Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
Что делать, если купил квартиру с долгами, и УК требует заплатить?
Итак, вы купили квартиру, начали обустраиваться. И тут вам начали поступать грозные платежки за ЖКХ — с вас требуют приличную сумму. Разумеется, платить вы не должны. Какие действия предпринять?
- Связываемся с прежним собственником и уведомляем его о том, что он обязан оплатить ЖКХ. Решить вопрос на этой стадии можно только в случае, если с продавцом можно связаться и он согласен добровольно оплатить задолженность.
- Далее, если долг так и остался висеть, обращаемся в Росреестр и заказываем выписку ЕГРН. Она стоит 300 рублей в электронном или 750 рублей в бумажном виде. В ней будет указано, когда право собственности на квартиру перешло к вам.
- Затем идем в управляющую компанию или в ТСЖ и относим справку. Также можно обратиться в офис «Мои документы» и поменять данные о лицевом счете. В дальнейшем вы будете получать квитанции только на свое имя.
Что означает продавец с долгами?
Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.
Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.
Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.
Варианты решения проблемы
Если на момент обсуждения условий сделки покупатель осведомлен о факте задолженности и ее размере, но при этом готов приобретать обсуждаемую квартиру, можно составить такой вариант договора, который бы учитывал все интересы участников и сторон.
— Залог в счет долга. Покупатель может внести задаток, но указать в договоре, что он должен быть потрачен именно на погашение существующей задолженности. Подтверждением должны служить документы об оплате. Потратить деньги на другие нужды в этой ситуации продавец не имеет права. Главным минусом такой договоренности является то, что в случае крупной суммы долга покупатель может отказаться вносить задаток такого размера. Но и тут может быть достигнуто соглашение. Покупатель может внести только часть суммы долга, а продавец найдет собственные средства для погашения. Это также важно отразить в договоре.
— Снижение стоимости. При выявлении долгов продавец может снизить изначальную стоимость продаваемой недвижимости на сумму, которая равна задолженности. В итоге погашение долгов ложится на плечи нового владельца. Но подобная компромиссная стратегия может удовлетворить обе стороны. При этом важно обращать внимание на конкретную стоимость квартиры. Возможно, владельцы сознательно существенно завысили стоимость, чтобы потом снизить цену без ущерба для себя.
— Выплаты после сделки. Возможен такой сценарий, при котором продавец обязуется погасить существующую задолженность в течение оговоренного времени после совершения сделки. Сомнений в том, будут ли на это необходимые средства, не останется, так как собственник получит деньги от продажи. В договоре стоит указать, что часть суммы не может быть потрачена на что-либо, кроме погашения долгов. И сроки этих обязательств должны быть прописаны детально.
Наличие задолженности перед ЖКХ не обязательно ставит крест на возможности продать квартиру. Если в позитивном совершении сделки заинтересованы обе стороны, то консенсус может быть достигнут.
Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам
Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.
Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.
Последовательность этапов при процессе сделки:
- Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
- Собрать документы.
- Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
- Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
- Подписать основной договор купли-продажи.
- Оформить переход собственности новому владельцу.
Возможные нюансы продажи
Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.
Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.
УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.
Как не нужно продавать квартиру
Особенность приобретения имущества с долгами заключается в том, что задолженность не передаётся от старого владельца к новому, а закрепляется за собственником-продавцом. Это стоит учитывать при составлении договора. Если собственник сам собирается оплачивать долги, то данную условность можно опустить, но всё равно лучше упомянуть о задолженности хотя бы словесно.
В договоре можно указать о добровольном переходе долга от старого владельца квартиры к новому. Этот пункт уже обязательно нужно добавить в условия сделки. Недобросовестные покупатели могут не оплачивать старую задолженность, оправдывая это тем, что их о ней даже не уведомили. В таких ситуациях без письменного заключения о переходе долгов суд будет на стороне покупателя, ведь продавец ничем не может подкрепить легитимность своих слов.
Подводные камни для покупателя
В этой ситуации обмануть может не только покупатель, но и продавец. Если лицо, собравшееся приобрести недвижимость с долгами, не имеет достаточных юридических знаний, то требования от управляющей компании по уплате долгов прошлого владельца может ввести его в ступор. Нужно помнить, что без соответствующих условий договора долг остаётся за старым собственником и не переходит к новому. Обязанность к оплате ЖКУ переносится на нового владельца только с момента приобретения квартиры.
Даже если все домоуправляющие организации были осведомлены о том, что квартира перешла к новому лицу без перенесения долгов, они могут угрожать отключением различных коммунальных услуг. Данное действие противозаконно, вся волокита с получением долгов от прошлого владельца лежит на УК. В случае если эти угрозы воплотятся в реальность, обжаловать действия можно через прокуратуру или суд.
Как узнать о задолженности
Существует большое разнообразие способов узнать о неоплаченных ЖКУ. Легче всего будет обратиться лично в управляющую компанию, где предоставят все счета и проконсультируют по возникшим вопросам. Там же можно получить квитанцию об оплате, если в ней есть необходимость.
Большинство УК имеют свои сайты, на которых можно узнать всю необходимую информацию о квартире не выходя из дома. Помимо официального сайта компании, узнать о неуплате счетов ЖКХ можно через портал госуслуг. Последним вариантом остаётся телефонный звонок в управляющую компанию. Номер можно найти либо на платёжной квитанции, либо в интернете. Оператору нужно будет назвать номер лицевого счёта, адрес квартиры и ФИО собственника квартиры, на котором предположительно висят долги.
Какие бывают долги на квартире и как о них узнать?
Долги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции. Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры. Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт. Но его также проверяют по квитанции.
Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?
Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?
Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки. О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки. На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда. При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться. Это большая ошибка. В таком случае доли должны быть выделены именно в той квартире, при покупке которой использовался маткапитал.
Для того чтобы узнать, использовали маткапитал или нет, необходимо запросить выписку о погашении кредита и найти там все крупные погашения, например на сумму 400 тысяч рублей. Это как раз и могут быть средства Пенсионного фонда.
Что делать, если обнаружился долг по квартплате
Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.
Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:
- Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
- Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
- Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
- Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.
Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.
Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение. В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам. Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.
Как продать квартиру с долгами по услугам ЖКХ?
Чтобы продать жилой объект с имеющейся задолженностью по оплату коммунальных услуг, необходимо выполнить определенную последовательность шагов:
- Достижение соглашения с потенциальным покупателем по поводу стоимости объекта, способа погашения долга.
- Подготовка сторонами необходимого набора документов.
- Заключение предварительного договора при необходимости с указанием способа погашения оговоренной суммы.
- Оплата долга, если предусмотрено погашение продавцом, передача, если обязательства берет на себя приобретатель.
- Составление основного договора.
- Регистрация перехода права собственности на объект.
Последствия задолженности
Действующее законодательство Российской Федерации допускает применение к гражданам, имеющим задолженность по оплате услуг управляющих и ресурсоснабжающих компаний, применение различных мер воздействия.
Исчерпывающий перечень санкций, применение которых допускается по отношению к гражданам, имеющим задолженность перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями, содержится в Жилищном кодексе РФ и подзаконных актах, определяющих порядок оказания жилищно-коммунальных услуг.
Важно! Основные санкции, применяемые по отношению к гражданам, имеющим задолженность по оплате услуг управляющих или ресурсоснабжающих компаний:
- начисление пени на сумму текущей задолженности,
- отключение объекта жилой недвижимости от систем электро-, тепло-, газоснабжения, приостановка подачи горячей воды, блокирование доступа к системе канализации,
- обращение в судебные инстанции с иском о принудительном взыскании задолженности. По итогам судебных разбирательств имущество гражданина может быть арестовано и реализовано, а все вырученные от реализации средства будут направлены на покрытие задолженности,
- если гражданин не является собственником объекта жилой недвижимости, а проживает на основании договора социального найма, возможно расторжение договора и выселение гражданина.
Как составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка?
Как становится очевидным, меры воздействия, к которым могут прибегнуть управляющие и ресурсоснабжающие компании, крайне неприятны.
Кроме того, для гражданина, желающего реализовать объект жилой недвижимости и нашедшего потенциального покупателя, тяжелым ударом станет срыв сделки.
Предоплата на погашение задолженности
Отметим, что информация о том, что у владельца продаваемого объекта жилой недвижимости имеется задолженность за оплату услуг управляющих или ресурсоснабжающих компаний, может отпугнуть потенциальных покупателей. Но скрывать эти сведения не стоит.
Это действие может быть истолковано как сокрытие существенной информации, обладая которой, гражданин отказался бы от совершения сделки. Это станет основанием для расторжения договора купли-продажи объекта жилой недвижимости в судебном порядке.
Поэтому потенциального покупателя следует уведомить о наличии задолженности и согласовать порядок погашения. Одним из вариантов погашения может быть ситуация, при которой покупатель совершает целевой платеж продавцу, средства которого должны быть направлены на погашение задолженности перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями.
В этом случае сторонам потребуется заключить соглашение, в котором прописать обязанность продавца использовать средства целевого платежа исключительно для погашения задолженности перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями.
Причем средства этого платежа засчитываются как аванс по договору купли-продажи объекта жилой недвижимости.
Соглашение, как и договор купли-продажи объекта жилой недвижимости, а также факт передачи денежных средств от продавца к покупателю следует заверить в органах нотариата.
Кроме того, возможно, что обязанности по погашению задолженности будут возложены на покупателя. При этом будет предоставлена скидка, равная сумме задолженности. В этом случае сторонам потребуется, исходя из норм, закрепленных в статьях 389 и 391 Гражданского кодекса РФ, оформить переуступку долга. Пункт о переуступке долга следует включить и в договор купли-продажи объекта жилой недвижимости.
Чем грозят долги за коммунальные услуги
Задолженность по квартплате может привести к неприятным последствиям. Для управляющих компаний взыскание долгов — дело довольно хлопотное, поэтому они стараются решить проблему миром: рассылают уведомления неплательщикам, предлагают оплатить задолженность добровольно либо заключить соглашение о погашении долга. Если реакции нет, начисляют пени и штрафы, затем применяют санкции — отключают коммунальные услуги. Крайне редко дело заканчивается выселением. Но это не значит, что можно накапливать долги за квартиру годами. Представители коммунальных служб также вправе обратиться в суд для взыскания долга. И тогда сумма к оплате может значительно возрасти, поскольку к долгу и пени за весь период просрочки добавятся еще и судебные издержки. Кроме того, по судебному решению должник рискует столкнуться с удержаниями из зарплаты, потерей имущества, а также неизбежной потерей времени в ходе судебных разбирательств. Поэтому тянуть с долгами не стоит.