Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Технология захвата. Под прицелом УК-рейдеров может оказаться любой дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартирные рейдеры начинают с поиска жертвы для своей операции через интернет и объявления. Подбирается дорогая квартира, в которой продаётся доля одного из собственников. Эта часть и выкупается рейдерами. Цена небольшая, потому что недвижимость проблемная и все это понимают. Обычно предлагают не больше 50% реальной стоимости.
Рейдеры действуют по трём схемам, среди которых самая распространённая – подделка документов ОСС
Ольга Купченкова рассказала участникам онлайн-семинара о том, какими техниками пользуются рейдеры, чтобы добиться поставленных целей в жилищной сфере: подкуп отдельных собственников, захват технической документации на МКД, «чёрный PR» в отношении действующей УО или правления ТСЖ. Сюда же относятся действия компаний по незаконному признанию дома аварийным, чтобы получить земельный участок под МКД после его сноса.
Все схемы работы рейдеров в ЖКХ можно поделить на три группы:
- Белая, когда захват дома происходит по договоренности с собственниками помещений в МКД.
- Серая – дом переходит к новой УО с помощью внешне законно проведённого общего собрания собственников. Но при подготовке к нему рейдер использует чёрный пиар, «купленные» голоса собственников и ораторов, которые агитируют жителей на ОСС.
- Чёрная, когда захватчики подделывают документы общего собрания, согласно которым владельцы помещения решили сменить УО.
Самым распространённым способом перехватить дом в управление у рейдеров является подделка документов ОСС. Этот вопрос эксперт и участники онлайн-семинара разобрали отдельно. Ольга Купченкова дала УО несколько советов, как бороться с подобной схемой захвата МКД. Среди них:
- Знакомиться в ГЖИ со всеми материалами такого ОСС, просматривать «от корки до корки» и фиксировать все ошибки и нарушения.
- Направлять в суд иск о признании незаконным каждого псевдособрания. Для этого следует договориться с любым собственником помещения в доме, чтобы юрист УО действовал от его лица по доверенности.
- Привлекать к судебным процессам как можно больше владельцев помещений, чтобы доказать подделку подписей в бюллетенях и отсутствие кворума.
- Обращаться в правоохранительные органы и ГЖИ с заявлениями о подделке документов. Даже если ведомства их отклонят, копии таких обращений с пометками следует приложить к исковому заявлению в суд.
Защита от рейдерства — как обезопасить свою компанию?
В глобальном понимании рейдерство неистребимо, пока будут существовать пробелы в законодательстве, взяточничество и коррупция. Но любой фирме под силу снизить риск «попадания в руки» рейдеров. Для этого следует придерживаться следующих правил:
- полномочия в доверенности на любого сотрудника должны быть строго ограничены на решение узкого круга задач;
- передача активов и отчуждение собственности могут быть прерогативой совета директоров, а не менеджеров;
- процесс сбыта (передачи) третьим лицам долей в уставном капитале общества, недвижимого имущества, основных средств должен быть строго регламентирован отдельным внутренним нормативным документом общества с определением основополагающих положений в уставных документах;
- к выбору сотрудников, особенно топ-менеджеров, бухгалтеров, материально-ответственных и доверенных лиц стоит отнестись внимательно — лучше проверять их личности через службы безопасности или специальные агентства;
- акционерный капитал стоит по возможности максимально консолидировать в одних руках; при наличии множества акционеров необходимо реализовать систему мер по предотвращению скупки определённого количества (дающего право решающего голоса) акций сторонними лицами без ведома учредителей (основных акционеров);
- в устав следует быть введено правило о преимущественном праве покупки долей или акций, недвижимого имущества, основных средств, внутренних (внутрихолдинговых) векселей и иных долговых обязательств соответственно участниками (учредителями) и юридическими лицами, входящими в холдинг или группу предприятий;
- номинальных лиц в управлении компанией нужно избегать;
- в фирме должна действовать отлаженная система защиты информации;
- в организации необходима отдельная регламентация и строгий учёт действий по выпуску векселей и иных долговых обязательств;
- необходимы регламентация и строгий учёт всех действий по изготовлению, хранению и использованию печатей и штампов, используемых организацией в своей деятельности;
- необходима регламентация и строгий учёт взаимоотношений между руководителями и сотрудниками, входящими в административный аппарат общества, с внедрением практики «служебных записок» хотя бы в отношении тех действий или процессов, которые могут повлечь образование задолженности, реализацию долей в капитале общества, недвижимого имущества и основных средств;
- следует избегать сосредоточение функций по реализации основных активов общества и распоряжению крупными суммами денежных средств в руках одного лица, не являющегося основным или единственным собственником общества; при удалении собственников бизнеса от управления обществом необходима регламентация в уставных документах процедуры истребования их согласия на осуществление значимых сделок;
- необходимо поручить юристу или юридическому отделу не реже чем раз в месяц проверять базы ГАС «Правосудие» и иные базы судов на предмет наличия в производстве судов дел с участием либо в отношении общества;
- желательно закрепление в уставных документах общества принципа, согласно которому все действия по реализации долей в уставном капитале, недвижимого имущества и основных средств осуществляются конкретным нотариусом или нотариусами определенных нотариальных округов;
- вся деятельность фирмы должна осуществляться в строгом соответствии с действующим законодательством.
Штатному юристу, никогда не сталкивавшемуся с захватом чужой собственности, трудно оценить все риски и снизить их. В случаях, когда организация подвергается рейдерскому захвату, пострадавшие лица оказываются перед лицом целого ряда проблем: правоохранительные органы отказываются возбуждать уголовные дела;
- проверки по заявлениям о преступлении проводятся сотрудниками подразделений ЭБиПК МВД РФ формально и с нарушением процессуальных сроков;
- материалы проверок пересылаются из одного территориального подразделения в другое, из органов полиции в органы СКР в связи со спором о подследственности;
- не редко в возбуждении уголовного дела отказывается со ссылкой на наличие корпоративного спора и гражданского правонарушения.
Информационный ресурс и агитация
Безусловное важное значение в противодействии рейдерскому захвату дома отводится агитации. В числе ключевых способов информационного менеджмента можно выделить следующие:
1.Традиционные ассиметричные каналы – агитационные и информационные листовки. Это коммуникация без обратной связи, но ее преимущество в большой репрезентативности. Листовками можно достучаться до каждого жителя, а кроме того, на бумаге можно изложить много фактов, правильно их структурировать и подвести жителя к нужным адресату выводам.
2.Онлайн коммуникация не менее важна для надлежащего информационного реагирования. Практически у каждого дома есть группа дома в мессенджере, сообщество в социальной сети или иные каналы обратной связи, завязанные на интернет. В отличие от листовок, онлайн коммуникация – симметричная, это коммуницирование с возможностью ответов на вопросы жителей, т.е. с обратной связью. Это может быть важно для колеблющихся жителей, которые хотят элементарно разобраться в сложившейся ситуации.
Защита от квартирных рейдеров
Не продавать и не передавать свою долю в недвижимости другим людям. Решать все вопросы только внутри семьи и пытаться договориться. В таком случае вы полностью защищены от квартирных рейдеров.
Остаются, конечно, риски по поддельным документам, но это уже мошенничество и защищаться от него нужно через суд и полицию. В остальном главное не продавать свою долю и не дать продать другим. Только в этом случае всё будет хорошо.
Не рассказывайте никому о проблемах в семье, о разделе имущества. Никогда не соглашайтесь на продажу своей доли посторонним людям. Риэлторы могут уговаривать вас, но знайте, что этим вы навлечете на своих родственников большую беду.
Квартирные рейдеры действуют очень жестко и могут зайти слишком далеко. Бытовыми проблемами не обойдётся, часто в дело идёт откровенное насилие, шантаж и криминал.
Как уже указывалось, опытные квартирные мошенники чаще всего используют для прикрытия своих противоправных схем судебные акты и нотариальные сделки, полученные с использованием поддельных документов. Гражданский процесс, определяющий процедуру получения таких судебных актов, значительно отличается от процедуры уголовного судопроизводства. В силу этих отличий возможности гражданского суда по обнаружению факта подделки документов, с использованием которых мошенники обратились в суд для получения нужного им решения, значительного снижены. Данное обстоятельство активно используется квартирными рейдерами в целях придания преюдициального характера незаконным правовым актам, что неизбежно создает определенные сложности в процессе изобличения мошенников в рамках уголовного судопроизводства.
Однако процедура уголовного судопроизводства, основанная на получении доказательств с использованием судебных экспертиз документов (почерковедческих, криминалистических и др.), показаний свидетелей и пр., в целом позволяет решить задачу восстановления нарушенного права и изобличения преступной группы.
При этом, как уже указывалось, крайне важно, чтобы жертвы преступления всегда хранили при себе правоустанавливающие документы, гражданско-правовые договора, расписки и иные документы на квартиру, содержащие подлинные подписи и печати, в целях защиты своих интересов с помощью экспертов-криминалистов.
Следует также иметь в виду, что после направления заявления о преступлении процедура проведения доследственной проверки и решения вопроса о возбуждении уголовного дела из-за нерасторопности правоохранительных органов может затянуться на длительный срок, который позволит мошенникам совершить действия, направленные на сокрытие следов преступления (уничтожить оригиналы документов, перепродать похищенную квартиру, получить новое решение суда и пр.). Обычный срок принятия законного решения по заявлению о преступлении может составлять от трех суток до одного месяца.
Поэтому потерпевшему целесообразно добиваться решения вопроса возбуждения уголовного дела – направлять жалобы вышестоящему руководителю следственного органа или надзирающему прокурору либо приходить на прием к соответствующему должностному лицу .
Еще более сложная ситуация возникает при развитии некриминального сценария завладения жильем, когда собственники квартиры, будучи введенными в заблуждение злоумышленниками, добровольно подписывают гражданско-правовые документы по их отчуждению в пользу третьих лиц.
В этих случаях необходимо инициировать гражданские иски о признании недействительными сделок по переходу права собственности на объекты недвижимости как совершенных под влиянием обмана, введения в заблуждение либо ввиду их притворности, несоответствия закону и т. п., добиваясь восстановления нарушенных прав в судебном порядке.
Представляется очевидным, что неискушенному в судебных процедурах лицу крайне трудно противостоять профессиональным рейдерам, хорошо разбирающимся во всех тонкостях подобных гражданских процессов.
При этом данный сценарий развития событий, как правило, предполагает достаточно долгую борьбу в гражданско-правовом пространстве за восстановление нарушенных прав.
Как не лишиться своей недвижимости
Чтобы не лишиться недвижимости, при продаже нужно воспользоваться услугами юриста. Но следует проявлять внимательность, так как мошенники нередко внедряют своих людей и в эту сферу деятельности. Также необходимо соблюдать меры предосторожности. Во-первых, не оставляйте свою подпись на пустых листах или бланках, не предоставляйте образец в сомнительных конторах. Для документов используйте сложный вариант подписи, который проблематично подделать.
Во-вторых, документы на недвижимость и паспорт нужно хранить в недоступных другим лицам местах. Иногда лишить квартиры могут даже родственники, друзья и знакомые, входящие в ваш дом. Лучше, чтобы в квартире было как можно меньше посторонних.
В-третьих, любые проблемы, связанные с жилищными или личными вопросами, не нужно решать с малознакомыми лицами. Если нужна консультация, лучше посетить два-три специалиста в этой сфере.
И последнее – любые, даже самые привлекательные предложения касательно совершения сделок с имуществом ставьте под сомнения. Всегда не только читайте документы, но и давайте ознакомиться с ними адвокату или нотариусу.
В большинстве случаев рейдерские захваты недвижимости происходят путем подделки документов, в которых говорится о том, что законный собственник хочет передать недвижимость мошенникам. Затем бумаги передаются в суд, где отстаиваются интересы злоумышленников. Информацию о том, кто лучше всего подходит для обработки, «черные риелторы» обычно берут в конторах и организациях, куда владельцы недвижимости сами несут сведения о себе. Там же оставляются копии всех важных документов. Имея на руках образец подписи и копии необходимых бумаг, мошенники вступают в криминальную связь с нотариусом, который помогает третьим лицам подделать доверенность на квартиру.
Если суд тоже не чист на руку, решение принимается в пользу злоумышленников, при этом настоящий собственник об иске может даже не знать. После получения законного права на недвижимость и вступления решения в силу, рейдеры начинают действовать в открытую. Вот почему так важно хранить всю информацию о себе и своей собственности, как говорилось выше.
Что такое рейдерский захват доли квартиры?
Наверное, вы не раз слышали по телевизору или радио, а также читали в прессе об относительно правовом захвате долевой собственности у российских граждан. Люди, которые занимаются такими делами, не являются махинаторами или мошенниками.
Рейдерский захват квартиры: как защитится от него?
Бытовой рейдер присваивает право собственности на квартиры и собственные дома. Рассмотрим распространенные схемы, при помощи которых мошенники присваивают чужое имущество:
- Незаконные судебные решения. Продавец уезжает из страны, а третье лицо, через суд, оспаривает сделанную сделку.
- Одинокие люди. Обманным путем, рейдеры разными способами получают нужные подписи от одинокого пожилого человека. Через некоторое время, у квартиры появляется новый владелец.
- Частые командировки. Если жилище часто становится без присмотра, следует быть готовым к тому, что после очередной командировки у квартиры, посредством подделки документов, появится новый хозяин.
Меры предосторожности:
- Квартиранты. С квартирантами нужно заключать заверенный у нотариуса договор. Никаких устных соглашений.
- Командировки. При частых командировках квартира может быть ограблена, а найденные документы на квартиру могут стать отличным поводом для манипуляций с жилищем.
- Гражданский брак. Квартира продается женой, а через некоторое время в жилище появляется муж и требует определенную сумму компенсации. Якобы он сделал здесь дорогостоящий ремонт, и в случае отказа, подаст на новых владельцев в суд.
Из этой статьи вы узнали, про рейдерский захват. Что это такое можно охарактеризовать следующими словами – насильственный захват личной собственности не по воле владельца. Способствует этому явлению бюрократическая и коррупционная составляющая наших правоохранительных и фискальных служб, противостоять которым может квалификационный юридический отдел предприятия.
Сам термин «рейдер» в уголовном кодексе отсутствует, поэтому только грамотная защита в суде, и доказательство фактов мошенничества, шантажа и подделки документов, позволяют отбить атаку на частный бизнес.
Из материалов судебного дела
14.06.2013 г. в офис Общества (примечание − ООО «ГрандКлимат») ворвались 10–12 человек, среди которых был Поляков Д. Е. с требованиями прекратить работу и освободить помещение. В связи с данным обстоятельством, Истец (примечание − Андрей Байчиков) обратился в территориальные органы полиции, которые провели проверку указанных обстоятельств.
В ходе проверки, путем изучения регистрационного дела Общества, было установлено, что 28.05.2013 г. Поляков Д. Е. и Савицкий А. В. внесли в уставной капитал Общества свое имущество (по 10 000 руб. каждый), а Истец, как единственный учредитель Общества, якобы принял решение о принятии указанных лиц в состав учредителей.
Так начались длительные тяжбы Андрея Байчикова, руководителя «Завода Вентиляционного Оборудования «ГрандКлимат», в борьбе за право сохранить собственное предприятие. Инициатором попытки захвата стала крупная компания – прямой конкурент. Ее представители были крайне обеспокоены бурным ростом своего конкурента. Они рассказали об этом во время своего визита в офис компании приблизительно за полгода до начала активной фазы событий. Тогда Андрей не уделил должного внимания этому факту.
Именно поэтому, сегодня он готов дать несколько советов о том, какие действия необходимо совершить, а какие ни в коем случае совершать нельзя, чтобы не потерять дело всей своей жизни.
Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?
При незаконном захвате квартиры или земли следует сразу же обращаться в правоохранительные органы: написать заявление в райотдел, на основании которого правоохранители смогут возбудить уголовное дело.
Вы можете рассчитывать на положительное решение своей проблемы, если квартирные рейдеры выбрали криминальную схему для захвата вашей жилплощади. К заявлению вы просто прикладываете копии правоустанавливающей документации. Если есть возможность, представьте в органы документы, которыми оперируют ваши соперники.
Гораздо сложнее действовать в том случае, когда речь идет о законном захвате или комбинированной схеме. Проблема в том, что решение квартирных споров и порчи совместного имущества больше не находится в компетенции полиции. То есть, если вам поцарапали дверь или сломали диван, правоохранители бессильны. То же самое касается и угроз. Реагировать полицейские смогут только на конкретные действия, к примеру, побои и т. д.
Если вы столкнулись с рейдерами, которые действуют на полулегальных началах и пакостят в рамках допустимого законом, то идти следует к юристу, который будет решать возникшую ситуацию через суд.
Кто такие квартирные рейдеры?
Многие жители России до сих пор считают, что рейдеры – это крупногабаритные парни в спортивных костюмах, кожаных куртках, с золотой цепью на шее и барсеткой в руках. Именно поэтому зачастую при встрече с настоящими рейдерами граждане не чувствуют подвоха.
Сегодня рейдерский захват имущества в основном совершают молодые люди не просто приличного, а даже представительского вида. Поскольку зачастую рейдерами выступают профессиональные юристы, иногда – риэлторы, то и выглядят они соответственно: отглаженный костюм, аккуратный галстук, грамотная речь и обходительные манеры.
Именно этот «приличный вид» и подталкивает собственников к решению дать согласие на сделку, о которой в скором времени придется пожалеть.
Кроме того, часто случается так, что долю в квартире продают родственники (иногда – обиженные на других собственников), бывшие супруги и другие совладельцы, которые не уделяют особого внимания добросовестности покупателей.
Сегодня рейдеры не используют грубую силу. Они применяют продуманные схемы для дестабилизации, а потом и захвата бизнеса. Как защититься?
Рейдерство постепенно становится интеллектуальным, завуалированным и почти законным. Оно подстраивается под законодательство и состояние захватываемого предприятия. Раньше жертвами были крупные предприятия, а теперь в зоне риска малый и средний бизнес.
В 1990-е гг. рейдеры завладевали акциями или долей предприятия. Они делали это окольными путями через суд или создавали альтернативный реестр акционеров с большинством акций в своих руках. Порой силой выгоняли руководство с предприятия. С начала 2000-х гг. в законодательстве и правоприменительной практике многое изменилось, и у рейдеров появились новые инструменты. Теперь они кредитуют компанию и/или скупают у ее кредиторов долги, чтобы в судебном порядке арестовать и продать активы компании. В итоге рушатся контракты, отменяются сделки и растет долг.
Собственникам остается бороться или соглашаться.
Защититься помогают только системные действия.
Постройте четкую схему управления, учитывающую все особенности бизнеса и договоренностей собственников.
Периодически проводите юридическую проверку корпоративной документации (устава, положения об общем собрании акционеров, о совете директоров, положения о филиалах, представительствах) и крупных сделок, выходящих за рамки обычной деятельности. Исправляйте выявленные недочеты как можно скорее.
Основа защиты – тщательно проработанные внутренние документы: устав, положения об органах управления, корпоративные договоры. Именно их недостатки – противоречие закону, излишние процедуры, отсутствие должного регулирования корпоративных аспектов – облегчают рейдерам захват активов.
Чтобы минимизировать риск, четко пропишите в уставе организации:
- назначение, подготовку и проведение собраний акционеров (участников);
- порядок принятия решений;
- процедуру назначения и смены гендиректора;
- полномочия органов управления;
- процедуру проведения крупных сделок, сделок с заинтересованностью, а также сделок, при которых возникают конфликты интересов.
В акционерных обществах желательно установить конструктивные отношения с регистратором, поскольку он может поделиться информацией о подозрительном интересе к компании со стороны третьих лиц.
Иначе в тесный контакт с ним могут войти захватчики. Советуем также ограничить полномочия гендиректора, установив лимит на совершение сделок по сумме, по видам.
Это позволит избежать неправомерных действий.
Нет времени читать статью?
Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно
: оформи заявку и система подберет подходящие компании!
По этой услуге подключено 216 компаний
Начать подбор в несколько кликов >
Цели рейдерского захвата понять несложно: мошенники хотят расширить свой бизнес или купить чужой за бесценок (или вообще забрать бесплатно). Причины тоже понятны: этот бизнес принадлежит конкурентам, которые мешают развиваться и зарабатывать.
А результатом работы рейдеров становится получение ими 30% и более акций, установление полного контроля над предприятием (то есть захват). Так происходит поглощение и присоединение к основной компании.
Этапы рейдерского захвата
Большинство современных рейдеров представляют собой опытных юристов, которые первоначально проводят работу по изучению всех сфер деятельности предприятия и жизни руководства:
- анализируются финансовые данные организации, ее прибыль, общую стоимость активов и прочее,
- выясняются все детали охранной деятельности, которая происходит в фирме, и какие существуют связи у собственника во власти и силовых структурах,
- производится подкуп проверяющих органов, а также локальной власти.
Подобные действия осуществляются до проведения самих рейдерских захватов. После этого начинается непосредственно активная часть завладения имуществом. Делается это следующим образом:
- Сначала проводят махинации с акциями, которые скупают, чтобы начать проводить подрывную деятельность на предприятии. Это делается, чтобы усложнить его функционирование. Судебные разбирательства в таких случаях затягиваются на долгие месяцы и приводят к закрытию бизнеса.
- Оказывается давление на окружение руководителей, шантаж, угрозы, избиения, подкуп, а также на людей, проживающих рядом с предприятием, чтобы вывести их на митинги против действия компании. После этого свои люди в прессе и проверяющих органах создают условия, при которых фирма не может продолжить работу.
- Предприятие доводится до банкротства за счет скупки его денежных обязательств и выставления заведомо невыполнимых условий. Из-за невозможности погасить долги успешная компания становится банкротом, за счет чего покупается по минимальной стоимости.
Примеры рейдерских захватов
Регулярно рейдерские захваты в России становятся сюжетами криминальных новостей, поэтому примеры таких действий найти легко. Так, из-за банального юридического недочета подверглась атаке рейдеров.
Были выпущены ценные бумаги фирмы, держателей которых было примерно 11 тысяч. При этом 45 % акций находилось в руках у руководителя фирмы. Позже он приобрел еще 8 %, однако их не внесли в реестр. За счет этого рейдерами было проведено повторное приобретение этих ценных бумаг, которые уже фактически были куплены, но не зафиксированы. Это привело к тому, что был искусственно создан корпоративный конфликт, поэтому компания на длительное время погрязла в судебных разбирательствах, а ее рыночная стоимость существенно упала.
Важно! От действий рейдеров не застрахован никто, но соблюдение профилактических мер для защиты своего бизнеса существенно снижает вероятность атаки с их стороны.
Определив, кто такие рейдеры, а также различия в методах их работы, можно понять тактику подобных захватчиков. При этом важно помнить, что действия современных злоумышленников могут вовсе не подпадать под УК РФ. Дело в том, что это происходит за счет существующих лазеек в законодательстве, и формально закон не нарушается. Поэтому важно грамотно подойти к защите деятельности своего предприятия.