Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспорить приватизацию квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:
- передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
- в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
- участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.
На какое помещение заключают договор приватизации
Приватизировать можно как целую квартиру, так и комнату в коммуналке.
Главное — чтобы жилое помещение, по поводу которого заключается договор, было изолированным.
Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать таковым. По мнению госорганов, изолированным является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501).
ПРИМЕЧАНИЕ.
В этой статье мы говорим о договоре приватизации квартиры — ведь это самый распространенный вариант. Но все пояснения и рекомендации, которые мы даем, актуальны и для ситуации, когда ответчик получил в собственность в порядке приватизации комнату в коммуналке.
Когда можно признать договор приватизации недействительным
Такие разъяснения приведены в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Признать договор приватизации недействительным через суд можно, в том числе, в следующих случаях:
1) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней), вы не понимали значение своих действий или не могли руководить ими.
2) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вшего участия (отказывались от участия в ней), вы находились под влиянием существенного заблуждения.
3) Договор приватизации заключили с нарушением требований закона или другого правового акта.
Процедура отмены приватизации
Заявить об отмене сделки можно при наличии следующих условий:
- Соглашение изначально является оспоримым.
- Договор является ничтожным в силу закона независимо от возможного решения суда (ст. 166 ГК РФ).
Для отмены приватизации через суд необходимо выполнить следующую последовательность действий:
| Заявление приватизационному контрагенту | В первую очередь необходимо заявить о нарушении своих прав в организацию, которая провела незаконную сделку. |
| Обращение в суд | Необходимо подать исковое заявление с документами, которые могут выступать в качестве подтверждения нарушения прав:
1. Если истец считает сделку спорной, подается заявление о признании ее незначимой. 2. Если же есть серьезные предположения о ничтожности сделки, подается иск о признании сделки недействительной, так как она не имеет юридической силы. |
| Реализация своего права | Дальнейшие действия зависят от решения суда. Если суд постановил дать гражданину возможность реализовать свое право, с решением суда необходимо обратиться за приватизацией своей части. Если было принято решение о выделении равной доли вместе с другими сособственниками, решение подается в Росреестр, где совершаются необходимые действия. |
Кто может рассчитывать на оспаривание приватизации?
На признание договора приватизации недействительным имеют право любой гражданин либо организация, которые полагают, что их права и интересы были ущемлены из-за оформления приватизации. Как показывает судебная практика, с такой просьбой в суд обращаются жильцы, которых незаконно выписали из квартиры или дома, а также те, кто не давали своего согласия на процедуру из-за того, что не проживали в тот момент по указанному адресу.
Признание договора о приватизации незаконным включает в себя отмену этого соглашения и разрешения, выданного местной госадминистрацией, на переход недвижимости в частные руки.
В итоге, судья может обязать госадминистрацию сделать следующее:
- перезаключить договор;
- выселить тех, кто незаконно занял чужую жилплощадь, не предоставляя им взамен другую недвижимость;
- выселить незаконных жильцов, но учитывая их потребности или обстоятельства, предоставить им другое подходящее жильё.
Нужно понимать, что, аннулировав результаты приватизации, все участники процесса, будут вынуждены, по новой, посетить уже пройденные инстанции. Ведь сделка признается судом не действительной. Только процесс будет несколько изменен, с учетом необходимого количества лиц. Ведь переход права собственности от государства, гражданам не наступил, так как договор признан недействительным.
Всё возвратилось «на круги своя» и жилплощадь вновь государственная, а проживающие – наниматели.
А значит, все желающие получить муниципальное жильё в свое полное распоряжение, могут снова обращаться в компетентные органы по тому же вопросу. Далее – всё по списку.
Внимание! Но гораздо проще, сформулировать требования правильным образом и договор будет не действующим частично, а не полностью.
Также, осуществляется включение в число участников договора приватизации того человека, чье право было нарушено.
Как гласит закон, признание некоторой части сделки не действительной, не значит, что недействительно и остальное. В таком разе, квартира останется собственностью проживающих, а доли перераспределены с учетом новых фактов. Остальные участники сделки будут освобождены от повторного сбора документов и хождения по инстанциям.
Основания для отмены приватизации
Любой иск должен содержать в себе то или иное законное основание, на котором истец базирует свои исковые требования.
Так, приватизация (в соответствии со ст.ст. 166-181 ГК РФ) может быть признана ничтожной только в случаях, когда будет подтвержден хотя бы один из следующих фактов:
- явная незаконность сделки, то есть ее осуществление с нарушением закона или подзаконного акта;
- недобросовестность приватизации, то есть ее осуществление с целью нарушения прав других граждан;
- мнимость приватизации, то есть ее осуществление без цели создания реальных прав;
- притворность приватизации, то есть ее осуществление с целью сокрытия других действий;
- осуществление приватизации обманным путем, в результате чего пострадали интересы недееспособного лица;
- осуществление приватизации с участием лица, не способного в силу болезни осознавать свои действия на момент подписания договора приватизации;
- осуществление приватизации с участием лица, находящегося под воздействием угроз применения насилия или насилия;
- осуществление процедуры приватизации с превышением должностных полномочий;
- в основу приватизации легли непроверенные сведения или подложные документы;
- предметом приватизации стало жилье, не подлежащее передаче в личную собственность;
- участие в процедуре приватизации лица, ранее приватизировавшего иное жилье.
Возможно ли приостановление приватизации?
Приостановить процесс приватизации можно на любом этапе до момента государственной регистрации права собственности.
Приостановление данного процесса возможно при возникновении определённых условий, препятствующих оформлению сделки на законных основаниях. Сюда можно отнести регистрацию брака или рождение ребёнка и, как следствие, появление нового гражданина, имеющего право стать участником приватизации. Информация о порядке прописки новорождённого в муниципальную квартиру тут. В данной ситуации вам нужно будет переделывать всю приватизационную документацию с учётом нового количества участников. Здесь приватизация приостанавливается на основании волеизъявления её участников.
Возникали также случаи, когда жильё каким-то непонятным образом оказывалось не зарегистрированным в реестре муниципальной собственности. Здесь регистрация приостанавливается по независящим от вас причинам.
Процесс оформления регистрации права собственности может быть приостановлен и по решению государственного регистратора. Самые распространённые случаи:
- возникновение у регистратора сомнений по поводу законности сделки;
- сомнения в подлинности предоставленных документов;
- неполный пакет документов.
Срок такого приостановления – три месяца. По его истечении оформляется официальный отказ в регистрации сделки.
Общие положения о приватизации
Возможность граждан, пользующихся жильем на основании соглашения о социальном найме, приобрести помещения в собственность, указана в Законе России № 1541-1 от 4 июля 1991 года “О приватизации…” (далее – Закон).
В ст. 11 Закона сказано, что приватизировать жилье можно только 1 раз в жизни. Исключение – если в процедуре участвовал несовершеннолетний – тогда право на еще одну безвозмездную приватизацию у него сохраняется после достижения 18 лет.
ФЗ № 14 от 22 февраля 2020 года “О признании…” отменил какие-либо периоды действия государственной программы по бесплатной приватизации. А это значит, что стать полноправным владельцем жилья наниматель и все совместно проживающие с ним члены семьи могут в любое время – что в этом году, что в любом другом.
Общие правила подачи искового заявления
Ответ на вопрос, как оспорить данную жилищную сделку, представлен в ГПК РФ.
В силу ч. 6 ст. 29 ГПК, исковое требование может быть предъявлено по месту жительства истца. Также иск можно подать и по месту жительства (нахождения) ответчика (ст. 28 ГПК).
Предъявление иска должно осуществляться в полном соответствии с Главой 12 ГПК, а именно:
- форма заявления в суд – только письменная;
- обязательно наличие в заявлении существенных условий, предусмотренных в ч. 2 ст. 131 ГПК;
- к иску должны быть приложены документы, указанные в ст. 132 ГПК.
После принятия заявления запустится судебное разбирательство, в ходе которого будут заслушаны доводы истца, ответчика, свидетелей, экспертов и иных лиц, показания которых могут оказать существенное влияние на исход дела.
Срок рассмотрения указанных видов споров стандартный и составляет 2 месяца с даты поступления иска в канцелярию судебной инстанции (ч. 1 ст. 154 ГПК).
По истечении срока, отведенного на подачу апелляции ответчиком, судебное решение вступит в законную силу и станет обязательным к исполнению (ст. 209 ГПК).
Специальные нормы исковой давности по отношению к сделкам, связанным с приватизацией жилья
В ст. 181 ГК РФ представлены положения о периоде давности в отношении оспоримых и ничтожных сделок, которыми, в том числе, могут быть и договоры о приватизации.
Так, в соответствии с ч. 1 указанной статьи, заявить о применении последствий ничтожной сделки можно в течение 3 лет с момента, когда началось ее исполнение. Указанная норма применяется, если исковое требование заявляет лицо, участвующее в приватизации. Если же иск подает лицо, не участвовавшее в приватизации, срок давности составляет 10 лет.
Если же сделка признается оспоримой, то срок ее оспаривания по суду одинаков что для стороны, участвовавшей в ее совершении, что для любого другого лица – 1 год с момента, когда истец узнал об обстоятельствах, влекущих возможность признания договора оспоримым.
Нарушения, связанные с отсутствием полномочий
Оформление документации на приватизацию связаны с соблюдением требований, предъявляемых к заявителю. Он должен быть совершеннолетним и дееспособным. На практике можно встретить ситуации, когда документы визируются лицами, не достигшими 18 лет без согласия законных представителей или малолетним до 14 лет (вообще не допускается). Кроме того, распространенным нарушением является оформление бумаг по переоформлению недвижимого имущества третьими лицами, не имеющими доверенности, либо получившими документ от нанимателя без его удостоверения в нотариальной конторе. Виза не может ставиться лицами, признанными в судебном порядке недееспособными.
Выявление обозначенных выше фактов может производиться посредством проверок уполномоченными органами или гражданами, чьи права были нарушены при приватизации муниципального жилища. Аннулирование операции также производится в судебном порядке по ходатайству муниципалитета, физического лица.
Вопрос:
Что будет со сделкой, если истец докажет наличие фактов давления на жильца?
Ответ:
Согласно указанному ранее закону давление, оказываемое на нанимателя муниципальной жилплощади, недопустимо. Последнее может выражаться в угрозах физической расправы, шантаже, иных действиях. В обозначенных ситуациях сделка признается ничтожной, а лица, принуждавшие жильца действовать против воли, привлекаются к ответственности. При этом данные факты должны подтверждаться документально.
Что служит основанием для отмены
Регламент проведения перевода жилого фонда в собственность, предусматривает безвозмездную процедуру, основанием которой, служит договор. Приватизировать, участвовать в его заключении, согласно закону РФ №1541-1, предоставляется право:
- Только лицам, имеющие российское гражданство.
- Имеющим прописку.
Опротестовывать приватизацию можно:
- Если проживающий в квартире отсутствует в документации приватизации.
- При попытке вторичного перевода собственности.
- Не включен ребенок, прописанный по этому адресу.
- Подпись в договоре принадлежит лицу, не имеющему данных прав.
- Были предоставлены поддельные документы, необходимые для приватизации.
- Наличие недееспособности у кого-либо из участников.
- Давление на собственников, которые приватизируютжилье.
- Введение в заблуждение, проживающих в приватизируемойквартире.
Последствия оспаривания приватизации
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.