Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как малому и среднему бизнесу можно выкупить недвижимость, арендуемую у города». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Правовая природа аренды под выкуп
В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.
Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.
Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.
Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.
Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:
- в основе лежат положения об аренде;
- выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.
Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.
В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Объектами таких отношений могут выступать:
- участки земли;
- квартиры и дома;
- нежилые помещения;
- автомобили;
- оборудование и техника.
Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.
Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.
Это, к примеру:
- земли лесного и водного фонда;
- заповедники;
- территории общего пользования.
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.
Что представляет собой договор аренды с последующим выкупом
Рассмотрим ситуацию, в которой стороны договора аренды представляют физические лица, объектом аренды является земельный участок и расположенный на нем жилой дом. При этом арендатор имеет намерения произвести улучшения арендованного имущества.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Уточним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику. В договоре аренды обязательно УКАЗЫВАЮТ:
- все важные параметры передаваемого в аренду имущества (назначение, площадь, кадастровый номер, этажность, точный адрес);
- правоустанавливающие документы, на основании которых имущество принадлежит собственнику;
- номер и дату записи о собственности в ЕГРП;
- основные права, обязанности и ответственность сторон в случае ненадлежащего исполнения договора;
- срок аренды;
- размер арендных платежей;
- выкупную сумму.
Отличие от лизинга и рассрочки
Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:
- Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
- Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
- Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.
Что предусмотреть, если в последующем требуется выкуп данной земли
ГК РФ определяет, что по завершении срока аренды выкупить землю можно, только если в договоре между сторонами имеется соответствующая оговорка. Договором может быть оговорено право арендатора выкупить участок, не дожидаясь истечения срока аренды. Для этого необходимо в полном объеме выплатить выкупную стоимость. Сумма может быть внесена единовременно, либо накапливаться в результате внесения арендных платежей. Собственник недвижимости, возведенной на участке, вправе выкупать участки без оглядки на срок аренды.
Необходимо помнить, что при заключении договора на срок свыше 5 лет, его необходимо зарегистрировать у нотариуса.
Независимо от способа получения участка, потребуются следующие документы:
- Паспорт физического лица либо учредительные документы юридического лица,
- Заявление о предоставлении участка в аренду,
- Справка из ЕГРН
Правом взять участок в аренду наделены не только рядовые граждане, но и юридические лица. Это позволяет получать доходы от использования земель. Арендовать у муниципалитета земельный участок можно на период от 1 до 49 лет. При этом, если срок, на который заключен договор, более 5 лет, аренда будет долгосрочной.
Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.
При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.
В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.
Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.
Как арендовать землю у государства на максимальный срок?
Современное законодательство в сфере аренды земли у государства стало намного прозрачнее, чем несколько лет назад. Подобрать подходящий участок для строительства дома или ведения сельского хозяйства вполне реально. В России достаточно нераспределенных земель, которую чиновники обязаны предоставлять в долгосрочную аренду по заявлениям граждан и юридических лиц.
Но до регистрации договора заявителям предстоит преодолеть немало технических и бумажных препятствий. Перед отправлением в путь запаситесь юридическими знаниями и терпением. Как взять землю у государства на 49 лет?
- Законодательство обязывает чиновников раздавать участки
- Преимущества долгосрочной аренды земли
- Условия аренды земли на 49 лет у государства
- Фермерам участки предоставляются без аукциона
- Как взять землю в аренду на 49 лет?
- Структура и особенности договора аренды
- Выкуп земли, арендованной на 49 лет
- Сколько стоит аренда государственной земли на 49 лет?
Плюсы и минусы сделки
Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.
Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):
- сумма сделки несколько завышена;
- переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.
К недостаткам для этой стороны относится:
- риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
- арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.
Положительные стороны для нанимателя / арендатора:
- он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
- есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
- у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.
Отрицательные моменты для этой стороны:
- пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
- у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
- если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.
Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.
Отличия договора аренды земли с правом выкупа от лизинга
Гражданский кодекс в видах аренды содержит также договор финансовой аренды или лизинга земли. Его часто противопоставляют договору аренды земельного участка с выкупом, однако между ними есть ряд существенных различий.
| Аренда земельного участка с правом выкупа | Лизинг с правом выкупа |
| Право собственности у арендодателя на землю уже существует на момент заключения договора. | У лизингодателя нет права собственности на объект лизинга на момент заключения договора. |
| Ответственность за недостатки земельного участка лежит на арендодателе. | Ответственность за недостатки земельного участка лежит на третьем лице — продавце. |
| Спорные отношения решаются только между арендатором и арендодателем, это помогает уладить их быстрее, ввиду того, что стороны всего две. | Споры, исходящие из договора лизинга, в большинстве случаев требуют участия трех лиц – лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Таким образом, трем субъектам сложнее прийти к консенсусу, что влияет на сроки разрешения спора. |
Как оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность
Земельный участок, находящийся в аренде, принадлежит местному муниципалитету и с ним нельзя совершать юридические действия, такие как продажа, обмен, дарение, завещание. Согласно Земельному кодексу РФ любой гражданин РФ может получить права собственности на арендованный участок. Для этого необходимо подготовить пакет документов и обратиться в районную администрацию.
Вам понадобится
- — заявление в администрацию;
- — постановление;
- — кадастровые документы;
- — паспорт;
- — квитанцию об оплате за участок;
- — квитанцию об оплате госпошлины;
- — документы на введенное в эксплуатацию строение;
- — заявление в ФУГРЦ.
Если вы имеете договор аренды на земельный участок и планируете его оформить в собственность, обратитесь в местный муниципалитет с заявлением. Если участок получен не в ходе аукционных торгов, то на него необходимо оформить кадастровый паспорт, план, получить единый кадастровый номер.
Для оформления кадастровых документов обратитесь в Федеральное Управление по единому учету земли, кадастра и картографии. Напишите заявку на вызов инженера по кадастру. Вам проведут перечень необходимых кадастровых работ.
На основании полученных технических документов вы сможете поставить земельный участок на кадастровый учет и получить выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана.
Что это за сделка, как регулируется законодательством?
Аренда с последующим правом выкупа представляет собой сделку, при которой собственник имущества передает его во временное пользование за определенную плату арендатору с последующим переходом к нему прав собственности на это имущество.
В роли арендодателя в такой сделке выступает собственник недвижимости, он же является и продавцом. Арендатором является третье лицо, с которым собственник заключил соглашение. В дальнейшем арендатор становится покупателем имущества.
Переход права собственности на нежилое помещение третьему лицу происходит после оплаты арендатором определенной суммы или же по прошествии установленного в соглашении срока.
Возможность проведения такой сделки указана в ст. 624 ГК РФ. Арендатор может стать собственником помещения, если условие о последующем выкупе имущества прописано в соглашении между сторонами. Если стороны договорились о выкупе недвижимости уже после заключения договора аренды, они могут составить дополнительное письменное соглашение и указать в нем условия сделки.