Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уставной капитал застройщиков: как изменится работа девелоперов с 1 июля». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная сумма вкладывается на этапе открытия общества с ограниченной ответственностью и закрепляется в уставе фирмы. Средства в капитал могут вноситься как всеми учредителями, так и только одним из них. Если средства вносятся несколькими учредителями, то чаще всего размер вносимой суммы пропорционален общим вложениям учредителя в компанию. Капитал вносится на расчетный счет предприятия не позднее, чем через 4 месяца после ее открытия.
Как формируется уставной капитал?
Данная сумма вкладывается на этапе открытия общества с ограниченной ответственностью и закрепляется в уставе фирмы. Средства в капитал могут вноситься как всеми учредителями, так и только одним из них. Если средства вносятся несколькими учредителями, то чаще всего размер вносимой суммы пропорционален общим вложениям учредителя в компанию. Капитал вносится на расчетный счет предприятия не позднее, чем через 4 месяца после ее открытия.
Минимальная сумма составляет 10 тысяч рублей, но далеко не для всех видов деятельности. Для сферы медицинского страхования это 60 миллионов рублей, для производителей алкоголя – 80 миллионов рублей, для компаний, которые предоставляют населению займы – 90 миллионов, для фирм, чья деятельность сопряжена с азартными играми – 100 миллионов, а для банковских учреждений – 300 миллионов рублей. Что касается компаний строительной сферы, здесь все несколько сложнее – величина уставного капитала должна быть пропорциональна объемам строящейся недвижимости.
Как формируется уставной капитал?
Минимальная сумма составляет 10 тысяч рублей, но далеко не для всех видов деятельности. Для сферы медицинского страхования это 60 миллионов рублей, для производителей алкоголя – 80 миллионов рублей, для компаний, которые предоставляют населению займы – 90 миллионов, для фирм, чья деятельность сопряжена с азартными играми – 100 миллионов, а для банковских учреждений – 300 миллионов рублей. Что касается компаний строительной сферы, здесь все несколько сложнее – величина уставного капитала должна быть пропорциональна объемам строящейся недвижимости.
Требования к уставному капиталу застройщика при долевом строительстве 2021
Как и, например, самолетостроение или автопром. Мелкие компании могут работать подрядчиками, а для девелопмента, тем более в сфере строительства многоэтажного жилья, нужны значительные финансовые средства. Поэтому ухода с рынка несостоятельных во всех смыслах участников бояться не стоит – скорее наоборот, это обезопасит дольщиков и повысит доверие к отрасли», — подчеркивает эксперт.
Также обустройте близлежащую территорию (двор), организуйте подземный этаж с парковкой. Парковка предоставит вам дополнительный доход. Это решение одобрило уже много застройщиков. Они подтверждают, что эта идея довольно-таки прибыльная. Главное – обозначить состояние грунта и выяснить, можно ли на этом месте строить что-либо.
Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры.
Прежде чем вы приступите к составлению плана постройки многоквартирного дома, вам нужно будет определиться с тем, в какой местности вы будете строить его. Вы должны продумать все до мелочей, поскольку ваш дом должен отвечать всем требованиям.
Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.
Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше срока передачи объекта долевого участия, установленного в ДДУ. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет. Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.
Закон вступит в силу с 1 января 2017 года, с этого дня застройщики должны обеспечивать раскрытие информации о своей деятельности на сайте. После принятия поправок в строительной отрасли появилось понятие эскроу-счетов, на которых могут размещаться средства дольщиков. Список банков, которые могут открывать эскроу-счета, ограничен.
Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве.
Минимальный размер уставного капитала застройщика колеблется довольно существенно — от 2,5 млн. рублей до 1 млрд. руб. и зависит от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства.
Ведение единого реестра застройщиков осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.
По мнению Олега Репченко, ни к каким существенным подвижкам на московском рынке принятия закона не приведет: «Остапы Бендеры от строительного бизнеса, которые собирали с граждан деньги, не вкладывая ни копейки собственных средств, исчезли еще в период кризиса 2008-2009 г., немало поспособствовавшего оздоровлению отрасли.
Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
- Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
- Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Новый механизм привлечения денег на строительство
В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк. Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.
Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.
Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.
Требования к уставному капиталу застройщиков
› Компенсационный фонд в сфере долевого строительства В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья.
Средства из него будут поступать на достройку домов. Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.
Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков. При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты: движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения; материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника); нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей).
В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов; прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц; незавершенное строительство;
›
- Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
- Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.
Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:
- Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
- Естественного износа
- Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика.
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Известно, что в 2021 году минимальный размер капитала предприятия равен 10 000 рублей. Но здесь стоит учесть некоторые моменты:
- Внесение средств в УК ООО уже на этапе регистрации не обязательно. Участники общества имеют четыре месяца с момента завершения оформления для пополнения капитала на 100%.
- Оплата долей УК производится каждым учредителем лично и в объеме, который соответствует его части.
- В процессе будущей деятельности предприятие вправе увеличить уставной капитал. Эта процедура возможна за счет денежных вливаний или других активов (имущества, ценных бумаг и прочих).
- В процессе определения доли на этапе регистрации участники должны знать, что номинальная цена части в УК отображается в рублях, но в будущем может увеличиваться вместе с размером капитала.
- Измерение величины УК организации может производиться только при условии привлечения нотариального органа.
Как выше отмечено, нижний предел уставного капитала равен 10 000 рублей. Но здесь имеется ряд нюансов:
- В некоторых видах деятельности нижний уровень УК больше. Это относится к коммерческим банкам, производителям алкогольных товаров, страховщикам и другим организациям.
- При наличии сомнений, что лучше выбрать — ООО или ИП, предприниматель должен помнить, что во втором случае во взносах нет необходимости. Это связано с тем, что зоной ответственности предпринимателя является все его имущество, а не только УК.
Новые требования к дольщикам
Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья. Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).
Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.
При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.
Требования к застройщику в 2021 году
Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.
Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.
| Размер капитала | Площадь всех объектов долевого строительства |
| 2,5 млн рублей | Не более 1,5 тыс. квадратных метров |
| 4 млн рублей | 2,5 тыс. кв. метров |
| 10 млн рублей | 10 тыс. кв. метров |
| 40 млн рублей | 25 тыс. кв. метров |
| 80 млн рублей | 50 тыс. кв. метров |
| 400 млн рублей | 250 тыс. кв. метров |
| 1,5 млрд рублей | Более 500 тыс. кв. метров |
Требования непосредственно к строительной компании
Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.
В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком. С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.
И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.
Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам
Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.
Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги. Правда, размер компенсации при этом будет ограничен. Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.
За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.
Требования к уставному капиталу застройщиков
В 2021 году учредители должны внести средства в уставной капитал общества в срок до четырех месяцев. Но стоит отметить, что иногда этот параметр может устанавливаться в индивидуальном порядке. Если участники компании не выполнили обязательства в установленный законодательством срок и не покрыли задолженность в УК общества, возможен отказ в дальнейшем оформлении компании.
Кроме того, учредитель ООО не имеет права отклоняться или отказываться от выплаты доли, определенной в уставе организации.
Внесение средств в УК общества должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ниже приведена подробная информация, которую можно использовать, как пошаговую инструкцию к действию.
Взнос в уставной капитал осуществляется одним из путей — с помощью наличных, путем перевода денег, ценными бумагами (акциями), посредством передачи имущества и так далее. Стоит учесть, что при формировании УК с привлечением имущества потребуется независимый оценщик.
Многие учредители отдают предпочтение простым вариантам внесения средств, чтобы не усложнять себе жизнь. Чаще всего выбирается перечисление наличных средств или проведение безналичных платежей. Если УК пополняется имуществом, его можно сразу же использовать в работе компании.
Наиболее сложный вариант подразумевает внесение доли правами на какое-либо имущество или право пользования им. Недостаток в том, что права могут в любой момент быть оспорены или поставлены по сомнение. В результате общество сталкивается со многими юридическими проблемами, которые придется решать.
Вот почему специалисты советуют прописывать в соглашении даже незначительные детали, которые касаются долей участников. В будущем это позволяет избежать юридических казусов и судебных разбирательств.
Указанные выше требования обязательны не для всех застройщиков. В частности, если разрешение на строительство проекта было получено до 1 июля 2020 года, застройщик может:
- не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»,
- продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2020 года, невзирая на их общее количество,
- не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства,
- получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
- принимать на себя любые обязательства без ограничений.
Однако для такого застройщика будут обязательны требования, установленные предыдущей редакцией 214 ФЗ, в частности — наличие уставного капитала в минимальном размере, установленном законом.
Соблюдение установленных новой редакцией 214 ФЗ требований некотоое время было не обязательно для застройщиков, которые используют счета эскроу. Считалось, что счет эскроу сам по себе обеспечивает достаточную защиту интересов дольщиков. Однако последними изменениями в 214-ФЗ и другие изменяющие его законы (вступили в силу 27 июня 2019 года) было установлено, что некоторые требования все-таки применяются. Список применимых требований зависит от того, когда было получено разрешение на строительство.
К застройщикам, привлекающим средства дольщиков через эскроу в проект, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2020 года, применяются следующие требования:
- о трех годах и 5 тыс. кв. м. опыта в строительстве,
- ограничения на количество разрешений на строительство в рамках одной территории,
- действует запрет на выпуск ценных бумаг,
- запрещено предоставление обеспечения по обязательствам третьих лиц,
- расходование денежных средств со счета застройщика допускается только на прямо оговоренные в законе цели,
- не допускается наличие недоимок по налогам.
Если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2020 года, применяются следующие требования:
- застройщик обязан открыть специальный счет в одном из специально уполномоченных банков. По этому счету разрешено проводить любые операции, кроме прямо запрещенных законом. Это основное отличие от проектов, начатых после 1 июля 2020 года, для которых разрешены только перечисленные в законе операции,
- действует запрет на получение «посторонних» кредитов, не используемых для строительства проекта,
- запрещено обеспечивать обязательства третьих лиц, выдавать займы,
- запрещено приобретать и выпускать собственные ценные бумаги, создавать дочерние организации (исключение — дочерние компании — застройщики).
Для всех проектов вне зависимости от даты разрешения на строительство счет эскроу заменяет уплату взносов в компенсационный фонд долевого строительства.
- доля поровну распределяется между всеми учредителями,
- один из учредителей выкупает оставшуюся долю,
- долю покупает третье лицо и становится участником общества,
- учредители отказываются от покупки или распределения доли и уменьшают уставный капитал на размер доли.
- права бессрочного пользования земельными участками,
- право аренды земли, которая находится в государственной и (или) муниципальной собственности, если арендатором является резидент особой экономической зоны,
- арендное право на участок лесного фонда,
- право использования имущества, переданного субъекту малого и среднего бизнеса.
- деятельность компании убыточная и размер УК становится больше чистых активов, что по закону в 2020 году запрещено,
- один из учредителей решил покинуть общество и ему выплатили его долю. При этом размер выплаты ограничен: он не может быть больше разницы между уставным капиталом и чистыми активами.
- Проводят собрание и выносят протокол с решением (если один учредитель, то решение единственного участника).
- Оформляют заявление по форме Р14002, заверяют у нотариуса, отправляют в ИФНС (это нужно сделать за 3 дня с момента подписания решения).
- Два раза с разницей в один месяц необходимо уведомить о корректировке уставного капитала через «Вестник государственной регистрации».
- После второго объявления в налоговую службу отправляют: протокол собрания (если учредитель один, то решение единственного участника), заверенное у нотариуса заявление по форме Р13001, измененный устав или лист изменений, подтверждение публикации объявлений, квитанцию об оплате государственной пошлины (если документы подаются в электронном виде, уплата госпошлины не требуется).
Минимальная величина УК, руб.
Пункт 2.2 статьи 11 закона от 22 ноября 1995 года № 171-ФЗ.
Должен быть не менее 300 млн или 1 млрд — зависит от лицензии (базовая или универсальная).
Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику
Одним из вариантов наполнения уставного капитала недвижимостью является зачет земельным участком. Для этого надо:
- Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.
- Передать в качестве УК застройщику.
- Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика.
После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению.
И если ранее допустимая никак не могла обеспечить возврат внесенных дольщиками денег, и те оставались ни с чем, то с 01.07.17 все изменилось. Он должен быть:
- Рассчитываться от наибольшей площади всех строительных объектов по договорам ДДУ.
- Проверяться при получении разрешения на начало строительства.
- Пропорционален планируемому масштабу строительства.
Про поправки в ФЗ-214 расскажет видео ниже: Теперь для привлечения к участию в строительстве дольщиков с их средствами, застройщик должен сформировать уставной капитал по новым требованиям:
- Быть полностью оплаченным.
- Соответствовать минимально допустимому размеру из расчета всех помещений строящегося объекта.
- Введен запрет на привлечение граждан, к заключению договора на долевое участия, с последующим привлечением их средств, до выполнения требований к размеру УК.
Может ли застройщик использовать такой земельный участок в качестве уставного капитала?
4. После внесения земли в качестве уставного капитала.
По истечении, какого времени ее можно продать? зависит от конкретных показателей площади объектов долевого строительства, строительство которых осуществляет застройщик.
Принят закон, ужесточающий ответственность застройщиков
В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк. Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.
Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.
Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.
Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья. Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).
Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.
При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.
В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.
Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.
Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.
Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.
Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.
Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.
Для удостоверения подписи на заявлении Р13014 нотариусу необходимо предоставить учредительные документы, свидетельства о регистрации компании, решение о назначении руководителя, актуальный список участников и протокол общего собрания (решение учредителя), новый устав. Кроме того, необходимо при подписании заявления у нотариуса предъявить паспорт (подлинник) заявителя и оплатить нотариальный тариф (около 3000 рублей за заявление). Подписывается заявление непосредственно при нотариусе, подписывать ранее его не нужно.
Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:
- Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
- После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
- Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.
Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.
Александр Марущенко Старший юрист
Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.
В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).
Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).
Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.
Договор должен содержать следующие существенные условия:
- указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
- сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
- назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
- срок передачи объекта застройщиком участнику;
- цена договора, срок и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.
Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.
Соответствующий законопроект члены Совета Федерации Андрей Кутепов, Сергей Рябухин и Олег Мельниченко внесли в Госдуму.
Кроме того, застройщику необходимо иметь трехлетий опыт работы в этой сфере, положительную репутацию на рынке и 10 тыс. кв. м жилья, сданного в эксплуатацию. Также застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, который будет контролировать каждый платеж.
При этом на расчетном счете девелопера должно быть не менее 10% средств от проектной стоимости строительства объекта.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договоров долевого участия (далее — ДДУ), которым он должен соответствовать на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала.
Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.
Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.
В Алтайском крае обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Государственную инспекцию Алтайского края.
Если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру, то он может заключить договоры поручительства в порядке, установленном статьей 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – 214-ФЗ). Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) застройщика. В этом случае суммируются все уставные капиталы указанных лиц, в том числе застройщиков, которые заключили другие договоры поручительства с этим же поручителем (далее — связанные лица). Поручитель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику. Поручитель или сопоручители обязываются в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика, вытекающим из договоров долевого участия: обязательство по передаче объекта долевого строительства, уплата неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств застройщика.
Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
- Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
- Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.
Государственный реестр застройщиков
Особенности гражданского-правового положения юрлица отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юрлиц, созданных для деятельности в определенных сферах определяются ГК, другими законами и иными правовыми актами.
Каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой Договор Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:
- Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете.
Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
- Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
- Срок передачи объекта девелопером
- Цена договора, а также алгоритм расчета.
Р РёСРС РСССРРСС Р СРёРС ССРРРРРРРёС Р РРёРРёРРРСРРРС СРРРРСС СССРРРРРР РРРРёСРРР РРСССРРСРёРРР. РРРРС СРР С 85% РРРРРРРёР РР СРССРРРСРС РРРРР 2,5 РРР ССРРРР. Р РРСРёРРСС СССРРРРё РРРСРРСС РРРРР 500 ССС. РР.
В соответствии с требованиями законодательства для отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома осуществляется после 01.07.2017 г.
Требования к уставному капиталу застройщиков
Главная ⁄ Контроль и надзор в области долевого строительства ⁄ Новое в законодательстве об участии в долевом строительстве ⁄
- 15.10.2019Соблюдение сроков строительства жилых домов, возводимых на средства граждан, обсудили в краевой Госинспекции
- 19.08.2019Застройщики отчитались о деятельности в сфере долевого строительства
- 11.06.2019Инспекция строительного и жилищного надзора края приступила к анализу заявлений застройщиков о готовности проектов строительства
- 10.06.2019Минстрой России проведет Всероссийское совещание по вопросам реализации новелл законодательства о долевом строительстве
- 05.07.2019Первая группа дольщиков ЖК «Демидов парк» в ближайшее время получит свои квартиры
- 31.07.2019Долевое строительство в условиях проектного финансирования: что хотят знать дольщики?
- 02.08.2019Минстрой России скорректировал порядок расчета нормативов финансовой устойчивости застройщика
- 15.09.2019Минстрой России изменил форму проектной декларации
- 19.07.2019Прекращены полномочия контролирующего органа по ведению реестра пострадавших граждан