Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ставки по рефинансированию ипотеки в 2023 году в банках страны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
И теперь самое главное! Как только для вас закончилась процедура оформления рефинансирования ипотеки с новым банком, обязательно запросите в предыдущем банке справку о закрытии в нем ипотечного кредита.
Справка от предыдущего банка
По умолчанию банк не обязан предлагать и выдавать такие документы, но по вашему требованию банк обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотеке, либо предоставить информацию о непогашенном остатке.
В этом случае вы будете знать, что при рефинансировании долг по ипотеке в предыдущем банке был закрыт полностью. А так же, вы будете спокойны, что в будущем у вас не будет неожиданных неприятных «сюрпризов», в случае каких-либо ошибок оформления, расчетов и платежей, и как следствие, накопленных пеней и процентов в случае возможного непогашенного остатка по кредиту.
Требования к заемщикам и кредитам
Чтобы получить право на перекредитование ипотеки, вы должны отвечать следующим требованиям:
- быть старше 18-21 года к моменту предоставления кредита;
- быть не старше 65-75 лет к моменту возврата займа, поскольку срок выплаты должен приходиться на период трудоспособности заемщика;
- иметь рабочий стаж не меньше 6 месяцев (на актуальном месте работы) и не меньше года общего стажа рабочей деятельности за последние 5 лет (условия могут отличаться в разных организациях).
Рефинансируемая ипотека также должна соответствовать определенным критериям:
- отсутствуют просроченные задолженности;
- последние несколько месяцев выплаты были своевременными;
- соответствие срока действия кредита условиям банка;
- соответствие приемлемому для банка периоду окончания срока действия;
- кредит не подвергался реструктуризации за весь период его действия.
Условия и состав пакета необходимых документов может разниться в зависимости от условий, выдвигаемых выбранной вами финансовой организацией.
Почему в 2022 году рефинансировать ипотеку практически нереально
После начала военной операции на Украине банки предлагают рефинансировать любые кредитные продукты крайне неохотно. И делают это по уже куда более высоким ставкам, чем те, которые были в ходу еще до 1 марта 2022 года. Причина — в резком росте ставки рефинансирования Банка России, которая сразу после начала спецоперации выросла до 20% годовых.
И хотя ставка постепенно снижается, на уровень «до 24 февраля» ставки по кредитам, а, соответственно, и по рефинансированию, не вернутся еще долго. Так, Сбербанк предлагает рефинансирование под ставку от 13,9% годовых, хотя еще недавно ставка была «от 5,9%».
А на сайте ВТБ в разделе о рефинансировании сказано, что «с 28.02.2022 временно приостановлен приём заявок на рефинансирование ипотеки, за исключением рефинансирования для семей с детьми с господдержкой». Специализированный государственный ипотечный банк — Дом.рф — предлагает рефинансирование от 16,1%.
Получается, что ипотечные кредиты, взятые ранее в расчете на тот факт, что ставка будет снижаться, сейчас выгоднее платить по старой ставке, чем по вновь предлагаемой.
Зачем банку снижать ставку, если можно сбивать деньги за каждый день просрочки?
Рефинансирование предполагает снижение ставки, оформление нового договора под низкий процент, иногда — на большие суммы. Зачем это банкам, которые нацелены на получение прибыли?
На самом деле выбивание процентов — не совсем удобное мероприятие. Оно требует от банка ресурсов на организацию этого процесса, а при начале неплатежей по кредитам — на привлечения коллекторов, а потом — расходов на судебные издержки. Так, шаг за шагом, накапливается серьезная сумма расходов.
Поэтому банки при оценке рисков предпочитают выбрать предоставление льготных услуг вроде реструктуризации. Но вот с рефинансированием немного другая история: причины щедрости кроются в желании сохранить клиентов.
Банки в своей деятельности ориентируются на таблицы расчета рентабельности и размер учетной ставки ЦБ. Например, если ставка сейчас составляет 6,5%, то банк сможет максимально снизить ставку по кредитам до примерно такого значения. Но не меньше. А когда ставка поднимается, то поднимаются и процентные ставки по ипотечным кредитам.
В итоге получается следующее: человек, допустим, в 2015 году оформляет ипотеку под 14,5% годовых. В первые годы он стабильно выплачивает ее по указанной ставке. И вот сейчас у банка, на фоне снижения ставки ЦБ, появляется возможность предложить кредитование под 10% годовых. Если он это не сделает, то клиенту предложат рефинансирование сторонние банки. А терять надежных заемщиков на пустом месте никто не хочет.
Как оформляется такое рефинансирование? Клиент обращается в свой или в сторонний банк и подает заявку на оформление рефинансирования. Оценивается его остаток по ипотеке, финансовые возможности, затем банк выносит решение.
В чем минус рефинансирования?
Основным минусом рефинансирования можно считать процедуру перекредитования, когда клиенту приходится заново собирать весь пакет документов, а также оплачивать экспертизу, страховку, регистрацию прав недвижимости и нести прочие расходы. Существуют также ситуации, когда перекредитование просто невыгодно:
-
новая ставка ниже старой менее чем на 2%;
-
прошло более половины срока по ипотеке, а значит клиент выплатил практически все проценты и у него остался только основной долг.
Потребность в рефинансировании возникает чаще у тех клиентов банков, у которых произошло снижение дохода, а значит возросла кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж забирает более половины от семейного бюджета, а для полного погашения долга еще многие годы. В таких ситуациях люди пытаются договориться со своим банком о реструктуризации или рефинансировать кредиты в других банках, на более выгодных условиях. В этом случае можно отметить следующие минусы:
-
после рассмотрения заявления банком выдвигаются индивидуальные условия, которые могут ухудшиться (ставка значительно повышается, срок меньше, есть комиссии);
-
заявку могут рассматривать долго, что повышает вероятность просрочки платежа по действующему кредиту;
-
потребуется заново собирать весь пакет документов на заемщика и залог, оплачивать экспертизы и прочие сборы.
Существуют разные способы перекредитования и реструктуризации кредита, в этом существенный плюс этих программ. Главное, найти подходящий банк, внимательно ознакомиться с условиями и совместно со специалистом провести расчеты, анализируя выгоду. Рефинансирование — это заново полученные деньги на ипотеку. Только теперь они уходят для кредитования в другую кредитную организацию.
К минусам стоит также отнести то, что в рефинансировании финансовые учреждения могут отказать. Причинами такого отказа часто служат:
-
клиент повторно обращается для изменения условий кредитования;
-
начались просрочки в платежах не только по ипотеке, но и по коммунальным квитанциям, алиментам;
-
снизилась стоимость квартиры, а значит банку невыгоден такой залог;
-
в квартире проведена неузаконенная перепланировка.
Финансовое учреждение делает запросы в НБКИ и видит не только частоту погашения займа, соблюдение сроков и сумм, но и отказы по заявкам, запросы на рефинансирование. Если клиент уже получал рефинансирование, то ему неохотно пойдут навстречу.
Как рефинансировать ипотеку
Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.
Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:
- Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
- Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
- Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
- Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.
Какие расходы могут быть при рефинансировании
Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.
Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:
|
Расходы |
Примерная стоимость |
|
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога |
7 000–30 000 руб. за год |
|
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца) |
+ 1-2% |
|
Оценка стоимости недвижимости |
2 000–7 500 руб. |
|
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре |
2 000 руб. |
|
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре |
1 000 руб. |
|
Выписка из ЕГРН |
350–870 руб. |
Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.
К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.
Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Что такое перекредитование ипотеки в РФ
Суть рефинансирования проще всего объяснить на примере. Заемщик покупает квартиру в ипотеку. Он оформляет все документы, получает одобрение на кредит от банка, делает первичный взнос и начинает вносить ежемесячные платежи в счет погашения общей суммы долга. И в это время обнаруживает, что в другом банке ипотека выдается на меньший срок или с более низкой процентной ставкой.
Заемщик может продолжать действовать в рамках первичной программы кредитования, а может оформить перекредитование в другом банке. Он продолжает выплачивать сумму долга по ипотечному кредиту, но на более выгодных условиях:
- С сокращением срока действия кредита;
- С уменьшением процентной ставки и суммы ежемесячного платежа;
- С переводом ипотеки в другую валюту.
Рефинансирование ипотеки в банках
На сегодняшний день многими российскими кредитными учреждениями предлагается такая услуга, как рефинансирование ипотеки других банков города . Такая ссуда может быть взята на жилой дом, квартиру в новостройке или жилплощадь на вторичном рынке, коттедж, таунхаус, недвижимость с участком земли или на жилье в только воздвигаемом сооружении. Финансовая организация, которая предлагает рефинансирование ипотеки в городе , сулит клиенту другого банка более выгодную сделку, касательно годовых процентов и, соответственно, ежемесячных выплат, сроков кредитования или других условий по ипотечному договору. Осуществляя рефинансирование, кредитуемый существенно экономит на переплате, так как условия для него будут более лояльны, чем положения по договору его предыдущего кредита.
Рефинансирование военной ипотеки
Военная ипотека – это программа жилищного кредитования для военных, по которой платежи полностью или частично погашаются Минобороной России по накопительной ипотечной системе (НИС). Процентные ставки по военной ипотеке ниже. Так в 2013-2014 г. ставка составляла 13-15%, в 2019 г. снизились до 8,8-9%.
Из-за экономического кризиса, государственной помощи по накопительной ипотечной системе Минобороны РФ стало не хватать для погашения ежемесячных платежей. Военное ведомство почти не проводило индексацию, поэтому служащее ощутили сильное кредитное давление. В 2018 г. ежегодная государственная поддержка НИС для служащего военных сил составила 268 466,5 руб. Сумма индексируется на 7%, но не покрывает инфляцию. В результате заемщикам приходится доплачивать собственные средства. Выход – программы рефинансирования банков, предлагающих меньшую процентную ставку. Постепенное погашение займа, с помощью государства – это долгий, но уверенный путь к материальному благополучию семьи.
Банки, обслуживающие военнослужащих, – это кредитные учреждения, имеющие совместный капитал с государством. Они разрабатывают выгодные условия и ставки рефинансирования военной ипотеки. Исходя из опыта многих военнослужащих перекредитование выгодно, если разница в процентной ставке составляет более 2%. Например, банк «Открытие» оформляет военную ипотеку на сумму до 2,71 млн. руб. на срок от 1 до 25 лет, под 8,8% годовых.
Военные, уволенные в запас по собственному желанию, не получают государственную помощьНИС. Для этой категории военных рефинансирование поможет выплатить долг перед банком.
На сайте любого банка, обслуживающего участников НИС, есть калькулятор рефинансирования военной ипотеки. Калькулятор сравнивает два разных кредита и показывает:
- графики платежей и полного погашения займа
- насколько изменится срок погашения долга после рефинансирования
- размер оставшегося долга
- какая сумма останется на накопительном счету.
Этапы рефинансирования военной ипотеки:
- Получение одобрения на проведение рефинансирования в выбранном банке.
- Согласование нового кредита в Росвоенипотеке, контролирующей расход государственных средств.
- Установление льготного периода, когда заемщик не платит проценты по кредиту.
- Расчёт суммы израсходованных денежных средств из НИС.
- Определение размера погашения долга из личных средств военнослужащего.
- Получение письменного одобрения Росвоенипотеки и предоставление его в новый банк.
- Заключение нового договор ипотеки. При обращении в Росвоенипотеку понадобятся документы:
- военный билет или гражданский паспорт служащего;
- заверенные копии предыдущего и нового кредитного договора;
- составленный заемщиком план погашения займа;
- справка об открытии и реквизиты счета, на который будут переведены средства;
-
справка о доходах за последние три месяца.
Банки отказывают в ипотеке если:
-
до полного погашения долга служащий будет старше 50 лет.
-
заемщик недавно уволился из рядов Российской армии по собственному желанию,
-
остаток долга составляет менее 400000 или более 2,4 млн. Рублей,
-
заемщик предоставил неполную или недостоверную информацию о своей платежеспособности,
-
служащий является участником НИС менее трех лет,
-
проблемная кредитная история,
-
просроченные платежи.
Оформление участника НИС может длиться до 9 месяцев. За это время истекает срок подачи документов для рефинансирования военной ипотеки. Только некоторые кредитные учреждений готовы принимать электронный вариант документа.
Условия рефинансирования часто меняются. Заемщику приходится ждать вступления в силу новых правил, чтобы провести операцию в наиболее благоприятный момент.
Если для простых граждан, страхование купленной недвижимости проводится по желанию, то военная ипотека предусматривает обязательное страхование не только покупаемой квартиры, но жизни и здоровья заемщика. Условия такой страховки регулируются государством.
Лучшие предложения банков по рефинансированию ипотеки
Теперь, когда тонкости процесса изучены, можно переходить к вопросу, где лучше рефинансировать ипотеку. Для начала отметим — не каждый банк предлагает такой продукт, однако выбор все же имеется. Мы сравнили несколько топовых предложений рефинансирования ипотеки в крупных банках.
За базу взяли такие данные:
- стоимость недвижимости — 3 млн ₽;
- остаток долга — 2 млн ₽;
- остаток срока — 13 лет;
- текущая ставка — 14% годовых;
- заемщик — физлицо, оформляющее рефинансирование на стандартных условиях (не является зарплатным клиентом / не участвует в льготных программах ипотечного кредитования).
| Банк | Сбербанк | ВТБ | Совкомбанк | Газпромбанк | Альфа-Банк |
| Ставка | 10,2% | 9,9% | 12,24% | 9,9% | 10,99% |
| Ежемесячный платеж | 23 193 ₽ | 22 839 ₽ | 25 671 ₽ | 22 839 ₽ | 24 138 ₽ |
| Общая переплата | 1 618 587 ₽ | 1 562 923 ₽ | 2 004 677 ₽ | 1 562 923 ₽ | 1 765 601 ₽ |
Какие банки выдают льготный кредит на жилье
Интересно, что не все банки могут предлагать клиентам программы льготного кредитования, а только те, которые получили разрешение от Министерства финансов. И таковых на данный момент 47. Каждая из организаций получает определенную сумму средств, которую может потратить на рефинансирование ипотеки.
Рассмотрим подробнее, какие банки выдают льготные кредиты с процентной ставкой 6% годовых для семей, в которых есть дети.
| Кредитная организация | Лимит на субсидирование ипотечных займов, млн. рублей |
|---|---|
| АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» | 320 |
| ПАО «Дальневосточный банк» | 3095 |
| ПАО «Актив Банк» | 3202 |
| ПАО «Российский Национальный коммерческий Банк» | 3202 |
| ПАО «Банк Уралсиб» | 4717 |
| АО «Банк ДельтаКредит» | 8062 |
| ПАО «Совкомбанк» | 8538 |
| АО «Райффайзенбанк» | 12807 |
| ПАО Банк «Открытие» | 14578 |
| АО «Газпромбанк» | 22006 |
| ПАО «Банк ВТБ» | 106 726 |
| ПАО «Сбербанк России» | 171 205 |
Какие еще кредиты можно рефинансировать?
Помимо ипотечного, в банке «Открытие» можно рефинансировать потребительские кредиты, кредит на покупку автомобиля, кредиты на оплату товаров и услуг и даже кредитные карты.
Максимальный срок, на который рефинансируется потребительский кредит, составляет 5 лет, сумма — от 50 000 до 5 млн рублей.
Такой кредит может получить гражданин России, имеющий постоянную прописку в регионе присутствия банка. Возраст заемщика — от 21 года до 68 лет (включительно), пенсионеры — до 75 лет (включительно).
Обеспечение для таких кредитов не требуется. А вот наличие постоянного места работы в регионе присутствия банка и общего стажа не менее 1 года обязательно. Минимальный ежемесячный доход после налогообложения по основному месту работы должен составлять не менее 15 000 рублей. Ставка рефинансирования будет варьироваться от 7,9% до 26%. Каков в итоге будет процент по рефинансированию зависит от трех составляющих:
- риск-профиля заемщика;
- срока кредита;
- суммы кредита.