Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел и экспертиза земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Землеустроительная экспертиза — это исследование, в ходе которого специалист проводит изучение материалов землеустройства и правоустанавливающих документов на землю, а также выполняет комплексный анализ полученных им сведений. Землеустройство — это мероприятия, направленные на изучение состояния земель, описание их расположения на местности, установление их границ, а также организацию рационального использования участков как гражданами, так и юридическими лицами (ст. 1 федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78).
Примерный перечень вопросов землеустроительной экспертизы
- Каковы фактическое местоположение границ земельного участка и его фактическая площадь?
- Соответствуют ли установленные в ходе экспертизы границы и фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
- Имеется ли наложение границ земельных участков, имеющих соответствующие кадастровые номера?
- Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу и имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика?
- Соответствует ли фактическое расположение на местности имущества ответчика местонахождению, внесённому в документацию?
- Какова площадь пересечённых частей (наложения) земельных участков?
- Какова свободная от застройки площадь земельного участка, занятого постройками?
- Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
- Соответствуют ли действующему законодательству проведённые на участке кадастровые работы? Соблюдены ли правила землепользования и застройки при проведении кадастровых работ на земельном участке?
- Имеется ли реестровая ошибка относительно местоположения границ земельного участка? Если есть — каким образом её можно исправить?
- Какие имеются варианты установления смежной границы?
- Возможно ли разделить земельный участок в соответствии с долями в праве собственности? Какие варианты раздела земельного участка имеются?
- Как определить порядок пользования общим имуществом с учётом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком?
- Имеется ли необходимость в установлении сервитута для подъезда к земельным участкам? Какие варианты сервитута имеются?
Ошибки землеустроительной экспертизы
При проведении экспертизы нередко можно обнаружить ошибки не только в заключении эксперта, но и в ходе выполнения экспертизы. Проведение землеустроительной экспертизы доверяют профессионалам, поэтому в случае обнаружения ошибок экспертизы, это может повлечь ряд негативных последствий (например, неисполнение решения суда, проигрыш на основании предоставленных недостоверных сведений). Ошибки, которые могут быть сделаны в период проведения экспертизы:
- Не соответствие данных подготовленного заключения эксперта документации, которая была составлена в ходе землеустройства.
- Ошибки, обнаруженные в заключении эксперта (арифметические, орфографические), выводы в заключении не являются подробными и обоснованными, ни приведен перечень исследований, которые должны были проводится экспертами.
- Полномочия эксперта либо организации, которая занимается данным видом деятельности, не соответствуют инструкция и методическим указаниям, учрежденными специальными органами, на основании чего не могут осуществлять деятельность.
- Не предоставление полного пакета документов эксперту, для проведения экспертизы.
- На основании проведенной экспертизы, в реестр об объектах недвижимости, была внесена ложная информация.
В случае не согласия с заключением эксперта, лица (истец и ответчик) могут обжаловать его, так неверное заключение приводит к неверному решению суда. В данном случае, лицо составляет возражения на проведенную экспертизу. Суд также может привлечь специалиста в определенной области (в нашем случае, в области землеустройства) для подтверждения правильности либо неправильности заключения эксперта.
Земельная (землеустроительная) экспертиза: понятие и сущность
Объектами такой экспертизы могут быть:
- Территории регионов России, муниципальных и иных образований, земельные участки и их части.
- Землеустроительная документация: схемы землеустройства, кадастровые планы, схемы использования земельных участков, карты землеустроительных объектов, сведения о межевании объектов, материалы картографических и геодезических работ и пр.
При этом землеустроительное исследование может быть как судебным, так и внесудебным.
Права и обязанности эксперта
Перечень прав и обязанностей специалиста, привлеченного к проведению землеустроительной экспертизы, установлен положениями ст. 16 и 17 ФЗ № 73.
Так, эксперт вправе:
- выступать с ходатайством о привлечении к исследованию других специалистов, если их помощь необходима;
- делать замечания в ходе ведения судебного процесса, если его мнение, изложенное в заключении, неверно истолковано судом или другими участниками разбирательств;
- обжаловать действия органа или лица, назначившего проведение экспертизы, если они нарушают его законные права.
При этом он обязан:
- провести экспертизу по заданию руководителя государственного судебно-экспертного учреждения;
- произвести комплексное исследование представленных материалов дела и дать объективные ответы на поставленные перед ним вопросы;
- составить мотивированный отказ от проведения экспертизы в том случае, если по каким-либо причинам выполнение исследования и формирование выводов является невозможным (например, при отсутствии у эксперта специальных знаний или технической возможности либо недостаточности имеющихся сведений для ответа на вопросы суда);
- обеспечить конфиденциальность сведений, полученных им в ходе работы с материалами дела;
- обеспечить сохранность переданных ему материалов дела.
Эксперт не вправе:
- исполнять поручения по проведению экспертизы, полученные им от кого-либо, кроме его руководителя;
- самостоятельно собирать материалы, необходимые для проведения экспертизы;
- сообщать результаты проведенного им исследования кому-либо, за исключением органов, которые его назначили;
- уничтожать или изменять объекты исследований.
Процедура проведения землеустроительной экспертизы
В большинстве ситуаций проведение землеустроительной экспертизы осуществляется в таком порядке:
- землепользователь находит организацию, занимающуюся реализацией экспертизы;
- эксперты проводят анализ предоставленной заказчиком документации, изучают характеристики ЗУ, определяют главные этапы проверки и т.д.;
- сторонами проводится составление и заключение соглашения на проведение работ;
- заявитель производит оплату услуг экспертной организации;
- эксперты выполняют все оговоренные в соглашении работы и выносят заключение;
- заказчику передается заключение (при необходимости предоставляется рецензия).
Этапы землеустроительной экспертизы
Процедура проведения экспертизы зависит от того, какие вопросы поставлены перед экспертом и какой объект подлежит исследованию. Как правило, в ходе проведения землеустроительной экспертизы специалистами выполняется целый комплекс работ, включающих в себя:
- Предварительное исследование. На этом этапе производится первичное ознакомление экспертов с имеющейся информацией. В соответствии с объектом экспертизы и поставленными перед экспертами вопросами определяется основное направление деятельности эксперта или распределение задач между членами экспертной группы.
- Непосредственно проведение экспертизы, состоящей из следующих этапов:
- документального, когда исследование проводится в отношении кадастровых записей и правоустанавливающих документов, связанных с объектом анализа. Изучению могут подвергаться технический паспорт, межевое дело, существующее описание порядка землепользования, проекты инженерных коммуникаций и пр. В ходе работы эксперты изучают имеющиеся бумаги, оценивают законность действий, направленных на внесение или исключение данных из реестров. Также проводится анализ существующих описаний участка, рассматриваются границы его местоположения, изучаются его форма и размеры;
- практического, когда эксперты после обработки всей документации, имеющей отношение к исследуемому объекту, переходят к работе на местности с использованием геодезических методов. На этой стадии проводятся:
- полевые измерения, в ходе которых выполняется оценка характеристик участка с помощью специальных приборов (тахометров, GPS-датчиков, нивелиров и пр.);
- камеральная обработка, направленная на изучение полученных первичных данных, их анализ и дальнейшее компьютерное моделирование объекта.
- Составление заключения.
Как начинается процедура
Прежде всего для осуществления экспертизы нужно подать заявление в Федеральную кадастровую службу, в её региональный отдел или городской. Там же заблаговременно берётся информация о списке конкретных бумаг, которые необходимы для проведения экспертизы. Естественно, обязателен документ, который удостоверит личность, то есть паспорт, и основные правоустанавливающие документы на данный участок земли.
Заявление либо регистрируют, либо не принимают, если не хватает бумаг или сама просьба составлена неправильно. Если же всё пошло хорошо, семь дней поданная документация изучается и проверяется, оценивается её достоверность. И если всё так же хорошо и продолжится, как началось, то через семь дней заявитель получит решение о начале землеустроительной экспертизы.
Кто может проводить судебную экспертизу в области землеустройства
Проведение землеустроительных экспертиз могут осуществлять специалисты (как сотрудники экспертных учреждений, так и работающие самостоятельно), владеющие профессиональными знаниями (практическими и теоретическими), подтвержденными документально (соответствующим аттестатом), и использующие специальные технические средства и научные методики, которые позволяют ответить на все вопросы, поставленные судом. Полный перечень требований, предъявляемых к эксперту, приведен в ст. 13 ФЗ № 73.
Согласно положениям указанной нормы обязательными для эксперта являются:
- гражданство РФ;
- высшее образование и дополнительное профессиональное образование в области проводимой экспертизы.
Права и обязанности эксперта
Перечень прав и обязанностей специалиста, привлеченного к проведению землеустроительной экспертизы, установлен положениями ст. 16 и 17 ФЗ № 73.
Так, эксперт вправе:
- выступать с ходатайством о привлечении к исследованию других специалистов, если их помощь необходима;
- делать замечания в ходе ведения судебного процесса, если его мнение, изложенное в заключении, неверно истолковано судом или другими участниками разбирательств;
- обжаловать действия органа или лица, назначившего проведение экспертизы, если они нарушают его законные права.
При этом он обязан:
- провести экспертизу по заданию руководителя государственного судебно-экспертного учреждения;
- произвести комплексное исследование представленных материалов дела и дать объективные ответы на поставленные перед ним вопросы;
- составить мотивированный отказ от проведения экспертизы в том случае, если по каким-либо причинам выполнение исследования и формирование выводов является невозможным (например, при отсутствии у эксперта специальных знаний или технической возможности либо недостаточности имеющихся сведений для ответа на вопросы суда);
- обеспечить конфиденциальность сведений, полученных им в ходе работы с материалами дела;
- обеспечить сохранность переданных ему материалов дела.
Эксперт не вправе:
- исполнять поручения по проведению экспертизы, полученные им от кого-либо, кроме его руководителя;
- самостоятельно собирать материалы, необходимые для проведения экспертизы;
- сообщать результаты проведенного им исследования кому-либо, за исключением органов, которые его назначили;
- уничтожать или изменять объекты исследований.
Землеустроительная экспертиза
Краткий перечень вопросов на экспертизу (исследование):
по исследованию земельного участка его площади и границ (определение, соответствие)
1. Определить исторически сложившуюся границу исследуемого земельного участка.
2. Определить географические (проекционные) границы (координаты) исследуемого земельного участка.
3. Определить фактическую площадь и границы исследуемого земельного участка.
4. Определить соответствие конфигурации границ исследуемого земельного участка по правоустанавливающим (правоудостоверяющим) документам, либо по документам ГКН в отношении конфигурации границ исследуемого земельного участка по фактическому порядку пользования и фактического ограждения.
5. Определить соответствие фактической площади и границ исследуемого земельного участка в отношении площади и границ данного земельного участка по правоустанавливающим (правоудостоверяющим) документам, либо по документам ГКН.
6. Определить имеется ли захват (самозахват) исследуемого земельного участка либо его части со стороны соседнего земельного участка либо иного земельного участка.
7. Определить имеется ли наложение документально установленных границ исследуемых земельных участков.
8. Определить площадь исследуемого земельного участка свободной от застройки.
9. Определить соответствие нарушений специальных правила и нормы в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства в отношении возведенного (возводимого) объекта недвижимости в границах исследуемого земельного участка.
10. Определить соответствие проведенных (проводимых) землеустроительных (строительных) работ на исследуемом земельном участке в отношении специальных правил землепользования и застройки.
11. Определить фактическое местоположение площади и границ исследуемого земельного участка, исходя из документально зарегистрированной площади и конфигурации, с учетом расположения относящихся к данному земельному участку объектов недвижимости (жилой дом, здания, строения) для постановки на государственный кадастровый учет (определение местоположения границ и внесения данных сведений в ГКН).
по исследованию и определению вариантов раздела (порядка пользования, сервитута) земельного участка
1. Определить рыночную стоимость исследуемого земельного участка.
2. Определить варианты раздела (порядка пользования) земельного участка в соответствии с идеальными долями либо с отступлением от идеальных долей с указанием как изменится соотношение долей, какую компенсацию в чью пользу необходимо взыскать. Разработать варианты в соответствии с установленными строительными, противопожарными и иными нормами и правилами, с организацией подхода (доступа).
3. Определить варианты прохода — проезда (сервитута) к исследуемому земельному участку через смежный земельный участок в соответствии с установленными нормами.
Перечень документов (оригиналы и их ксерокопии) используемых при проведении экспертизы (оригиналы документов должны иметь печати и подписи):
правоустанавливающие документы
– Постановления, решения, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) земельных участков, с приложением (схема земельного участка с данными);
– Договоры (купли-продажи, дарения, мены, приватизации, аренды и др.);
– Свидетельство о праве на наследство по закону;
– Решения судов, вступившие в законную силу (в том числе мировое соглашение, утвержденное судом);
правоудостоверяющие (правоподтверждающие) документы
– Свидетельство о государственной регистрации права;
– Свидетельство о праве собственности на землю;
– Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей;
– Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей;
– Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;
– Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) как на земельный участок, так и на жилой дом (здание, строение);
– Кадастровая выписка о земельном участке, по форме КВ.1 – КВ.6 с геодезическими данными;
– Кадастровая выписка на жилой дом (здание, строение) по форме КВ.1 – КВ.3 с геодезическими данными;
техническая документация
– Кадастровый паспорт земельного участка;
– Кадастровый план земельного участка;
– Кадастровый паспорт на жилой дом (здание, строение);
– Кадастровый план территории;
– Кадастровое дело на объект недвижимости (земельный участок);
– Межевой план на земельный участок;
– Градостроительный план земельного участка;
– Землеустроительное дело по установлению границ земельного участка;
– Исполнительная, топографическая и иная геодезическая съемка земельного участка;
– Акт обследования земельного участка (здания, строения и др.);
– Проектная документация. Схема планировочной организации земельного участка;
– Технический паспорт на жилой дом (здание, строение, производственная база и др.);
– Выкопировка из технического паспорта на жилой дом (здание, строение, производственная база и др.);
– Инвентаризационное дело. БТИ;
– Градостроительный паспорт на объект недвижимости (здание, строение др.);
– Архивная выписка. Сведения об объекте капитального строительства. БТИ;
– Ситуационный план объекта недвижимого имущества. БТИ;
– Технические условия (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжения, связи и др.);
– Генеральный план города (сельского поселения и др.);
заключения
– Экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии области»;
– Заключение МЧС России;
– Заключение Управления экологии области;
– Заключение Управления культуры и искусства области и др.
Внимание! Важно! При обращении к эксперту Вам не обязательно иметь все без исключения вышеуказанные документы, эксперт изучит Вашу проблему и имеющиеся у Вас на момент обращения документы и проконсультирует Вас об истребовании необходимой документации для решения вашего вопроса.
Геодезическая съемка при производстве землеустроительных экспертиз.
ИП Ястребов А.И. Судебный эксперт, имеет в наличии геодезическое оборудование, обладает специальными знаниями и может самостоятельно проводить геодезические измерения как при землеустроительных, так и при строительно-технических и иных экспертизах. Данное геодезическое оборудование проходит своевременную метрологическую аттестацию (поверку).
Землеустроительная экспертиза
Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 167 от 01.07.2014 г. «Рекомендации по применению критериев сложности споров, рассматриваемых в арбитражных судах Российской Федерации», дела, где объектом спора является земля, отнесены к делам особой сложности. В связи с этим, для разрешения подобных дел необходимо авторитетное мнение эксперта.
Землеустроительная экспертиза
позволяет определить значимые характеристики земельного участка, такие как его площадь, местонахождение границ, нахождение и пр.
Как правило, земельная экспертиза назначается судом в процессе судебного разбирательства по ходатайству одной из сторон. В ходатайстве стороне следует указывать наименование конкретной экспертной организации, прикладывать письмо от организации о возможности проведения экспертизы по делу, ее стоимости. На свое усмотрение суд может назначить предложенную Вами экспертную организацию, либо другую известную ему.
После назначения судом экспертизы (с обязательным указанием в определении списка вопросов, поставленных на разрешение эксперту, выбранной экспертной организации), эксперт проводит исследование объекта по документам и на местности, по результатом исследования готовит отчет. Надлежащим образом заверенный отчет, с приложением копий всех исследованных документов передается экспертом в материалы дела.
Иногда, целесообразно получить заключение эксперта до обращения в суд в качестве дополнительного доказательства в свою пользу.
МАТЕРИАЛЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
Полный перечень материалов, передаваемых эксперту для проведения землеустроительной экспертизы, определяется в каждом конкретном случае в зависимости от конечной цели исследования. В большинстве случаев для проведения анализа необходимо предоставить:
- Точный адрес расположения спорного земельного участка (или участков).
- Правоустанавливающие документы (регистрационные свидетельства, договоры купли-продажи и пр.).
- Выписки из кадастровой палаты.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
- Перечень и описание построек на земельном участке.
- Иные имеющиеся материалы.
Пример ходатайства о землеустроительной экспертизе
В производстве Петушинского районного суда Владимирской области находится гражданское дело № 3-619/2022 по иску Куйбышевой Вероники Сергеевны к Куйбышеву Алексею Евгеньевичу о разделе имущества после развода. Одним из объектов общей долевой собственности супругов является жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу г. Петушки, ул. Октября, 15. Доли супругов определены соглашением как равные.
Для выделения долей в натуре требуются специальные познания в земельной сфере и землеустройства. А в соответствии со ст. 56 ГПК РФ и существом рассматриваемого дела в предмет доказывания по делу входят те обстоятельства, на которые я ссылаюсь, а именно самовольный захват истцом земель и увеличение фактического размера земельного участка, необходимость учета инженерных коммуникаций, расположенных на подлежащем разделу земельном участке.
В соответствии со ст. 79 ГПК РФ в рамках рассматриваемого дела для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, может быть назначена землеустроительная экспертиза.
Межевание земельного участка
Под межеванием земельного участка понимаются работы, которые позволяют установить точные границы спорного земельного участка и закрепить полученные показатели в кадастровом паспорте объекта.
Закон признает земельным участком часть земной поверхности, имеющую такие характеристики, которые позволяют определить ее индивидуально (п. 3 ст. 6 ЗК РФ; ч. 8 ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
При проведении межевания земельного участка используются следующие геодезические инструменты и приборы:
- Дальномеры (делятся на светодальномеры (измеряют расстояние с помощью светоотражателя) и радиодальномеры (измеряют расстояние с помощью радиоволн);
- Нивелиры (инструменты, которые используются для определения разности высот между несколькими точками земной поверхности);
- Тахеометры и теодолиты (приборы, которые используют для измерения вертикальных и горизонтальных углов, расстояний, для определения координат и высот точек местности при топографической съёмке местности);
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.