Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 460 Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и тому подобное). При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Принудительное отчуждение имущества
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Я очень люблю лето! И хотя у нас государственных праздников в июне немного, только один, это не повод расстраиваться.
Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору». Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.
Ответ на вопрос, выпускают ли за границу со штрафами, может дать только пристав по конкретному человеку.
Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору». Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.
При заключении договора купли-продажи в пользу третьего лица требуется ли согласие супруга покупателя? Покупатель расходует деньги, которые являются совместно нажитым имуществом, так?
Имеет ли магазин право отказать в обслуживании неадекватному клиенту (к примеру, ранее оскорблявшему продавцов) или находящемуся в состоянии алкогольного опьянения?
Комментарий к Статье 460 ГК РФ
1. Статьи 460 — 462 ГК посвящены обязанности продавца перенести на покупателя право собственности на товар в полном объеме. Права третьих лиц на товар могут быть как обязательственными, так и вещными.
2. Пункт 1 ст. 460 ГК предусматривает последствия, вызванные ограничением правомочий покупателя по владению, пользованию или распоряжению со стороны третьих лиц (арендатора, залогодержателя, сервитуария и т.д.). Права третьих лиц в данном случае не прекращаются со сменой собственника вещи, а обременяют право собственности покупателя.
В п. 2 ст. 460 ГК предусмотрены случаи, когда по поводу прав на продаваемую вещь имеется судебный спор (причем к моменту передачи вещи, а не заключения договора). В данном случае продавец может искренне считать, что никаких оснований для притязаний третьих лиц не существует. Однако при подтверждении этих притязаний судебным решением продавец должен нести те же неблагоприятные последствия, что и при передаче вещи, заведомо обремененной правами третьих лиц.
3. Статья 461 ГК предусматривает ситуацию, когда покупатель вообще лишается правомочий по владению, пользованию и распоряжению приобретенным им имуществом. Соответственно, предусматриваются иные последствия неисполнения продавцом своей обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц.
4. Изъятие товара у покупателя в связи с упречностью статуса продавца как собственника имущества именуется эвикцией (от лат. evictio — отчуждение). Как правило, эвикция происходит по вещному иску (виндикация). Однако не исключено изъятие товара у покупателя и по другим основаниям (например, как последствие ничтожности сделки), но здесь уже учитывается добросовестность самого покупателя.
Судебная практика.
Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).
Из всех казусов двойной продажи, вероятно, самым сложным является отчуждение продавцом вещи, которая находится во владении другого покупателя по заключенному тем же собственником договору купли-продажи. Здесь кажется трудным отдать предпочтение одному из покупателей. Сопоставление с более простой ситуацией прояснит сложность.
Если состоялось отчуждение без передачи (непосредственного) владения, т.е. покупатель стал собственником, а значит, опосредованным владельцем как обладающий правом на получение владения от сохранившего непосредственное владение продавца, но затем продавец без ведома этого покупателя передает непосредственное владение вещью другому покупателю, то в отношении с другим покупателем продавец выступает как неуправомоченный отчуждатель. Другой покупатель становится незаконным владельцем, у которого вещь может быть изъята собственником посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ), разве что покупатель был добросовестным. В последнем случае покупатель (добросовестный приобретатель) защищен от виндикационного иска в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ и приобретает движимую вещь по давности согласно ч. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ.
Напротив, для первого упомянутого казуса законодательство не содержит такого ясного юридического решения, позволяющего четко определить взаимные права и обязанности обоих покупателей. Итак, вещь продана дважды. Один покупатель получил от собственника непосредственное владение товаром, например с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом до оплаты, а другой — право собственности без владения. Прежде всего ни один из покупателей не является добросовестным приобретателем в смысле п. 1 ст. 302 ГК РФ, поскольку каждый претендует на вещь на основании договора с собственником. Причем первый покупатель оказывается законным владельцем, а второй — вообще не владельцем .
Позиция добросовестного приобретателя по п. 1 ст. 302 ГК РФ предполагает, помимо добросовестности и основания владения, наличие у приобретателя непосредственного владения и неуправомоченности на отчуждение лица, у которого он приобрел вещь. Такая неуправомоченность устанавливается на момент получения владения, с которым связана пассивная легитимация на виндикационный иск, т.е. способность лица быть ответчиком по виндикационному иску, иначе говоря, на момент получения непосредственного владения (ст. 301 ГК РФ). Поскольку на этот момент продавец был управомоченным лицом, владение первого покупателя не является незаконным и не станет таковым в дальнейшем.
Первый покупатель не может стать собственником, поскольку это подразумевает отмену отчуждения в пользу второго покупателя, а такое основание прекращения права собственности не предусмотрено законом (ст. 235 ГК РФ). С другой стороны, второй покупатель не может виндицировать вещь у первого, потому что тот не является незаконным владельцем (ст. 301 ГК РФ). Совершенное собственником отчуждение в пользу второго покупателя не превращает законное владение первого покупателя в незаконное, потому что не может устранить основание владения первого покупателя, т.е. заключенный между собственником и первым покупателем договор купли-продажи. Не всякое владение по основанию есть законное владение (т.е. владение по воле собственника) — незаконным владением по основанию является владение добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Однако законное владение всегда опирается на основание, в котором выражена воля собственника передать владение (ст. 305 ГК РФ). При этом основание (causa) как обобщенный и юридически признанный интерес или цель, которая объясняет совершение сделки и лежит в основе типизации сделок и договоров , не тождественно субъективному волеизъявлению. Иначе понятие основания владения становится излишним, собственник вправе забрать однажды переданное владение по своему усмотрению. Основание ограничивает произвол. Если вещь отчуждена без обязательства доставки, право собственности переходит в момент сдачи перевозчику (п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 ГК РФ). Несмотря на состоявшееся отчуждение, перевозчик остается законным владельцем именно потому, что владеет согласно заключенному с продавцом как собственником договору перевозки. Поэтому выраженная в договорном основании воля собственника на передачу владения придает владению получателя (непосредственного владельца) качество законного, пока сохраняется договор или договор (включая применимые законодательные предписания) не обязывает непосредственного владельца отдать вещь. В рассматриваемом казусе владение первого покупателя остается законным вопреки отчуждению в пользу второго покупателя.
Предусмотренную в структуре купли-продажи обязанность продавца передать покупателю право собственности нельзя понимать обособленно от обязанности продавца обеспечить покупателю владение или право на получение владения купленной вещью. Обязанность перенести собственность — это обязанность продавца быть собственником в момент отчуждения, которое состоится лишь при условии передачи покупателю владения или права на получение владения имуществом. Этот подход не только снова подтверждает действительность договора купли-продажи чужой вещи, ведь обязанность продавца быть собственником никак нельзя считать противозаконной, но также позволяет уверенно объяснить исполнение продавцом как исполнительскую, а не распорядительную сделку и решить сложный казус двойной продажи. Не существует отдельных обязанностей продавца и сопутствующих отдельных исполнений, одно исполнение, якобы состоящее в переносе права собственности, другое — в передаче вещи. Обязательство купли-продажи предполагает единую обязанность продавца сделать покупателя собственником и владельцем проданной вещи. Пункт 1 ст. 454 ГК РФ нужно понимать буквально: «…обязуется передать вещь (товар) в собственность…» Продавец обязан передать покупателю право собственности не как таковое, а только вместе с вещью, т.е. с непосредственным владением или правом на получение владения купленным имуществом.
Комментарий к Статье 460 ГК РФ
1. Статьи 460 — 462 ГК посвящены обязанности продавца перенести на покупателя право собственности на товар в полном объеме. Права третьих лиц на товар могут быть как обязательственными, так и вещными.
2. Пункт 1 ст. 460 ГК предусматривает последствия, вызванные ограничением правомочий покупателя по владению, пользованию или распоряжению со стороны третьих лиц (арендатора, залогодержателя, сервитуария и т.д.). Права третьих лиц в данном случае не прекращаются со сменой собственника вещи, а обременяют право собственности покупателя.
В п. 2 ст. 460 ГК предусмотрены случаи, когда по поводу прав на продаваемую вещь имеется судебный спор (причем к моменту передачи вещи, а не заключения договора). В данном случае продавец может искренне считать, что никаких оснований для притязаний третьих лиц не существует. Однако при подтверждении этих притязаний судебным решением продавец должен нести те же неблагоприятные последствия, что и при передаче вещи, заведомо обремененной правами третьих лиц.
3. Статья 461 ГК предусматривает ситуацию, когда покупатель вообще лишается правомочий по владению, пользованию и распоряжению приобретенным им имуществом. Соответственно, предусматриваются иные последствия неисполнения продавцом своей обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц.
4. Изъятие товара у покупателя в связи с упречностью статуса продавца как собственника имущества именуется эвикцией (от лат. evictio — отчуждение). Как правило, эвикция происходит по вещному иску (виндикация). Однако не исключено изъятие товара у покупателя и по другим основаниям (например, как последствие ничтожности сделки), но здесь уже учитывается добросовестность самого покупателя.
Судебная практика.
Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).
Защищает ли положение о претензиях третьих лиц в ДКП?
Когда павильон имеет статус недвижимого имущества, права на него должны быть переданы совместно с правами на земельный участок, на котором он возведен.
В случае, когда он имеет статус недвижимого имущества, права на павильон покупатель получит только после того, как переход этого права будет отображен в соответствующем государственном реестре.
Для этого следует подготовить третий экземпляр такого соглашения, который должен быть подписан обеими сторонами сделки.
Далее этот документ необходимо предъявить в регистрирующий орган. После этого новые сведения о собственнике будут внесены в реестр, а покупателю будет выдана выписка из реестра, которая станет подтверждением получения права собственности на приобретенный павильон.
Что такое покупка квартиры на третье лицо В этом случае, покупку квартиры на третье лицо совершает один человек, который не приобретает права собственности, а платит средства.
Договор купли-продажи квартиры, представленный на нашем сайте составлен в соответствии с Главой 30 ГК РФ §7 «Продажа недвижимости». По этому договору, одна сторона — продавец передает или обязуется передать квартиру в собственность другой стороне — покупателю, который обязуется принять ее и уплатить определенную и согласованную сторонами денежную сумму.
При передаче Доли в Квартире Продавец передает Покупателю ключи от Квартиры, о чем Стороны делают отметку в указанном выше акте. При уклонении и/или отказе Продавца от передачи Доли в Квартире Покупателю в указанный выше срок, Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора (с момента отказа Покупателя от исполнения Договора, последний считается расторгнутым).
Бланк договора имеет различные нюансы, и правильность его заключения зависит от многих обстоятельств: наличие в отчуждаемой квартире зарегистрированных в ней несовершеннолетних, покупка с привлечением ипотеки или материнского капитала, наличие долей в собственности, на вторичном рынке или в новостройке приобретается жилье.
Перед тем, как составить простой договор купли-продажи квартиры, необходимо знать основные условия, которые составляют его структуру. Без указания одной информации договор считается недействительным, другая – предотвращает разногласия сторон, делает прозрачной процедуру решения споров.
Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
На практике недобросовестность может проявить и продавец — городская администрация. Так, в одном из дел ОАО обратилось в суд с иском к городской администрации о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в редакции протокола разногласий. Суд иск удовлетворил, апелляция с ним согласилась.
Городская администрация обжаловала эти решения в кассационной инстанции.
Предыстория дела такова. Сначала администрация незаконно отказала ОАО в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования путем выкупа земельного участка. Вопрос решился в пользу ОАО только в судебном порядке.
Затем общество получило проект договора купли-продажи земельного участка, но обнаружило в нем противоречия. В результате переписки с администрацией общество направило ей подписанный договор с протоколом разногласий. Администрация отказалась его заключить.
Право третьего лица получить от должника по договору исполнение не может предполагаться, оно должно быть в нем четко и недвусмысленно сформулировано (например, право третьего лица получить исполнение в виде передачи товара по договору купли-продажи от должника-продавца и обязанность последнего такое исполнение произвести в пользу третьего лица). При отсутствии такого условия в договоре он не может быть квалифицирован как договор в пользу третьего лица и соответственно не порождает у третьего лица права требовать исполнения по договору в его пользу (Постановления Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 2410/10, ФАС ДО от 11.08.2009 N Ф03-3105/2009, ФАС СЗО от 02.02.2012 по делу N А05-5580/2011).
Судебная практика свидетельствует: для того чтобы тот или иной гражданско-правовой договор можно было квалифицировать в качестве договора в пользу третьего лица, необходимо включить в него условие о том, что должник по договору должен произвести исполнение в пользу конкретного третьего лица, а также указать на право этого лица требовать осуществления исполнения в его пользу и на обязанность должника такое исполнение произвести.
Для участников общей долевой собственности, участников и акционеров хозяйственных обществ действующее гражданское законодательство РФ предусматривает специальную гарантию в виде преимущественного права покупки на случай, если остальные владельцы имущества или имущественных прав захотят продать третьим лицам то, что им принадлежит.
Перед продажей третьим лицам долей в праве на имущество, долей или акций в уставном капитале хозяйственных обществ участник гражданского оборота должен предложить приобрести соответствующее имущество остальным владельцам (участникам общей долевой собственности, участникам или акционерам хозяйственных обществ). При нарушении данного условия последние вправе в судебном порядке требовать перевода на них прав и обязанностей по соответствующему договору. Преимущественное право не распространяется на случаи безвозмездного отчуждения имущества в пользу третьих лиц, а также на случаи, когда оно отчуждается в пользу одного из участников общей долевой собственности, участников и акционеров хозяйственных обществ.
На практике возможна и такая ситуация, когда, к примеру, доля в уставном капитале хозяйственного общества продается одним из участников другому участнику, но выгодоприобретателем по сделке является третье лицо, не являющееся участником данного общества. Иными словами, договор купли-продажи доли заключается между участниками общества, но по условиям такого договора долю получает третье лицо, названное в договоре. Оплату за проданную долю осуществляет участник общества, он же является стороной договора купли-продажи, вот только доля переходит не к нему, а к третьему лицу.
Заключая договор в пользу третьего лица, участнику делового оборота следует иметь ввиду, что с момента выражения третьим лицом намерения воспользоваться своим правом на получение предоставления исполнения именно третье лицо вправе его получить. Участник делового оборота таким правом может воспользоваться только в случае, когда третье лицо отказалось от осуществления своего права.
В судебной практике возник вопрос: вправе ли предприниматель применять специальный налоговый режим ЕНВД в случае, если услуги он оказывает не контрагенту по договору, а третьим лицам, конечным потребителям соответствующей услуги.
Президиум ВАС РФ по данному вопросу сформулировал следующую правовую позицию. Оказание бытовых услуг непосредственно физическому лицу в целях удовлетворения его бытовых или других личных потребностей подпадает под действие специального налогового режима в виде ЕНВД независимо от того, с кем был заключен договор на оказание соответствующих услуг.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа о начислении сумм налогов по общей системе налогообложения и привлечении к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ.
Налоговый орган счел неправомерным применение налогоплательщиком специального налогового режима в виде ЕНВД в отношении услуг бань, которые оказывались малоимущим слоям населения на основании договора, заключенного обществом с администрацией округа.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Есть лишь две основные обязанности:
- оплатить заявленную цену;
- принять товар.
Потребитель должен внести заявленную продавцом стоимость в момент совершения сделки. Если предполагается предоплата, то непередача ее в оговоренные сроки считается отказом от покупки.
Когда же продажа осуществляется в кредит или рассрочку, то здесь деньги передаются в любой момент, в рамках определенного договором временного промежутка. Просрочка с платежом не влечет за собой наложения штрафных санкций в виде неустойки и пр.
В 484-й статье ГК (пункт 1) указывается – покупатель обязан принять выбранный им товар, если только продавец не нарушил со своей стороны требования к качеству продукции и любые другие условия сделки.
В прочих случаях потребителю следует совершить все требуемые действия, предусмотренные законодательством, обеспечивающие передачу и в равной степени получение выбранного изделия.
Для того чтобы осуществить доставку товара, продавцу могут потребоваться следующие данные:
- местожительства гражданина;
- его полное имя.
Когда же обязанность вывоза товара лежит на покупателе, то он обязан найти подходящий транспорт.
В случае передачи товара по месту нахождения продавца, приобретателю следует явиться лично в магазин или отправить туда своего представителя.
Принятие покупки происходит в сроки, установленные в договоре. Если они предварительно не были оговорены, то определяются разумные временные рамки, в соответствии с 314-й статьей Гражданского кодекса.
При этом потребитель может и отказаться от приобретения, если последнее было передано ему раньше согласованного срока. Соответствующее требование имеется в 457-й статье ГК (пункт 2, абзац 2).
В свою очередь, продавец волен или продолжить требовать принятия груза либо разорвать ранее заключенное соглашение. При этом он может претендовать на компенсацию понесенных из-за нарушения покупателем договора убытков. Об этом говорится в статье 393 ГК. Впрочем, указанные правовые последствия наступают, лишь когда потребитель отказывается от приема продукции, невзирая на то, что он обязан его осуществить в соответствии с соглашением.
Согласно Гражданскому кодексу (ст. 460, от463, 468, 475 и ст. 486) продавец и покупатель обладают рядом прав по договору купли-продажи.
Продавец имеет право требовать:
- уплаты оговоренной цены за товар (вещь);
- оплаты товара, уплаты процентов, если покупатель не оплачивает своевременно переданный ему товар;
- оплаты товара, отказаться от договора, если покупатель отказывается оплатить и принять товар.
Продавец при неисполнении обязательств покупателем, может приостановить передачу товара (частично или полностью), отказаться от исполнения обязательства, требовать возврата неоплаченных товаров, оплаты переданного товара, отказаться от договора, если сумма совершенных платежей не более 50% цены товара.
Покупатель – человек, приобретающий некоторый товар либо услугу в целях личного применения. В законодательных актах прописаны его основные права, а именно он может требовать:
- Надлежащее качество товара. Предполагается, что покупаемая вещь/услуга должна оказаться пригодной для целей, которых она и предназначена.
- Безопасность приобретаемых предметов. Подразумевается, что купленный товар окажется абсолютно безопасным для жизни и здоровья граждан, безвреден для окружающей среды.
Например, колбаса с истекшим сроком годности, до сих пор реализуемая в магазине – прямое нарушение прав потребителей. И если покупатель приобретет такой товар, не заметив его испорченность, может потребовать вернуть потраченные деньги обратно.
Как защитить свои права потребителя — подробности в этом видео:
Говоря о правах покупателя, конечно же, следует представить перечень наиболее часто встречающихся ситуаций, когда продавцы своими словами и поступками идут против имеющегося законодательства. Так, например:
- Покупатель не обязан оставлять свои личные вещи в камере хранения. Причем неважно каких оно габаритов и что в себе содержит. Единственное, администрация магазина может порекомендовать обернуть личную кладь бесплатными вакуумными пакетами.
Не только за потребителями закреплены свои права и обязанности. Законодательными актами в достаточной мере охраняются и интересы продавцов.
Так, они имеют право:
- Не принимать покупку, которая входит в состав товаров, не подлежащих возврату.
- Проверять предмет возврата в течение 1-3 недель. Например, отправив его на экспертизу. И только по его результатам объявить решение о возврате потраченной суммы либо нет.
- Забрать товар у покупателя, приобретенный в кредит либо рассрочку, если он не выполнил условия договора – не оплатил покупку полностью в указанные сроки.
- Не обслуживать покупателя, обосновав свой отказ. Так, к примеру, во внутренних документах магазина может быть прописано право не продавать товар лицам, находящимся в сильном наркотическом либо алкогольном опьянении.
Другой комментарий к статье 460 ГК РФ
1. Как следует из легального определения п. 1 ст. 454 ГК, исполнение договора купли-продажи включает не только передачу товара покупателю, но и переход к нему полноценного правового титула в отношении этого товара. Соответственно, надлежащее исполнение обязанности продавца предполагает не только отсутствие фактических (физических, конструктивных, технологических и т.п.) недостатков товара. Товар не должен иметь и недостатков юридических, т.е. недостатков правового титула.
Коммент. ст. обязывает продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. При этом под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи, а под их правами — различные имущественные права, носящие как вещный, так и обязательственный характер.
Товар должен быть свободен от обременений к тому моменту, когда от продавца к покупателю должно перейти право собственности (подробнее см.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Обязанность продавца — обеспечить юридическую чистоту отчуждаемого имущества и последствия ее неисполнения // Цивилистические записки. М., 2002. Вып. 2. С. 79 — 80).
Продажа товара, обремененного правами третьих лиц, возможна при условии уведомления о них покупателя и его согласия принять такой товар (абз. 1 п. 1 коммент. ст.).
2. При нарушении продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены либо расторжения договора (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Возможность использования этих способов защиты исключается, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
То обстоятельство, знал ли продавец об обременении отчуждаемого товара правами третьих лиц или нет, не имеет правового значения.
3. Нарушением обязанности обеспечить юридическую чистоту товара п. 2 коммент. ст. признает наличие в отношении товара притязаний третьих лиц, впоследствии признанных правомерными. В подобной ситуации покупатель может воспользоваться способами защиты, предусмотренными абз. 1 п. 1 коммент. ст., если продавец не докажет, что к моменту передачи товара ему не было известно о таких притязаниях.
Обязательства из договора купли-продажи
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
Некоторые хитрые продавцы товаров и услуг заставляют платить не только за то, что нужно клиенту, но и за что-то сверху. А если человек отказывается, ему вообще ничего не продают. Например, заманивают клиента в медцентр дешевым обследованием, а на приеме говорят, что нужно заплатить в три раза больше за анализы. Или не дают кредит без покупки страховки.
Если товар лежит на полке, а услугу можно заказать, значит, они по умолчанию безопасные и качественные. При любом отклонении от нормы пишите претензию и требуйте компенсацию.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Третьи лица в сделках с недвижимостью
Последнее обновление: 06.12.2018
В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартирымы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?
Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).
Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.
Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.
Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.
Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру. Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРП.
Как передавать деньги через банковскую ячейку в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Продавцом может быть только предприниматель (индивидуальный или коллективный – организация), а покупателем – только субъекты, приобретающие товар для использования его не в предпринимательских целях. Для розничной торговли некоторыми видами товаров (напр., алкоголем, легковыми автомобилями) требуется наличие лицензии у продавца. Для покупки товаров, ограниченных в обороте, требуется специальное разрешение у покупателя (предположим, для приобретения оружия) либо другой документ (напр., для покупки медицинского препарата, обладающего наркотическими свойствами, требуется соответствующий рецепт).
Предметом договора могут быть любые вещи, не изъятые из оборота используемые только для бытового потребителя: личного, семейного, домашнего. Они могут быть как индивидуально определенными, так и определяться родовыми признаками, как существующими в момент заключения договора, так и находящимися в этот момент в процессе производства. Товары, в стандартах на которые установлены требования по безопасности, подлежат обязательной сертификации. Товары, причиняющие вред здоровью, не могут быть предметом продажи (такие товары должны быть изъяты из продажи, а производство их должно быть остановлено).
Цена договора является существенным условием договора. Она не может быть изменена покупателем в момент заключения договора и является одинаковой для всех покупателей. Цены на отдельные виды товаров устанавливаются государством, они обязательны не только для покупателей, но и для продавца. Оплачивается товар, как правило, в момент договора.
Срок договора определяется сторонами. Это условие является существенным в договоре только при продаже товара в кредит.
Порядок заключения договора: договор считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю чека, свидетельствующего об оплате товара, а оплата товара понимается как достижение соглашения сторонами (ст. 493 ГК). Публичный характер этого договора определяется порядком его заключения: оферентом выступает продавец, а публичной офертой являются работа автомата, демонстрация товаров или их образцов, описание товаров и их фотоснимки, а также реклама товара, если она содержит все существенные условия договора (в противном случае она является лишь предложением неопределенному кругу потребителей делать оферту).
Форма договора определяется по правилам о форме сделки (ст. 159–161 ГК): в устной форме совершаются лишь сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ либо сделки, исполняемые в момент их совершения. Продажа товара с использованием автомата происходит путем совершения конклюдентных действий, т. е. действий, выражающих волю установить правоотношение в форме поведения, из которого очевидно следует такое намерение – оплатой товара. В остальных случаях договор должен быть оформлен письменно (несоблюдение письменной формы договора лишает продавца права ссылаться на свидетельские показания), но не лишает этого права покупателя.
Договор поставки – договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю производимые или закупаемые им товары для использования в предпринимательских или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным их использованием (ст. 506 ГК).
Этот договор считается предпринимательским, одной из форм оптовой торговли (другими формами является торговля на ярмарке и на товарных биржах). Договоры, заключаемые между поставщиком товара и его покупателем, считаются простыми по структуре договорных связей, а договоры, в которых имеется посредник – промежуточный субъект, считаются договорами со сложной структурой. В случае наличия посредника заключаются два договора: один – между поставщиком и посредником (напр., оптовой базой, складом для хранения товара), второй – между посредником и покупателем.
Характеристика договора поставки – консенсуальный, взаимный, возмездный, в некоторых случаях обязательный для поставщика (ст. 445 ГК).
Этот вид договоров регулируется ГК, а также по желанию сторон правилами, содержащимися в двух положениях о поставках: № 888, утвержденных Советом Министров СССР 25 июля 1988 г., отмененных ч. 4 ст. 2 Закона РФ «О введении в действие части второй ГК РФ», а затем восстановленных постановлением Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. Называются они так: «Положение о поставках продукции производственно-технического назначения» и «Положение о поставках товаров народного потребления». Кроме того, этот договор регулируется правилами установленными ГК РФ для договора купли-продажи, а также правилами ГК РФ об обязательствах и сделках. Отдельные виды договора поставки регулируются специальными нормативными актами, напр. договор о поставке товаров для государственных нужд.
Стороны в договоре называются поставщиком (им может быть коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель) и покупателем (им, как правило, является предприниматель, но может быть и государство). Покупателями по этому договору не могут быть лица, использующие товар для бытовых нужд. Субъектный состав и назначение продаваемых товаров объясняют то, что данный договор считается предпринимательским.
Предметом договора могут быть любые не изъятые из оборота вещи, как существующие в момент заключения договора, так и не произведенные (не приобретенные) в момент заключения договора, как правило, определяемые родовыми признаками.
Цена в этом договоре не относится к существенным условиям договора, а вот срок относится. Он устанавливается сторонами путем определения конкретной даты либо периода времени. Досрочная поставка по данному договору не допускается. Расчеты по оплате товара осуществляются, как правило, платежными поручениями.
Форма договора может быть устной лишь в том случае, если сторонами его являются граждане-предприниматели, а общая стоимость товаров, подлежащих поставке, не превышает 10 МРОТ. В остальных случаях форма этого договора должна быть письменной.
Что не является отчуждением имущества
Отчуждение — частный случай прекращения права собственности. В этом случае обязательное условие — чтобы это право перешло к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются. Так что под это определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.
«Есть похожий термин — «отказ от права собственности“, но в этом случае имущество не передается определенному лицу (можно вспомнить пример из „Простоквашино“, где бывший собственник повесил на доме плакат „Дом свободный, живите кто хотите“). До тех пор пока другое лицо не приобретет право собственности на него, собственником считается отказавшееся лицо», — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Марсель Харисов.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Есть целый ряд частных случаев отчуждения имущества, которые связаны с особыми условиями. Например, недвижимость несовершеннолетних можно отчуждать только в исключительных случаях. Это же касается лиц, которые находятся под опекой или попечительством.
«К таким случаям относятся принудительное обращение взыскания на жилье в рамках исполнительного производства, а также отчуждение недвижимого имущества по возмездным сделкам, если такое отчуждение соответствует интересам подопечного и на совершение сделки дал согласие орган опеки и попечительства», — поясняет юрист ProLegals Иван Лукин.
Получить согласие опеки на такую сделку можно только в случае, когда на имя ребенка или подростка покупается другое жилье — равноценное или большее по площади. Иногда допускается и покупка меньшей по площади недвижимости, но при условии, что на счет ребенка или подростка вносится определенная сумма, компенсирующая эту разницу. Воспользоваться средствами можно будет по достижении 18 лет.