Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробная инструкция: как продать квартиру в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Шaг 10. Пoлyчитe дeньги
Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.
Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.
Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.
Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.
B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.
3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
Какие документы нужны для продажи квартиры
Основной перечень документов для продажи квартиры
- Справка ЕГРН
Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
- Кадастровый и технический паспорт
- Выписка из лицевого счета
- Справки о составе семьи
- Предварительный договор купли-продажи
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи квартиры
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:
-
в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);
-
бывшим и новым собственниками и кредитором.
Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.
Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
описание продаваемой недвижимости;
-
наличие обременения и порядок его снятия;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке
Рассмотрим плюсы и минусы продажи квартиры в ипотеку для продавца:
|
Плюсы |
Минусы |
|
Низкие риски. В сделке участвует кредитная организация, который будет контролировать процедуру |
Банк на этапе согласования может отказать в ипотеке на определенную квартиру, если будет обнаружено, что она не соответствует его требованиям |
|
Гарантированное получение денежных средств после одобрения сделки |
Увеличение срока проведения сделки. В ней принимает участие банк, и почти любые действия продавца и покупателя должны быть согласованы с кредитной организацией |
Продажа при участии банка
Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.
Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.
Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы. До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке. Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).
Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки. Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.
Особенности продажи квартиры по ипотеке
Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).
Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.
Риски при заключении сделки
При учете всех положительных сторон сделки, существует и ряд определенных рисков для покупателя.
Ведь никто из граждан не застрахован от ухудшения финансового положения в будущем.
Просрочки по платежам могут привести к накоплению штрафных санкций и увеличению размера выплаты.
В таких ситуациях, выровнять материальное положение очень сложно, а банк может полноправно изъять квартиру в свою собственность, так как именно она является залогом при ипотечном кредитовании.
Во избежание таких рисков, нужно чтобы у заемщика было достаточное количество личных накоплений, способных покрыть несколько ежемесячных ипотечных взносов.
Так можно обеспечить себе безопасный период на момент потери финансового равновесия.
Также, есть риск для продавца квартиры, когда покупателю отказывают в ипотечном кредитовании, после заключения предварительных договорённостей.
Главными особенностями сделки такого рода являются:
- Использование покупателем заёмных средств. Продавец при этом должен учитывать, что на момент предварительных переговоров и даже заключения соглашения о намерениях (предварительного договора) покупатель не имеет на руках тех денег, которыми впоследствии собирается рассчитаться.
- Решение о выделении средств покупателю банк принимает только после того, как происходит оценка квартиры. Если результаты оценки и проверки состояния жилья банк не удовлетворят – деньги выделены не будут, и, соответственно, сделка не состоится.
- Перевод банковских средств всегда осуществляется после того, как оформлена регистрация права собственности покупателя на квартиру. Это связано с тем, что банк может провести транзакцию лишь после того, как ему будет предоставлено обеспечение займа – то есть когда уже состоялась регистрация в ЕГРН обременения на квартиру.
А теперь рассмотрим, чем конкретно рискует продавец, заключая договор купли-продажи с использованием ипотечных средств.