Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок выделения доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Что такое выделенная доля в квартире
Например, часто родители хотят обеспечить своих детей жилищем. Чтобы выделить долю в квартире ребенку, родителям нужно поэтапно разобраться в самой процедуре, как использовать семейный сертификат (капитал), если есть такая возможность. Или, куда обращаться нужно в первую очередь, чтобы составить договор. Есть и другие ситуации, почему пользуются долевым правом собственности.
Чтобы узнать, как выделить комнату из доли в квартире, или саму долю, которая причитается ребенку, супругу, родственнику или кому-то другому, необходимо сначала понять, что это такое вообще. Права на квартиру юридически могут декларироваться по-разному. В ст.244 ГК РФ указываются отличия двух типов владения недвижимым имуществом.
Понятийный аппарат содержит такие определения, как:
- совместная собственность;
- долевая собственность.
В первом случае жилая площадь не делится, а равнозначно отдана в пользование всем членам семьи, либо мужу и жене. Вот почему после смерти кого-то из супругов, имущество переходит к оставшемуся супругу по закону.
Во втором же случае площадь для проживания распределяется между долевыми участниками совладения. При этом доли могут быть разной величины. Они должны быть подробнейшим образом описаны в специальном соглашении.
Характеристики приводятся по каждой части в отдельности.
В связи с неотделимыми улучшениями жилья, можно не только просить увеличения доли, другим вариантом станет денежная компенсация за вложенные средства. В этом случае нужно будет инициировать оценочную комиссию, результаты которой станут основанием для компенсации.
Приватизация квартиры супругами осуществляется в совместную собственность и подлежит разделу после развода по ½ части для каждого. Если в суде один из супругов докажет свои вложения по улучшению жилищных условий из личных средств, то доли могут быть разделены в другом соотношении. О том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом и как выделить в ней долю для супругов, мы писали тут.
Судом также учитывается согласие собственников на неотделимое улучшение одним из них.
Однако доказать согласие (несогласие) проблематично.
Если на момент приватизации были нарушены права гражданина, который впоследствии получил меньшую долю, либо не получил ее совсем, то ему лучше обратиться с иском о признании договора приватизации недействительным. В суде необходимо доказать нарушения допущенные в процессе приватизации.
Рассчитать площадь, которая положена по закону каждому из собственников квартиры, очень просто. Для этого нужно разделить общую площадь на количество человек. Такой метод работает в любом случае, если иное не предусмотрено законом.
Исключения возможны в тех ситуациях, если собственник за свой счет сделал в помещении ремонт или осуществил другие неотделимые улучшения. В таком случае он имеет право на увеличение своей доли сообразно с израсходованными средствами.
Также по теме: Как исправить кадастровую ошибку в судебном порядке?
Если жилье было приватизировано супругами во время брака, им принадлежат равные доли. Все дети также имеют право на равные части недвижимого имущества. Исключения могут быть сделаны, если соответствующие пункты есть в брачном контракте. Если же приватизировал квартиру только один из супругов, он и является ее единственным владельцем.
После определения долей совладельцы могут разделить все лицевые счета для оплаты коммунальных услуг.
Есть два варианта выдела доли:
- В натуре. Следует понимать, что в таком случае квартира фактически превращается в коммунальную. Каждый собственник может не просто пользоваться своей долей, а продать ее или обменять на другую жилплощадь. В таком случае в квартире будут жить совершенно незнакомые люди.
- В денежном эквиваленте. Остальные собственники компенсируют стоимость доли тому родственнику, который желает ее выделить.
Также по теме: Как отменить судебный приказ о взыскании задолженности по ЖКУ коммунальным платежам?
Порядок выделения:
- Договорной. Осуществляется по добровольному соглашению всех собственников жилплощади.
- В судебном порядке.
Порядок выделения долей
Процедура будет строиться из двух фундаментальных шагов:
- Определение размеров частей. При добровольном разделении собственники могут сразу подписать соглашение и миновать судебное разбирательство. В иной ситуации придётся решать вопрос через суд. Если достигнуто соглашение, то впоследствии его положения можно будет изменить (также при общем согласии). Достигнутые договорённости лучше заверить нотариально.
- Регистрация новых прав собственности через Росреестр (любым удобным способом).
Достигнув общего соглашения, нужно оформить его и отразить следующие сведения:
- паспортные сведения каждого участника;
- такие характеристики квартиры, как адрес, площадь, число помещений и т.п.;
- площадь выделяемых долей;
- информация о существующих обременениях.
Выдел части из совместной собственности
Если размеры долей граждан, участвующих в общей собственности, не определены, выдел из такого имущества происходит после расчета размеров частей всех участников. По общему правилу, в квартире, находящейся в совместной собственности, доли между владельцами разделены поровну, если не достигнуты иные договоренности.
Порядок выдела доли в совместной собственности таков, как и в отношении квартиры, находящейся в долевом владении. Осуществляется операция на основании соглашения или судебного решения. Понятно, что второй вариант более затратный по деньгам и времени.
Даже если заинтересованное лицо обратится к юристу с вопросом, как выделить долю в квартире из совместной собственности супругов, он перечислит только три варианта действий:
- брачный договор;
- соглашение;
- суд.
В каких случаях это необходимо
Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:
- расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
- унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
- невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
- желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
- намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
- некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.
Как определяются размеры долей в общем имуществе
Недвижимость, которая находится в собственности двух и более лиц, эксплуатируется согласно правилам, установленным законом. Нюансы распоряжения такими объектами изложены в . Отдельные особенности процедуры отображены в судебной практике.
Общая собственность чаще всего возникает вследствие совместного строительства, покупки или получения помещения несколькими гражданами по договору дарения и в ряде других случаев. Она может быть:
- долевой – каждый из владельцев имеет долю на квартиру;
- совместной – у граждан нет четко определенных частей, имущество находится в их общей совместной собственности. Классический пример – жилое помещение, нажитое супругами во время брака.
Много споров возникает в отношении того, как определить долю в квартире, если собственность совместная. Согласно п.5 ст.244 ГК РФ, на основании соглашения участников может быть установлена долевая собственность на общее имущество. Объем правомочий по владению, пользованию и распоряжению общей жилплощадью напрямую связан с размерами частей, принадлежащим участникам. Этот момент нужно четко прописывать в соглашении.
Как продать долю квартиры, если один из совладельцев против?
Если совладелец отказывается давать согласие на сделку, собственник вправе продать свою долю стороннему лицу, предварительно уведомив других владельцев в соответствии с требованиями законодательства. Но бывают ситуации, когда заказное письмо отказываются принимать. Таким образом, совладелец, как бы и не дает согласие выкупить часть недвижимости, но в то же время не отказывается от этого. Что делать в таком случае?
Конечно, всегда можно обратиться в суд. Однако судебные разбирательства могут отпугнуть покупателя. Причем, в зависимости от конкретной ситуации, суд не всегда принимает позицию продавца.
В этом сложном случае некоторые пускаются на разные хитрости. К примеру, оформляют договор дарения. По факту покупатель рассчитывается деньгами, несмотря на то, что юридически совершается безвозмездная сделка.
Определение конкретной доли в общей собственности
Общая собственность, согласно положениям ст. 244 ГК РФ может быть двух видов:
- долевая – где уже определены и документально закреплены за собственниками конкретные доли
- совместная – соответственно без таких определений ( по умолчанию каждый из собственников владеет половиной собственности, если иное не определено отдельным соглашением или договором). Также существуют некоторые исключения, например, если один из собственников производил за свой ( или в большей части за свой счет) ремонтные работы, значительно улучшившие состояние квартиры. В этом случае собственник, производивший улучшения может рассчитывать на пропорциональное потраченным средствам увеличение своей доли в квартире
Следует также обратить внимание, что необходимо будет доказать проведение улучшения и именно за ваш счет. Чтобы в суде были корректно учтены все потраченные средства, мы рекомендуем использовать для представления своих интересов юриста по жилищному праву.