Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Какие требуются документы для продажи квартиры через МФЦ
Чтобы соблюсти порядок оформления сделки по купле-продаже квартиры, необходимо в МФЦ предоставить полный пакет документов. В этот перечень входит:
- документы, удостоверяющие личность (как продавца, так и покупателя);
- технический план жилого помещения;
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- доверенность, заверенная нотариусом, если интересы продавца представляет посредник;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги или справка по форме 9 о прописанных в имущественном объекте гражданах;
- согласие второго супруга о продаже и покупке недвижимости (если заключен официальный брак);
- разрешение от органов опеки и попечительства, если среди собственников жилого помещения числится несовершеннолетний ребенок или при покупке объекта были использованы средства материнского капитала;
- три экземпляра договора купли-продажи жилого помещения;
- заявление, заполненное сторонами сделки, о регистрации права собственности;
- квитанция об оплате госпошлины о регистрации сделки.
Оформление договора купли-продажи гаража через МФЦ: стоимость, сроки и как происходит передача денег
Сразу оговорим, что речь пойдет о гаражах, стоящих на фундаменте (такие объекты признаются недвижимостью), так как обычные металлические конструкции и ракушки относятся к категории движимого имущества, и их передача в собственность другому лицу не требует государственной регистрации.
Перед проведением сделки купли-продажи владельцу нужно убедиться, что его право на объект оформлено должным образом.
Основным документом, подтверждающим право собственности на гараж как объект недвижимости, является свидетельство, выданное Росреестром, или удостоверение БТИ (если имущество было приобретено до 2022 года).
Если документ отсутствует, владельцу следует пройти процедуру оформления объекта в собственность.
После регистрации прав на недвижимое имущество можно приступать к подготовке документов для совершения сделки.
Особенности заключения договора
Перед заключением сделки стоит изучить образец договора купли-продажи. Его можно напечатать на компьютере или аккуратно составить от руки.
В этом соглашении должны содержаться следующие данные:
- Информация о сторонах: фамилия, имя и отчество, место регистрации, серия и номер паспорта каждой стороны.
- Предмет сделки. Его характеристика должна быть исчерпывающей. Нужно указать адрес гаража (а при необходимости и номер), материал, из которого он построен, количество этажей, площадь, наличие коммуникаций и подвала.
- Цена сделки.
- Порядок приемки и передачи.
- Способ расчетов между сторонами. Передача денег может производиться по безналичному расчету или наличными под расписку. Также стороны нередко прибегают к аренде банковских ячеек.
- График платежей, если оплата будет производиться по частям.
- Обязанности и права продавца и покупателя.
- Обстоятельства, при наличии которых соглашение может быть расторгнуто.
- Форс-мажор и другие нюансы сделки.
В конце должна быть дата и подписи сторон. Заверять документ у нотариуса нет необходимости. При его составлении, а также подготовке других бумаг нужно быть предельно внимательным. Стоит допустить ошибку или опечатку, и процесс будет заторможен до устранения недостатков.
Кроме того, в приеме документов может быть отказано, если есть подозрения, что они подделаны, если в договоре нет цены или закончился срок действия паспорта одной из сторон. Также отказ последует, если предоставляемый договор не соответствует нормам российского законодательства. Бывают и некоторые другие случаи.
Цена и сроки оформления
Приятной особенностью обращения в МФЦ является безвозмездность оказания услуги. Оплатить придется только государственную пошлину за регистрацию сделки – 2 000 рублей. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.
Деньги возьмут и за получение кадастрового паспорта, который выдается в течение недели. Бумажный вариант стоит 200 рублей, электронный – 150 рублей. Для юридических лиц цены выше: 600 и 300 рублей соответственно.
Как правило, эти расходы несет новый собственник. Продавцу нужно оплатить 13%-й налог с продажи, но только при условии, что гараж эксплуатировался меньше трех лет.
Выписка из Реестра выдается в течение месяца после сдачи документов. Кроме того, 4-5 дней займет их пересылка из МФЦ и обратно. После получения выписки новый владелец может распоряжаться имуществом.
Купля-продажа гаража через МФЦ
Сразу оговорим, что речь пойдет о гаражах, стоящих на фундаменте (такие объекты признаются недвижимостью), так как обычные металлические конструкции и ракушки относятся к категории движимого имущества, и их передача в собственность другому лицу не требует государственной регистрации.
Перед проведением сделки купли-продажи владельцу нужно убедиться, что его право на объект оформлено должным образом.
Основным документом, подтверждающим право собственности на гараж как объект недвижимости, является свидетельство, выданное Росреестром, или удостоверение БТИ (если имущество было приобретено до 2022 года).
Если документ отсутствует, владельцу следует пройти процедуру оформления объекта в собственность.
После регистрации прав на недвижимое имущество можно приступать к подготовке документов для совершения сделки.
Сколько стоит оформить куплю-продажу гаража в МФЦ
Услуги МФЦ по приему документов, дальнейшей их передаче в соответствующие учреждения и выдаче готового свидетельства о регистрации прав собственности бесплатны.
Размер государственной пошлины за переоформление права на объект недвижимости составляет 2 000 руб. (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
Дополнительные расходы по сделке купли-продажи могут возникнуть, если стороны:
- обращались к услугам юристов для оформления договора;
- арендовали банковскую ячейку;
- заверяли какие-либо документы у нотариуса: доверенность на представителя, согласие второго супруга на отчуждение объекта и пр.;
- проводили сделку с полным нотариальным сопровождением и т. д.
Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.
При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».
Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».
Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.
Как работает аккредитив:
- Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
- например, земельного участка
- Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
- срок на оплату не влияет
- Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
- равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
- Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
- В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
- Документы отдают на государственную регистрацию.
- По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
- перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
- Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.
Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.
Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.
Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.
К таким преимуществам относятся:
- осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
- то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
- сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
- так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
- полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
- возможность выбора для продавца:
- или перечислить свои деньги на счет в другой банк
- или либо снять средства наличными
- в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
- стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
- отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
- банк это делает за свой счет
- банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).
Участники сделки открывают счета до востребования (в рублях или иностранной валюте). Покупатель арендует сейфовую ячейку, прописывая в договоре с банком условия доступа к ней, вносит на свой счет средства и покупает на них вексель на продавца. Затем приобретатель в присутствии риелтора/юриста и продавца помещает ценную бумагу в ячейку.
После регистрации права собственности на покупаемую квартиру стороны подписывают акт о передаче бывшему владельцу данной недвижимости ключа от сейфа. Затем продавец в присутствии покупателя и куратора сделки, предъявив документы о ее совершении и регистрации, достает ценную бумагу, погашает ее и в тот же день получает деньги на свой счет.
Вынуть вексель из ячейки покупатель и продавец могут вместе или поодиночке, но только в присутствии куратора сделки — юриста или риелтора.
Безопасные способы передачи денег
Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает Нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).
Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу, что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать уже не сможет.
Этим он доказывает продавцу, что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет выписку из ЕГРН на квартиру. В ней должно быть указано, что покупатель стал собственником квартиры.
В строке «Правообладатель» должны быть его ФИО. Выписку выдают после регистрации сделки.
Раньше гаранту можно было предоставить договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации. Эта печать доказывала, что сделка оформлена и поменялся собственник. Договоры уже не забирают и не отправляют на регистрацию.
Сейчас их сканируют и ставят печать об их переводе в электронный вид в виде скан-образа. Эти скан-образы отправляют в Росреестр, где регистрируют сделку, точнее сказать, регистрируют переход право собственности от продавца к покупателю. Поэтому печать о скан-образе еще не доказывает регистрацию сделки.
Регистрацию доказывает новая выписка из ЕГРН, которая выдается после регистрации сделки и в которой владельцами недвижимости указаны покупатели.
Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока или предоставив оповещение о приостановке.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Выписка из ЕГРН
Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь по договоренности участников сделки. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.
Как производится оповещение о результате?
Заявители должны быть обязательно оповещены о результате регистрации. Оповещение производит Росреестр или МФЦ, в зависимости от того, каким способом были поданы заявление и пакет документов. Так как заявители оставляют свои контактные данные, оповещение производится посредством:
- электронной почты;
- сообщения на мобильный номер;
- звонка от сотрудников Росреестра или МФЦ.
Результат может быть следующим:
- осуществление регистрации;
- отказ в регистрации;
- приостановление регистрации (если есть возможность исправить ошибки без новой подачи заявления).
Рассмотрим ситуацию специально для любителей делать самостоятельные перепланировки. Допустим, сделана перепланировка без учета требований Жилищного кодекса. Продавец такого жилья рискует получить отказ в регистрации от инспектора МФЦ.
Расхождение «вычисляется» регистратором при изучении документов, в частности, техпаспорта. Задолго до этого, когда владелец подавал план перепланировки в БТИ на утверждение, в техпаспорте на поэтажном плане квартиры появились красные линии (то есть переделки, сделанные самовольно). Теперь этот момент замечен регистратором. И станет поводом отказать в регистрации прав собственности на основании реестровой ошибки.