Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Испанские апартаменты: отличие от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мы предлагаем нашим клиентам детальное описание видов недвижимости, существующих в Испании. Расскажем, что они собой представляют, укажем испанские варианты названий, которые можно встретить на сайтах риелторских компаний.
Пентхаус — это апартаменты класса люкс, расположенные на верхнем этаже и, зачастую, занимающие весь этот этаж. В русский язык это понятие пришло из английского, а вот в испанском языке для него существует собственное слово — «а́тико». Но обозначают эти два разных слова одно и то же явление. Ключевыми достоинствами пентхауса-атико являются большой метраж, впечатляющие виды и люксовый статус жилья. На Тенерифе иногда можно встретить гибрид пентхауса и дуплекса, который так и называется — «дуплекс-пентхаус». В таких случаях речь идет, как правило, о двухуровневых апартаментах, занимающих верхние этажи здания. Такая квартира на побережье Испании, на Тенерифе — это жилье высочайшего уровня, с грандиозными видами на панораму океана, соседние острова и горные пики.
Виды квартир в Испании
Покупатели недвижимости в Испании, которые решили стать владельцами квартир, могут столкнуться с их несколькими вариациями. Самый распространенный вариант квартир – apartamento – классическая одноуровневая квартира в привычном нам значении, которая располагается в многоэтажном доме. Важно помнить, что в Испании, как и во всей Европе, если указано, что объект имеет определенное количество спален, то в подавляющем большинстве случае предполагается также еще одна комната, которая играет роль гостиной. Часто фигурирующий в объявлениях термин piso — по своей сути, синоним апартаментов, разве что может иметь меньшую от общепринятых норм площадь. В случае, если квартира находится на первом этаже, то на испанском языке эту характеристику будет означать слово bajo.
Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Путеводитель по типам испанского жилья: виды квартир
| Квартира | 75 000 € |
| + городской налог (10%) | 7 500 € |
| + расходы на нотариуса | 500 € |
| + агентство | 3000 € |
| + стоимость ремонта | 20 000 € |
| Итого вложений | 106 000 € |
| Сейчас стоимость | 120 000 € |
| Маржа (прибыль до налогообложения) | 14 000 € |
Хотите тоже заработать при покупке квартиры в Испании — смотрите подробнее инвестиции в недвижимость Испании.
Бюджетная недвижимость – студия (Estudio) – схожа с российской однокомнатной квартирой, однако кухня в ней оборудована по американскому и европейскому типу. Небольшой уголок со встроенной кухонной мебелью и плитой обычно отгорожен от остального пространства стойкой бара или стеллажом. В студии обязательно имеется санузел, может быть балкон или терраса. Такое жилье располагается в многоквартирных домах.
Более дорогие квартиры (Piso или Apartamento). Piso представляет собой помещение площадью более 90 квадратных метров, апартаменты обычно меньше. Оба типа квартир располагаются в жилых комплексах с автостоянками и бассейнами. Основная характеристика квартир – количество спален, от одной и больше. Обязательно имеется одна или больше общих комнат – столовая или гостиная, а также один или несколько санузлов. Кухня в квартире отдельная. Многие квартиры имеют галерею, а элитные – спортзал, солярий и собственный бассейн. Апартаменты более просты, но тоже очень комфортабельны, отличаются сравнительно невысокой ценой и наиболее популярны на рынке аренды. Используется также термин Dormitorio – спальная квартира, чем подчеркнуто наличие нескольких спален.
Бунгало, масия, атико… Самая точная классификация испанского жилья
Иностранцы, в том числе и граждане РФ, имеют право на ипотечное кредитование в Испании, причем на очень выгодных условиях: не в рублях, а в евро.
Новое законодательство позволило увеличить размер кредита до 80% от стоимости недвижимости. При этом применяют фиксированные – 3,63-3,93%, плавающие – 1,96-2,6% и смешанные – 2,43-2,5% ставки. Привлекает иностранцев в Испанию и ряд льгот: выгодные сроки выплаты кредита – от 5 до 30 лет, право на досрочное погашение кредита и др.
К этой категории мы отнесем не просто невысокие здания с небольшим количеством этажей, а те, в которых каждая жилая единица имеет отдельный вход. Причем жилье может располагаться друг над другом, либо иметь с соседями только смежные стены. В любом случае, вход у каждого личный (через двор, либо по внешней лестнице), а не через общий подъезд.
Исп.: bungalow, bungalow bajo
Такое жилье в настоящее время не строится – уж очень расточительно возводить лишь один этаж там, где можно возвести два, три или четыре. Т.е. в основном это старый фонд. Одноэтажные бунгало имеют собственный небольшой земельный участок-дворик и террасу-солярий на крыше, а внутри это обычные квартиры разной площади и с разным количеством спальных и ванных комнат.
Иногда в объявлениях можно встретить названия “chalet (casa) adosado(a)” – «смежный коттедж/дом», но это явное преувеличение. Таунхаусы, смежные коттеджи и дома – это отдельные типы недвижимости в Испании, более высокого уровня и ценовой категории.
Исп.: duplex, bungalow duplex
Больше всего двухэтажное бунгало в Испании походит на таунхаус: имеются соседи слева и справа, собственный дворик, одна или несколько террас и/или просторный солярий на крыше. Внутри же это «дуплекс» − двухуровневая квартира, о которой мы писали выше.
Как и в предыдущем случае, возможны варианты названия с использованием слов “duplex” (дуплекс), “casa” (дом) и “chalet” (коттедж).
Исп.: bungalow
«Бунгало» означает, что квартира имеет отдельный вход. Если это первый этаж, то обычно необходимо пройти через небольшой собственный дворик и подняться на крыльцо; если второй этаж, то подняться по лестнице (лестница наружная, частная, обычно закрывается калиткой). Бунгало второго этажа практически всегда имеют просторную террасу, либо солярий на крыше. В остальном бунгало похожи на обычные квартиры.
Чтобы понять, о нижнем или верхнем бунгало идет речь, нужно внимательно прочитать описание. Бунгало нижнего этажа будет иметь приписку “bajo” или “planta baja”, верхнего – “alto” или “planta alta”.
Жилье в Испании. В чем отличие между студио, апартаменто и писо
Для начала остановимся на ключевых видах жилья, которые существуют в Испании. К ним относятся:
- Квартиры;
- Бунгало;
- Коттедж;
- Вилла.
Каждый из них может иметь несколько вариантов исполнения.
Что касается главных особенностей испанского жилого строения, здесь также есть свои особенности, которых не встретить в России. Так, например система обозначения этажности, при которой первый этаж – «нижний», называется «bajo». Он может располагаться как вровень, так и выше уровня земли. Может быть отдан под коммерческие помещения иди быть заселенным жилыми квартирами.
Первый испанский этаж = второй российский, т.е нумерация этажей происходит со 2-го.
Какие квартиры есть в Испании, их стоимость и условия проживания можно посмотреть на Spain-Real.Estate.
Квартиры в Испании – или «Piso», «apartamento» – наиболее востребованный и самый распространенный тип жилья в Испаний. Здесь предпочитает жить большая часть коренного населения. В чем особенность такой недвижимости?
- Жилое пространство измеряется спальнями, а не помещениями – т.е если в объявлении о продаже/аренде указаны «двуспальные апартаменты» — значит это квартира буквально с двумя спальнями, без учета кухни, гостиной, ванной;
- Испанские апартаменты находятся в многоэтажных домах. Квартиры в новостройках в Испании продаются и сдаются в аренду в жилых комплексах от 3 этажей, на территории которых есть собственные парковочные места, спортивные площадки, бассейны, детские площадки;
- Квартиры в курортных зонах постоянно конкурируют с отелями, поскольку перетягивают на себя значительную долю отдыхающих туристов;
- Апартаменты на первых этажах здания часто имеют приписку «bajo», которая означает принадлежность к нижнему этажу.
Испанская квартира-студия или «piso estudio», «apartamento estudio» – аналог стандартной однокомнатной квартиры. Самый простой вид жилья, состоящий из одного помещения (+санузел), который сочетает в себе спальню, гостиную и кухню. Кухня в испанской студии может быть любой. Это наиболее бюджетный вариант для самостоятельного жилья или сдачи в аренду приезжим.
Дуплекс (двухуровневая квартира) или «piso duplex», «apartamento duplex» – тип испанской квартиры, занимающий собой два этажа. Может располагаться как в отдельно стоящем доме, так и в полноценном жилом комплексе. Дуплексы подходят для семейных пар без детей и одиноких людей, которые ценят свой комфорт и уединение. На первом этаже, как правило, располагается небольшая кухня, на верхних – спальни. Большой семье, в виду особенностей планировки такая квартира вряд ли подойдет.
Пентхаус или «atico», «piso atico» – просторная квартира, расположенная на последнем этаже ЖК и многоэтажек. В сравнении с дуплексами такой вариант жилья отличается увеличенным пространством, свободной планировкой без «лишних углов» и превосходными видовыми особенностями. Здесь с большим комфортом могут расположиться как одинокие самодостаточные люди, так и семьи с детьми.
Рынок недвижимости в Испании: причины популярности
Испанский рынок недвижимости в 2019 году продолжает сохранять тенденции роста: быстрые темпы строительства нового жилья, рост цен на недвижимость, а также увеличение количества сделок. В 2017 году в Испании было продано более 480 тысяч объектов, что на 16,7% больше, чем в предыдущем 2016 году.
Рост спроса на испанскую недвижимость среди иностранных граждан опережает другие государства-члены ЕС. Среди факторов, способствующих тому, чтобы иностранцы вкладывали свои деньги в жилую недвижимость в Испании, следует назвать:
- стабильное развитие испанской экономики и рост уровня и качества жизни в Испании. На начало 2019 г. рост ВВП составил 3,5%;
- большой выбор жилья как первичного, так и вторичного фонда;
- уважение к частной собственности в испанском обществе;
- возможность получения ипотеки на выгодных условиях;
- лояльное налогообложение;
- стабильная банковская система и безопасность купли-продажи жилья;
- простота процедуры оформления сделки;
- высокая рентабельность жилищной недвижимости. Рост арендных ставок гарантирует от 7 до 9% прибыли.
В Испанию иностранцев традиционно привлекает также ее богатое культурное наследие, благоприятный климат, наличие морских курортов, таких как Марбелья или Ибица, и здоровая средиземноморская кухня.
Процедура приобретения недвижимости в Испании: основные шаги
После того как выбор сделан, следует предпринять следующие шаги:
- проверить юридическую чистоту объекта. При покупке “первички” – регистрацию объекта в госорганах и Declaracion de obra nueva или разрешение на строительство объекта. При покупке “вторички” – право собственности на недвижимость, выписку из госреестра об отсутствии ареста на недвижимость, квитанцию об уплате годового налога с кадастровым номером;
- зарезервировать объект недвижимости на 2 месяца: оплатить задаток – deposito в размере от 3 до 10 тыс. евро (10 % от суммы) и заключить договор-резерв с риелтором при покупке вторичного жилья или с компанией-застройщиком при покупке новостройки. Договор должен отразить сумму сделки и размер задатка, форму и сроки оплаты, описание объекта купли-продажи, условия расторжения сделки и др.;
- открыть счет в одном из банков Испании;
- получить сертификат NIE. Для получения документа необходимо предоставить загранпаспорт и договор о резервировании недвижимости;
- при необходимости воспользоваться банковской ипотекой.
Основная сделка происходит в присутствии нотариуса (при ипотечном кредитовании еще и представителя банка). Возможно оформление сделки через доверенное лицо покупателя.
Советы эксперта из Испании
Покупка недвижимости в Испании – выгодное вложение средств. Это хорошая экономия на отеле во время отдыха или возможность заработать на сдаче жилья в аренду туристам.
Но если недвижимостью не пользоваться, то со временем она может доставить много головной боли и принести хорошие убытки. И дело не только в оплате счетов за обслуживание коммуникаций. Дело в «окупас».
Окупасами называют людей, которые незаконно заселяются в чужие квартиры. Чаще всего это цыгане, реже – выходцы из арабских стран. Они входят в квартиры, меняют замки и выселить их возможно только через суд.
Русским это кажется абсурдом, но это так. По испанским законам никто не может войти в квартиру, если того не хотят находящиеся там люди. И не важно, на законных основаниях они находятся в квартире или нет.
А окупас, естественно, не предложат войти ни хозяину, ни полицейским. И не факт, что решение суда будет в пользу владельца. Поэтому, оставляя недвижимость надолго, рекомендуется установить охранную систему или, в крайнем случае, оставить ключи соседям и попросить их присматривать за квартирой.
Как купить недвижимость заграничным гражданам?
Право купить дом в Испании имеют как граждане страны, так и нерезиденты. Для приобретения недвижимости иностранцам необходим загранпаспорт и требуемая сумма.
Процедура начинается с осмотра предлагаемой недвижимости. Чаще всего иностранные граждане предпочитают воочию оценивать дом или квартиру, поскольку фотографии не дают полного представления о состоянии жилья. Как вариант, есть возможность отправиться в ознакомительный тур, организованный нашим агентством. Также вам пригодится бесплатная оценка вашей недвижимости, которую проводят эксперты компании.
После выбора дома или квартиры заключается договор о купле-продаже, в котором оговариваются условия оплаты. Перед окончательной покупкой стоит зарезервировать понравившуюся недвижимость, внеся 1-1,5% от стоимости. Это покажет продавцу вашу заинтересованность. Оставшуюся сумму вносят после оформления и подписания купчей, которую заверяет нотариус. Учитывайте также сопутствующие расходы:
— НДС при покупке недвижимости;
— гербовый сбор;
— государственные сборы и услуги нотариуса;
— услуги юриста;
— пошлина за оформление идентификационного номера иностранца.
Поскольку финансовые операции за рубежом являются еще более сложными, чем покупка жилья на отечественном рынке, вам понадобится правовая поддержка в Испании. Эту и другие услуги доступны в нашем агентстве.
Обращайтесь к нам! Специалисты по недвижимости и юристы проконсультируют вас по всем вопросам касательно покупки дома или квартиры, а также помогут подобрать вариант, подходящий по стоимости и обустроенности.
Чем апартаменты отличаются от квартиры: преимущества и недостатки
Перед покупкой апартаментов плюсы и минусы оценивают в первую очередь. Чем апартаменты отличаются от квартиры? Одним из главных преимуществ является цена таких объектов.
К плюсам в пользу альтернативы обычных жилых квартир также относят:
- свободное проведение перепланировки с изменением количества комнат и метража;
- благоустроенная территория рядом с новостройкой и отличной инфраструктурой;
- гостиничный сервис;
- право на прикрепление к поликлинике и оформление детей в школу, сад по временной прописке.
Апартаменты без права прописки не влекут серьезных ограничений в использовании гражданских прав, поскольку закон разрешает продлевать временную регистрацию каждые 5 лет, хотя и не решает проблему наличия постоянной регистрации. В то же время, закон не делает различий между правами граждан с регистрацией на постоянной основе и на ограниченный срок, разрешая продлять прописку один раз в пятилетку.
Многих покупателей интересует разница в стоимости — почему апартаменты дешевле на ¼ по сравнению с обычными квартирами. Просто так стоимость комфортного жилья вряд ли была бы снижена. И действительно, за подобным преимуществом скрываются недостатки.
К отрицательным сторонам относят:
- Невозможность покупки в ипотеку с помощью маткапитала, поскольку средства от государства можно использовать только для приобретения жилья. Невозможно использовать и другие государственные субсидии.
- Не предусмотрен и возврат налоговых отчислений, который полагается при оформлении жилой недвижимости. Вследствие этих минусов, апартаменты уже не представляются в столь радужном свете.
- Растут расходы на ЖКХ, и для покупателей объектов ждет еще одно разочарование – суммы за коммунальные платежи в апартаментах на 20% выше.
- Несмотря на условное отнесение к жилой недвижимости, объект представляет собой личное имущество человека, поэтому от ареста и конфискации при ликвидации задолженности в принудительном порядке особый статус недвижимости не спасает.
- Еще один минус ждет покупателей строящихся объектов. В отличие от дольщиков, чьи риски защищены рядом законодательных актов, права будущих владельцев коммерческой собственности никак не гарантированы, поскольку юридически покупатель становится соинвестором. При банкротстве застройщика его ждет нерадужная перспектива длительного ожидания возврата долга в числе кредиторов третьей очереди. Такие правила делают надежд на возврат призрачными.
И все же, для любителей пошуметь в ночные часы выбор в пользу апартаментов избавит от необходимости выяснения отношений с соседями. По закону проживающие в таких помещениях граждане могут нарушать тишину в любое время суток, по своему усмотрению. Даже если соседи вызовут полицию, любое преследование нарушителя тишины незаконно.
Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.
Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Что такое апартаменты?
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.