Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру на длительный срок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает.)
Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.
Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.
Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.
Неоплата проживания и ЖКУ
Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…
Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.
Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.
Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.
Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.
Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.
Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.
Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.
Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.
Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.
Как должна выглядеть квартира
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Регистрация в Росреестре либо штрафные санкции
Начиная с 2014 года, необходимо регистрировать сдачу недвижимости в аренду на срок, не менее 12 месяцев. На базе судебной практики, можно сказать, что к таким договорам относят и те, которые заключены с 1 января по 31 декабря, а также документы, в которых не проставлены сроки действия. Ведь по закону максимальный срок договора составляет 5 лет.
Договор требует регистрации в Росреестре в течение 30 дней с момента его заключения между собственником недвижимости и жильцом.
К счастью, в подавляющем большинстве случаев судами не признается арендный договор недействительным, когда он не зарегистрирован. В законодательстве указано, что собственнику вменяется зарегистрировать документ, при этом отсутствуют ссылки на его ничтожность, если этого не произошло.
Полезные советы, чтобы не нарваться на мошенников
Рынок недвижимости полон аферистов, постоянно придумывающих новые способы нажиться на наивных и неопытных людях.
В качестве подведения итогов повторим основные правила, которые помогут безопасно снять жилье и не попасть на мошенников:
- во время осмотра апартаментов и заключения договора не должно быть спешки – делайте всё размеренно, тщательно и не спеша;
- внимательно и неторопливо изучите документы, которые предоставит собственник;
- если человек, выдающий себя за хозяина квартиры, отказывается предъявлять документы, сразу отбрасывайте этот вариант;
- если собственник не может присутствовать при заключении договора, требуйте нотариально заверенной доверенности от него;
- следите за поведением арендодателя – он не должен нервничать и спешить;
- отказывайтесь передавать какие-либо деньги без расписки;
- получив комплект ключей, убедитесь, что вам переданы ключи от всех замков, и что все они подходят;
- на каждом этапе оставайтесь бдительным и хладнокровным – опытные мошенники умеют пускать пыль в глаза.
Как сдать квартиру в аренду через агентство?
Этот вариант подходит для тех, кто не хочет сдавать квартиру в аренду самостоятельно, а предпочитает доверить дело специалистам. Прежде чем заключать договор с риелторским бюро, стоит внимательно его оценить.
Лучше выбирать для сотрудничества компании с многолетней репутацией, которые имеют спрос на данном рынке. В разговоре с агентом:
- Выясните, какие услуги предоставляет данная риелторская контора и как оплачивается каждая из них в отдельности (в солидных агентствах имеется прейскурант).
- Узнайте, какие обязательства берет на себя компания и в какие сроки она готова уложиться, чтобы найти для вас арендатора (если срок составляет 1-2 недели, это очень короткий период, солидная компания вряд ли решится на такую авантюру).
- Ознакомьтесь с договором, который вы будете заключать совместно с агентством. Там должны быть не только права и обязанности, но и ответственность, которую понесет бюро за невыполненные обещания со своей стороны (в надежных фирмах данный пункт обязательно присутствует).
- Помните, что цена за услуги компании не может превышать месячную стоимость арендной платы за проживание. Существует возможность предать все платежные обязательства потенциальному клиенту, но не все жильцы на это соглашаются.
- Если от вас требуют предоплату еще не предоставленных услуг, не соглашайтесь на это.
Когда вы выбрали надежную риелторскую компанию, заполните предоставленную анкету, где нужно указать желаемую стоимость проживания, район, местонахождение помещения, общую и жилую площадь, число сдаваемых комнат и все остальные сведения, которые хотите упомянуть.
Обсудите с агентством, готово ли оно решать вопросы, способные возникнуть в дальнейшем: досрочное расторжение договора, претензии со стороны арендатора и т.д. Обязуется ли компания после внеурочного выезда жильца подобрать вам другого клиента бесплатно? Если ответ положительный, с такой организацией сотрудничать можно.
Как снизить риски при сдаче квартиры в аренду
Если поступать по закону, то снизить риски и исключить проблемы довольно просто. Первоочередным шагом будет заключение договора с нанимателем. Без договора нельзя никого впускать в квартиру. В нем должны быть прописаны и права, и обязанности обеих сторон.
В целом, все неприятности можно свести к минимуму, если придерживаться следующих шагов:
|
Риск |
Действия со стороны собственника квартиры |
|
Шантаж нанимателя |
Заключить договор с арендатором, сдать декларацию в ИФНС и известить УФМС о жильцах |
|
Нанесение вреда третьим лицам, соседям |
Застраховать свою ответственность в связи с эксплуатацией недвижимости либо прописать в договоре ответственность жильцов за нанесение вреда. В последнем случае их можно будет привлечь в качестве соответчиков либо подать на них регрессный иск. |
|
Порча личного имущества и нанесение вреда объекту |
Заключить договор, прописать ответственность нанимателя за порчу имущества и обстановки, сфотографировать каждую вещь и сделать совместную опись либо застраховать имущество и объект от действий третьих лиц. |
|
Неоплата проживания и телефонных переговоров |
Заключить официальное соглашение, прописать ответственность нанимателей за неуплату, отключить «восьмерку» (невозможность междугородних переговоров), взять денежный залог (страховой депозит), равный стоимости одного месяца проживания плюс 20% за телефонные переговоры. Кроме того, необходимо собрать всю информацию об арендаторах: телефоны контакта, место работы, место постоянной регистрации, сведения о родственниках и так далее. |
|
Мошенничество |
Заключить официальный контракт, в котором прописать невозможность продажи и субнайма, не оставлять документы на квартиру в сдаваемом помещении, не передавать нанимателям свой паспорт, периодически приходить и проверять помещение, попросить соседей «приглядывать» за жильцами и объектом. |
|
Вселение посторонних жильцов |
Заключить официальный договор и указать в нем лиц, которые могут проживать в помещении. Прописать ответственность за вселение третьих лиц. |
На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.
Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.
Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.
Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать. Не стесняйтесь задавать каверзные вопросы. Выясните о кандидатах всё, начиная от причин, по которым они ищут жильё и закачивая примерным размером доходов.
А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.
Полезные советы, чтобы не нарваться на мошенников
Рынок недвижимости полон аферистов, постоянно придумывающих новые способы нажиться на наивных и неопытных людях.
В качестве подведения итогов повторим основные правила, которые помогут безопасно снять жилье и не попасть на мошенников:
- во время осмотра апартаментов и заключения договора не должно быть спешки – делайте всё размеренно, тщательно и не спеша;
- внимательно и неторопливо изучите документы, которые предоставит собственник;
- если человек, выдающий себя за хозяина квартиры, отказывается предъявлять документы, сразу отбрасывайте этот вариант;
- если собственник не может присутствовать при заключении договора, требуйте нотариально заверенной доверенности от него;
- следите за поведением арендодателя – он не должен нервничать и спешить;
- отказывайтесь передавать какие-либо деньги без расписки;
- получив комплект ключей, убедитесь, что вам переданы ключи от всех замков, и что все они подходят;
- на каждом этапе оставайтесь бдительным и хладнокровным – опытные мошенники умеют пускать пыль в глаза.
Полезные рекомендации, которые помогут не попасться на уловки мошенников
Чтобы не стать жертвой мошенников, важно соблюдать 4 простых правила:
- Если ищете через агентства, то решайте все вопросы в квартире которую желаете снять.
- Оформляйте отношения только документально. Никогда не передавайте денежные средства за аренду жилья без составления и подписания договора.
- До заключения договора не передавайте залог. Все предоплаты и авансы не должны переходить к арендатору на устных основаниях. Оформляйте договор, передаточный акт, только после передавайте деньги и забирайте ключи (проверьте, подходят ли они к замку).
- Прежде, чем подписывать договор найма, проверяйте документы на квартиру, сверяя с паспортом собственника.
- Не связывайтесь с сомнительными риэлторами. Зачастую мошенническими схемами пользуются мелкие конторы, представители которых выглядят добродушными простаками.
Одни жильцы съехали, а другие еще не нашлись
За это время я навожу идеальный порядок в квартире, включая мойку окон, за/под мебелью и т.д. Проверяю всю сантехнику, дверцы мебели, ручки (больное место) и все остальное, что влияет на комфортное проживание. В случае необходимости перекрашиваю стены (в одной квартире обои под покраску, очень удобно) или переклеиваю, если они того требуют. Да, это дополнительные затраты, но они были запланированы изначально. Как бы аккуратно не жили люди, все равно, что то отвалится, оторвется или открутится, тем, более, если в семье есть ребенок. А следующие жильцы должны увидеть чистую и красивую квартиру.
Не стоит жильцам, которые съезжают, предъявлять претензии за оторванные обои или царапины на ламинате, это все естественный износ. Разумеется, если разбит телевизор или помят холодильник, то все вычитается из депозита.
Как узнать, кому принадлежит квартира?
Первым делом изучите правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации. Обязательно требуйте оригинал, потому что копии легко подделать.
Вместо правоустанавливающего вам могут показать правоподтверждающий документ — свидетельство о праве собственности. Такие свидетельства есть у владельцев квартир, право на которые зарегистрировано до 15 июля 2016 года. После этой даты свидетельства выдавать перестали. Их заменил другой документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Информация о зарегистрированных правах в этой выписке быстро устаревает. Сразу после ее выдачи квартиру могут продать, подарить, заложить или арестовать, а вы об этом не узнаете. Поэтому надежнее всего будет получить актуальную информацию самостоятельно или попросить собственника заказать свежую выписку перед оформлением договора аренды.