Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами.
Год высокой покупательской активности
Несмотря на непростой год, покупательская активность в 2022 г. была достаточно высокой. Сделок с коммерческими объектами общей площадью более 5 тыс. кв. м совершено в 1,6 раза больше, чем в 2021 г. и примерно столько же, как в 2019 или 2020 гг. В денежном выражении общий объем крупных сделок в прошлом году превысил сумму аналогичных показателей 2020 и 2021 гг.
В целом в 2022 г. заключено 374 сделки с объектами коммерческой недвижимости размером более 500 кв. м на общую сумму более 207 млн USD. Средняя сумма сделки составила более 0,5 млн USD, а средняя цена за 1 кв. м сложилась на уровне 173 USD (с учетом дешевых производственных объектов). 40% от общего объема сделок в денежном выражении совершено с офисной недвижимостью. Это означает, что многие инвесторы в 2022 г. на спаде офисного рынка предпочитали приобретать качественные активы по привлекательной цене. Доходность недвижимости практически не изменилась по сравнению с 2020–2021 гг. и составила 9–11% для офисной и производственно-складской недвижимости, 10–13% – для торговой.
В Минске традиционно наблюдается больший объем сделок, чем суммарно по остальным регионам. В этом году, однако, изменилась структура: если в предыдущие периоды в столице в основном приобретались торговые и промышленные объекты, то в 2022 г. – офисы и отели.
Офисная недвижимость Минска еще не достигла дна периода рецессии: ставки аренды снижаются, вакантность продолжает расти. Цены предложений продажи, по мнению аналитического отдела Colliers, все еще недостаточно отражают кардинальное снижение спроса и ставок аренды. Тем не менее за текущий период в офисном сегменте совершено большое количество сделок с офисными объектами. Здесь совершались крупные и дорогие сделки. Одна из них – покупка ОАО «Сбер Банк» почти за 42 млн USD административного помещения банка по адресу пр. Независимости, 32А. Это крупнейшая сделка на рынке за последние три года (в 2019 г. ООО «Табак-Инвест» приобрело торговый центр «Е-Сити» на ул. Денисовской за 49 млн USD).
Рынок торговой недвижимости как в 2021 г., так и в 2022 г. находился в равновесной точке: ставки не получили значительного снижения, вакантность росла только за счет ввода двух новых торговых центров c невысокой заполняемостью. При этом ряд топовых торговых объектов отметился ростом трафика и продолжил успешно генерировать арендный поток. Как отмечают специалисты Colliers, уход нескольких международных брендов, из которых якорными были только H&M и JYSK, пока не отразился на рыночных показателях.
Производственно-складская и логистическая недвижимость (I&L) пока находится в периоде роста. Однако вектор развития в 2023 г. зависит от многих внешних факторов, например, от масштаба и неотвратимости санкционных мер в отношении как экспорта, так и импорта товаров. Сделок с такой недвижимостью совершалось много, но, как правило, с дешевыми низкокачественными площадями для использования в хозяйственной деятельности, а не в качестве инвестиций. Дорогие сделки совершались с современными качественными складскими объектами в пределах МКАД-2.
Рынок гостиничной недвижимости в прошлом году немного оживился, что ознаменовалось долгожданным определением судьбы бывшего отеля Mercure на ул. Зыбицкой, а также вводом в эксплуатацию нескольких небольших отелей, в т.ч. одного брендового. Оживление в отельном сегменте объясняется образовавшимся «туристическим пузырем» с Россией и активизацией внутреннего туризма.
В регионах большая часть сделок совершалась с производственной недвижимостью, в некоторых случаях – за одну базовую величину. Такие объекты после приобретения, как правило, нуждаются в крупных вложениях в ремонт или редевелопмент. Исключение представляет Могилев, где торговый центр ТЦ «Е-Сити» на ул. Гагарина, 79-1 продан за почти 18 млн USD c НДС, в Гродненской области совершена крупная сделка с производственным комплексом по производству продукции из мяса индейки. В целом в регионах совершаются единичные крупные сделки. Сегменты офисной и отельной недвижимости в регионах в 2022 г. оставались неактивными.
Западные арендаторы: уйдут или останутся?
Часть арендаторов из числа европейских компаний покинула рынок в 2022 году, что стало беспрецедентным событием для всех сегментов отрасли коммерческой недвижимости.
«Динамика, конечно, не очень положительная. Идет активное замещение компаний-арендаторов, – рассказывает Захар Вальков. – Мы строили продукт с фокусом на иностранные компании, и тогда они составляли 100% нашего пула арендаторов. После 2014 года процент упал, а сегодня он достиг 50%. Мой прогноз, что профиль арендатора будет меняться, и 25–35% будут составлять западные компании, остальное – российские. Смена арендаторов началась только сейчас, когда компании проанализировали ситуацию и приняли решение, что в ближайшее время у них нет будущего на территории Российской Федерации. Компании из сегмента «медицина» остались, но убрали из ассортимента косметику, то есть модель бизнеса меняется. У нас есть кейсы, когда компании оплачивают аренду и закрывают склады на полгода, так как понимают, что выйти с рынка всегда можно, а зайти будет сложнее».
По мнению Вячеслава Холопова, пик смены арендаторов придется на середину 2023 года: «Те западные компании, которые уходят, сначала закроют торговые точки, а потом начнут вывозить товары со склада или распродавать его. Это произойдет в середине 2023 года и приведет к максимальному росту вакансии». Эксперт добавляет, что в такой ситуации от девелоперов потребуется высокий уровень гибкости, особенно в отношении сроков действия договора. Сейчас клиенты не готовы заключать долгосрочные контракты. А это в свою очередь отразится на объеме ввода в будущем.
Тенденция цен на рынке в 2023 году
В среднем по стране цены на жильё поднялись на 16% с начала 2022 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?
Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:
- Рост стоимости квартир в новостройках;
- Новые программы ипотеки;
- Комплексное строительство;
- Снижение площади жилья;
- Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.
Второй этаж: ремонт и оформление помещения
После совершения сделки недвижимость необходимо подготовить к использованию. Это не только планировка, проектирование, но и прокладка всех необходимых коммуникаций, а также дизайн и оформление помещений.
Архитектурные бюро — компании, которые разрабатывают проект здания или помещения. Обычно проект создается архитекторами совместно с инженерами, электриками и специалистами по противопожарной безопасности.
Дизайнеры продумывают конечный вид помещения, помогают зонировать пространство и грамотно расставить мебель.
Строительные компании занимаются непосредственно ремонтом помещений по архитектурному или дизайн-проекту.
Технические компании обеспечивают прокладку коммуникаций, проведение вентиляции и кондиционеров.
Компании, поставляющие офисные перегородки, помогают зонировать помещение, не внося конструктивных изменений в план.
Поставщики мебели продают или сдают в аренду необходимую пользователю мебель.
Классификация офисной недвижимости
Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.
На основе этих требований, формируется классификация офисной недвижимости. При этом стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.
Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.
Актуальная классификация применительно к российском рынку недвижимости была разработана в 2018 году компаниями «большой четверки», работающими в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL.
Эта классификация разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С.
На фоне плавного роста доли вакантных площадей ставки аренды в целом оставались на уровне 2021 года. Незначительный прирост показателя объясняется выходом на рынок качественных и дорогих помещений. Даже в условиях увеличения предложения на рынке сохраняется стабильная ситуация, предпосылок к резкому и значительному изменению коммерческих условий пока нет.
В 2023 году аналитики ожидают сохранения среднего показателя арендной ставки на прежнем уровне. При этом прогнозируется увеличение разницы между запрашиваемыми ставками и их фактическими значениями в заключённых сделках. Это значит, что у арендаторов будет возможность найти объекты с существенными дисконтами, хотя рассчитывать на массовые скидки не стоит.
Как найти площадь под свой бизнес?
Как и на рынке жилой недвижимости в Украине сформировалось несколько вариантов поиска ком.недвижимости:
- коммерческая недвижимость от застройщика;
- на агрегаторах;
- доски объявлений;
- риелтор;
- наружная реклама;
- городская собственность (тендер).
Рассмотрим каждый, чтобы понимать какие преимущества и недостатки они несут. Преимущества покупки квадратных метров у застройщика/компании представителя застройщика:
- первичная покупка без рисков;
- лучшая стоимость и скидочная политика от собственника;
- новые конструкции и коммуникации;
- эксклюзивные предложения;
- Б2Б условия;
- гибкие планировки;
- гарантии.
Преимущества поиска на агрегаторах (Лун, Олх и др) заключаются в таких пунктах:
- широкий выбор и удобные фильтры;
- наличие новостроя и старого фонда в одном месте;
- сравнение результатов.
Когда пригодятся доски объявлений:
- срочные продажи,
- экономия на посредниках.
Преимущества работы с риелторами и риэлтерскими компаниями:
- эксклюзивные предложения;
- экономия времени на размещении и редактировании объявлений;
- часть гарантий берет на себя посредник.
Что дает наружная и баннерная реклама при поиске:
- редкие предложения.
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
Спрос на рынке офисов Минска
Спрос на арендные площади
Спроса в течение 2022 года был переменчивым. В самом начале года, когда рынок вышел с праздников и только адаптировался к патовой ситуации, связанной с отказом от аренды ряда крупных бизнес-центров компанией EPAM Systems Inc., наблюдалось даже определенное оживление, активность в просмотрах вакантных помещений. И когда некоторые итоги поисков и просмотров, казалось, подходили к стадии заключения контракта, случилось 24 февраля, в результате чего последовали или отказы, или «паузы», чтобы дождаться развязки событий.
В последующие месяцы фиксировался отрицательный спрос. Отказов от занимаемых площадей стало больше, чем новых случаев аренды. С рынка уходили очень крупные арендаторы, как, например, Wargaming. И уже только с III квартала наметилась некоторая стабилизация спроса. Уже не было таких фактов отказа от аренды или сворачивания деятельности, как в предыдущие месяцы. Появилась новая категория потенциальных арендаторов. На офисы, оставленные IT-компаниями, начали заезжать арендаторы из других секторов бизнеса. В числе арендаторов даже отмечены хозрасчетные компании и организации государственного сектора экономики, чего раньше на рынке аренды не было.
Спецификой спроса в 2022 году стал рост числа запросов на аренду офисов с мебелью. Еще с прошлого, 2021-го года, когда на рынок вышло много офисов, освобожденных IT-компаниями, которые под себя делали очень дорогую и качественную отделку, интерес переключился с бизнес-центров уровня «голых стен» на офисы с отделкой, то теперь многие арендаторы еще заинтересованы, чтобы в офисах сохранялась и мебель. Есть даже прослойка компаний, заинтересованных и в оргтехнике, бывшей в использовании у предыдущих арендаторов.
Оживление спроса — положительное явление. Однако следует констатировать, что доминирует спрос на небольшие, иногда, даже на совсем маленькие офисы. Случаи спроса на офисы площадью, например, от 700 кв. м., на поэтажную аренду, в сейчас, скорее, исключение, чем норма.
Спрос на офисы в собственность
В начале года на рынке отмечалась активизация «охотников» за дешевыми офисами: появилась прослойка компаний, которые в условиях растущей вакантности, сложной экономической и геополитической ситуации ожидали, что на рынке произойдет рост предложения по фактически «бросовым» ценам.
Однако этого не случилось, и наоборот, в течение года заключались очень яркие и значимые сделки купли/продажи. Начало года было отмечено сдержанной активностью покупателей, но уже ко второй половине и, особенно, концу года, они значительно активизировались.
Летом 2022 года было официально оформлена сделка купли/продажи здания головного офиса «Сбер Банка» на проспекте Независимости, 32А. Информация, что компания «Элит Эстейт» реализует данный проект как built-to-suite в интересах «Сбер Банка» была известна на рынке и ранее, но именно в данный период произошло официальное оформление сделки. Площадь объекта сделки составила более 19,7 тыс. кв.м.
Следующая значимая сделка — покупка комплекса бывшего головного офиса «Сбер Банка» на бульваре Мулявина медицинской компанией «Лодэ». Общая площадь комплекса зданий составила практически 14,3 тыс. кв.м.
И последняя значимая для офисного рынка сделка состоялась на самом финише года. Компания «Тапас» продала бизнес-центр «Департ» общей площадью свыше 5,4 тыс. кв. м. Это компактный современный и очень качественный бизнес-центр, расположенный на ул. Кнорина (по данным НКА, теперь владельцем этого здания является РУП «Издательство «Белбланкавыд», — прим. «Про бизнес»). Сделка подтверждает, что рынок есть и интерес к хорошим объектам по-прежнему сохраняется.
Как и в случае с арендой, на рынке купли/продажи в текущий период можно отметить в качестве активных участников хозрасчетные компании и организации государственного сектора экономики (государственная (республиканская) собственность участников сделок). Так, в числе покупателей крупных площадей изолированных административно-офисных помещений и офисных зданий были такие компании, как РУП «Белгосстрах», РУП «Издательство «Белбланкавыд».
Напомним, что до этого определенный интерес среди сделок такого характера был отмечен только двумя годами ранее, когда государственное предприятие, РУП «Национальный центр обмена трафиком», приобрело офисные площади в современном МФК «Имперский» на ул. К. Цеткин.
Начало 2022 года в плане аренды было относительно стабильным. Несмотря на освобождение крупных офисных площадей, ставки арендной платы первое время удерживались на уровне конца 2021 года. Затем началось снижение. Особенно это стало ощущаться с последней недели февраля. Этому способствовала начавшаяся новая волна релокации и освобождения офисных площадей, а также период резкого изменения курса рубля к иностранным валютам.
К концу I полугодия 2022 года сложилась такая ситуация, что в принципе перестали существовать понятия «среднерыночная ставка», «ставка, характерная для определенного класса». Фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: настолько все перешло на индивидуальный принцип ценообразования. Были ситуации, когда, например, в одном и том же бизнес-центре в сопоставимых офисах были арендаторы, которые продолжали платить докризисную ставку по ранее заключенным договорам и которые в период курсовых скачков в марте добились от собственника снижения ставки в еврономинале на 25−35%, а также приходили новые уже по ставкам чуть ли не на 50% ниже докризисных. В ряде случаев потенциальные арендаторы просто называли ставку, по которой готовы разместиться на площадях, и или собственник соглашался, или они уходили в объекты, где рады были и таким предложениям. Рынок перешел в стадию очень жесткого «рынка арендатора».
Только в III квартале цены на рынке стабилизировались в традиционном еврономинале. Процесс снижения ставок и ценовых «притирок» к изменяющейся конъюнктуре длился больше года, но в итоге остановился. Исключением остался класс «А». Здесь ценовая ситуация более стабильная. Даже в этот сложный период заключались договоры аренды по ставкам в 15−20 евро в эквиваленте без НДС, а по старым договорам без пересмотра продолжают действовать ставки и до 25 евро.
Офисная недвижимость Минска еще не достигла дна периода рецессии: ставки аренды снижаются, вакантность растет. Цены предложения продажи пока не в достаточной мере отражают кардинальное снижение спроса и ставок аренды. Тем не менее за текущий период в офисном сегменте совершено достаточно сделок с офисными объектами. В этом сегменте совершались крупные и дорогие сделки. Одна из них – покупка ОАО «Сбер Банк» административного помещения банка по адресу пр. Независимости, 32А почти за 42 млн USD (согласно данным Реестра цен, ЕГРНИ) – является крупнейшей сделкой на рынке за последние 3 года (в 2019 году ООО «Табак-Инвест» приобрело торговый центр «Е-Сити» на ул. Денисовской за 49 млн USD). Указанная сделка имела условия, отличные от типичных рыночных, поэтому далее в отчете она не входит в топ сделок ни по цене, ни по объему.
Рынок торговой недвижимости, как и в 2021 году, в 2022 году находился в равновесной точке: ставки не снижались значительно, вакантность росла только за счет ввода двух новых торговых центров c невысокой заполняемостью. При этом ряд топовых торговых объектов фиксировали рост трафика и более чем успешно генерировали арендный поток.
Наиболее распространенным инструментом финансирования коммерческой недвижимости в Беларуси остается банковское кредитование и лизинг.
В 2022 году возможности для привлечения финансирования продолжали сокращаться. Если в 2020–2021 годах с рынка ушли зарубежные финансовые организации (банки Республики Польши, Китайской Народной Республики, Российской Федерации), а также международные институты в лице EBRD, IFC и др., то в 2022 году сложности возникли в связи с санкциями и изменениями в законодательстве. С сентября 2022 года вступил в силу Закон №197-З, исключающий право заключения договоров аренды в «валютной привязке» с 23 сентября 2022 года по 31 декабря 2023 года. На время прояснения ситуации осенью 2022 года банки вовсе приостановили выдачу кредитов на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, но уже зимой кредитование восстановилось. Однако теперь все валютные риски несет девелопер или инвестор.
Как и ранее, финансирование отечественными банками крупных девелоперских проектов ведется неактивно, исключение могут составлять складские и производственные объекты либо зарекомендовавшие себя клиенты, имеющие соответствующее обеспечение.
Ставки по финансированию мелких и средних объектов зависят от конкретной ситуации, клиента, объекта и составляют в среднем 8,5-10% в иностранной валюте и от 18% в рублях. Финансирование приобретения крупных готовых объектов сложно систематизировать, поскольку их условия носят закрытый характер и решаются в индивидуальном порядке.
Нельзя не отметить отсутствие на рынке коммерческой недвижимости профильных игроков в виде инвестиционных фондов недвижимости. Подобные финансовые институты активно развиваются во всех странах-соседях, включая Украину и Российскую Федерацию. При этом действующее законодательство в Республике Беларусь позволяет создавать фонды, но не способствует развитию специализированных фондов. В частности, одно из ограничений – недвижимость может составлять не более 50% портфеля паевого фонда.
Показатели эффективности инвестиций
Доходность (Yield). Выраженное в процентах отношение годового дохода от инвестиций к величине инвестированного капитала. Термин может применяться как к инвестициям в физические активы, так и к инвестициям в ценные бумаги. Для целей настоящего отчета и ввиду отсутствия достоверной информации рассчитывается условно за вычетом операционных расходов, которые несет собственник имущества, но до налогообложения (NOI EBITDA) и процентов по кредитам. Предполагаемая арендная ставка принималась исходя из рыночных условий, расчет арендопригодной площади для каждого типа объектов принимался исходя из усредненной эффективности планировок.
Ставка капитализации (Cap Rate). Равна отношению годового чистого операционного дохода от сдачи помещений в аренду к цене продажи. Формально в отношении коммерческой недвижимости доходность и ставка капитализации рассчитываются одинаково и равны между собой (без учета стоимости заемных средств). Cap Rate используется для расчета рыночной стоимости недвижимости в зависимости от дохода, который она приносит.