же избежать подвоха? Какие документы нужно проверить при покупке дома с участком?
Приобретение земельного участка – выгодное вложение средств, сделка, требующая выполнения нескольких серьезных задач. В статье рассмотрим один из важных вопросов: наличие каких бумаг следует проверить перед приобретением участка земли? Так же после удачной покупки участка нужно начинать строить дом но перед началом нужно узнать какие документы нужны для строительства дома.