Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
Объединение земельных участков в Москве и МО
Объединение земельных участков в один – несложный и достаточно понятный процесс для того, кто уже имел с этим дело. Но на подобные действия все равно требуется затратить некоторое время и силы.
В случае, когда у соседствующих участков земли имеется общий владелец, они могут быт отнесены к единой категории и располагаются на территории одного и того же населенного пункта, то их возможно объединить.
В этом случае должны быть внесены определенные изменения в Государственный кадастр. Образовавшемуся участку будет присвоен новый номер согласно кадастру и адрес.
Компанией «КБ-Недвижимость» проводится объединение участков по обращению клиента. Мы работаем как в столице, так и на территории Подмосковья.
Наши сотрудники готовы провести соответствующие кадастровые и геодезические мероприятия, создать межевой план. После проведения работ вы сможете претендовать на обновленный кадастровый паспорт.
Любое изменение участков проходит регистрацию в Кадастровой палате Росреестра.
Почему возросла популярность слияния участков
Статистика свидетельствует, что к 2022 году спрос на небольшие участки (меньше шести соток) снизился и продолжает снижаться, тогда как интерес к более крупным наделам стабильно растет. Получается, что повышенный спрос на большие землевладения приводит к увеличению их стоимости.
Подобные территории проще застраивать – есть, где развернуться, да и постройки можно размещать без оглядки на бесконечные нормы и ограничения. Подобные соображения приводят владельцев расположенных рядом угодий к простому решению об их слиянии. У юридических лиц могут быть и другие резоны. Например, объединение упрощает ведение налогового учета и документации по недвижимости.
Как объединить земельные участки
В соответствии с требованиями действующего законодательства, объединение смежных земельных участков возможно при соблюдении следующих необходимых условий:
- смежное расположение земельных наделов —не допускается объединение участков, не имеющих общей границы;
- наличие сведений о произведенном межевании, если таких документов нет, процедура объединения приостанавливается до оформления необходимых бумаг;
- участки относятся к единой категории, в то же время законом допускается различный вид разрешённого использования земель (собственник имеет право самостоятельно решать, как использовать новообразованный объект недвижимости);
- нахождение объединяемых наделов в одном и том же населённом пункте (в черте одного города, посёлка пр.);
- возникновение любых недостатков в результате объединения (если их не было до этого);
- не допускается смещение границ;
- согласование со всеми заинтересованными лицами;
- отсутствие нарушений действующих законодательных норм.
Объединение земельных участков. Пошаговая инструкция
- При возникновении необходимости объединить смежные земельные участки (примыкающие друг к другу), в первую очередь обратитесь к кадастровому инженеру за консультацией. В зависимости от того, какие требования предъявляются к объединяемым земельным участкам, кадастровый инженер поможет собрать пакет документации для оформления межевого дела, и подскажет, можно ли объединить земельные участки в вашем случае, или есть какие-то законные ограничения (например, соединение земель, находящихся в бессрочном владении, возможно только в случае принадлежности их одному лицу).
- Вторым шагом объединения двух земельных участков в один будет заключение договора на межевание с кадастровой организацией. Это может быть как государственная, так и коммерческая компания или индивидуальный предприниматель. Результатом межевания будет межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Прежде чем вы получите на руки межевой план, кадастровая компания сделает необходимые измерения при помощи геодезического оборудования, определит координаты объединенного участка, далее кадастровый инженер, используя специальную программу подготовит в электронном виде межевой план и подпишет его своей электронной подписью. Стоит учесть, что при межевании границы согласовываются с соседями прилегающих участков. Узнать и рассчитать цену объединения земельных участков, а также выбрать кадастровую компанию в вашем регионе можно при помощи бесплатного калькулятора расчета стоимости объединения земельных участков.
Если нет согласия от соседей
Обычно проблемы с соседями могут возникать в некоторых ситуациях:
- неизвестны контактные данные. Участок давно заброшен, владельцы неизвестно где живут, по контактным данным из правления СНТ или муниципалитета никто не нашёлся. В этом случае нужно отправить заказное письмо и приложить его к межевому плану вместе с уведомлением о невручении. В будущем, если соседи найдутся, и у них возникнет сомнение в законности объединения участков и правильности межевания, они смогут обратиться в суд;
- если соседи считают, что межевание проведено неправильно и не соответствует данным кадастровой палаты, без судебного разбирательства не обойтись. Обычно суд принимает сторону тех собственников (или одного владельца нескольких земельных наделов), которые решили объединить участки. Главное – чтобы результат межевания совпадал с данными Росреестра. Если нет никаких причин отказывать в объединении участков, эта процедура будет разрешена.
Кадастровая регистрация объединенного участка
После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:
- внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
- все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
- если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.
Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.
Тонкости проведения объединения участков
При инициации процедуры слияния территориальных единиц, в первую очередь нужно учесть интересы третьих сторон. Так, если участок находится в залоге у финансово-кредитной организации или имеются обременения по судебному решению, этим наделом нельзя свободно распоряжаться. Статус обременения может перейти на новообразованный территориальный надел. Если не удалось установить иные договорные соглашения об использовании земельного участка, а также права и обязанности сторон. Всё это подкрепить сводом юридических документов.
Не следует забывать и о том, что если земля находится в арендном пользовании, необходимо получить согласие от арендатора в письменном виде на слияние смежных участков. Ответ обязательно должен быть оформлен на бумажном носителе, так как в устной форме это ничего не значит.
Учитывая тот факт, что у смежной границы есть хотя бы 1 точка соприкосновения, не требуется получение предварительного разрешения от иных соседей-собственников. В случае возникновения каких-либо трудностей, необходимо обратиться за помощью к дипломированному юристу. Он поможет с оформлением документом, с составлением соглашения об использовании территориальных наделов после процедуры объединения.
В некоторых случаях слияние территориальных наделов может быть нерациональным, препятствовать строительству новых объектов (временных построек). При наличии аналогичной ситуации, орган местного самоуправления имеет полное право не давать положительного решения, обращение в судебную инстанцию с искомым заявлением с целью опровержения, также не принесут нужного результата.
Как выполнить процедуру?
При объединении примыкающих друг к другу участков земли есть определённый алгоритм, которому необходимо следовать, чтобы шаг за шагом провести процесс слияния.
- Консультация у кадастрового инженера. Этот специалист подскажет в зависимости от ситуации:
- какой потребуется перечень документов для оформления;
- есть ли шанс объединить участки в конкретном случае;
- есть ли законные ограничения;
- какие требования необходимо выполнить перед подачей документов.
- Выбрать коммерческую или государственную кадастровую организацию и заключить с ней договор.
При выборе организации внимательно изучите разрешительную документацию оборудования для геодезии и насколько квалифицированы специалисты. Это напрямую повлияет на результат. - Кадастровая организация проведёт требуемые геодезические измерения, установит координаты объединённого участка. Границы будут согласованы с соседями смежных участков. Имея эти данные, кадастровый инженер в специальной программе создаст межевой план в электронном виде. Как только план окончательно готов, инженер его подписывает своей электронной подписью.
- Выдача кадастровой организацией межевого плана, подготовленного инженером. Результат передаётся заказчику в электронном виде.
- После получения электронного носителя с планом, его необходимо передать в местное отделение Росреестра – через МФЦ или госуслуги и подождать результаты постановки нового участка на кадастровый учет.
Пересечение смежных земельных участков
По закону пересечение участков, то есть смещение одного в сторону другого, является кадастровой ошибкой. Чаще всего владения пересекаются по вине геодезистов, которые по каким-либо причинами не стали выезжать на местность для, например, уточнения особенностей ландшафта. Но, кроме этого, пересечение может произойти из-за:
- незаконного расширения жилой площади владельцем (за такое нарушение может последовать даже уголовная ответственность);
- продажа земли без согласия с органами кадастрового учёта (за такое деяние нарушитель подлежит административной ответственности);
- технологическая ошибка, сбой электронных геодезических данных.
При любом варианте данная проблема требует серьёзного разбора, нередко даже в судебном порядке. Бывает, что расширение границ происходит в сторону незаселенных территорий, что может в некоторых ситуациях принести пользу местному самоуправлению или хозяйству (уход за землёй, восстановление плодородных качеств и т. п.). В таком случае, если польза будет доказана, жалоба, поступившая на собственника, аннулируется и судом не рассматривается.
Когда объединение земельных участков невозможно
Процедура объединения смежных участков осуществляется при соблюдении указанных требований законодательства. При возникновении препятствий нужно обратиться к юристу, который специализируется на земельном праве.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Но такое действие возможно, если участки пребывают в собственности одного лица.
При наличии нескольких владельцев в объединении может быть отказано в связи со следующими причинами:
- владение участком на основе безвозмездного срочного использования,
- участок предоставлен на условиях бессрочного владения,
- обременение в качестве владения, наследуемого пожизненно.
Законодательством допускается консолидация земельных участков, которые выступают предметом залога. Но новообразованный объект недвижимости будет иметь обременение, если стороны не укажут другое в соглашении.
Если собственники разные
Иногда использовать общий земельный участок рационально и перспективно, чем иметь в распоряжении сразу несколько наделов. Например, если в планах намечается крупное строительство, занятие предпринимательской деятельностью, разведение сельского хозяйства.
Соседи могут договориться между собой об объединении их территорий. Например для ведения совместной деятельности или выполнения строительных работ. Если участки имеют смежные территориальные границы, проблем с их слиянием не возникнет. Даже помощь специалиста не понадобится.
После того как территориальные единицы прошли процедуру объединения, каждый из этих субъектов будет владеть долей, которая в полном объёме соответствует его участку. Разберём простой пример: у одного было 5 соток, у другого в 2 раза больше гектаров. Так, доля первого = 1\3, а для второго = 2\3 от общей территории. Однако между ними может быть совершенно иное соглашение, которое оговаривалось до момента инициации данного процесса.
Соглашение — обязательный документ, который должен быть составлен между сторонами. В нём и прописываются все условия по использованию земельных участков после объединения, что будет, если один из собственников передумает. Или захочет забрать назад свою территорию (установить забор). Все эти пункты должны быть прописаны в этом соглашении.